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借地権の買取には地主さんと不動産会社の2パターンがある

借地の買取パターン

地主さんが借地権を買取る場合と、不動産会社が借地権を買取る場合の違いや、価格相場、流れなどについて解説します。

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地主さんが借地権を買取る場合

地主さんが土地を取り戻したいと思う事柄

・自分で土地を利用したい。使いたい。
・自分で土地を有効活用したい。(アパートやマンションなど)
・家族、親族を住まわせたい。
・借地契約が煩わしく、次世代に残したくない。完全な所有権の土地として残したい。
などなど…

地主さんが“土地を取り戻したい”を考えた場合、借地権という権利を地主さんが買取る必要があります。地主さんからしてみれば、貸した土地を返してもらうだけなのに、なぜお金を払わなければいけないのか。と疑問に思う方もいらっしゃると思います。
しかし、借地権という権利は、借地借家法の適用をうけ、借地権者を保護する法律となっています。また、借地権自体は他人に売買することができる財産です。このことから、地主さんが土地を取り戻そうと思ったときに、借地権者の財産である借地権を買取ることになる。ということです。

地主さんが借地権を買取る価格の相場について

地主さんが借地権を買取る場合は、国税庁の相続税路線価図記載の借地権割合を参考にします。

路線価図には、A~Gのアルファベットが記載されており、このアルファベットが借地権割合を意味しています。繁華街や駅前の土地は、土地利用の権利である借地権の価値が大きくなる傾向があります。(Aが借地権割合90%、Gが借地権割合30%、10%刻み)借地権割合がD(60%)のエリアでは、完全な所有権を100%として、借地権が60%、底地が40%ということとなります。

つまり、借地権価格が60%のエリアでは、更地価格×60%が借地権の評価額といえるでしょう。
地主さんが借地権を買取るということは、地主さんと借地権者との借地権売買契約となります。売買契約である以上、お互いの合意が必ず必要となります。上記の評価額で合意できるケースもあれば、交渉によって価格の増減が考えられます。また、価格以外の諸条件も調整する必要があります

地主さんが借地権を買取る場合の諸条件

  • ①借地権上の建物について
    →借地権上の建物は借地権者さんのものです。一般的には、借地権者さんが借地権上の建物を解体して更地にして地主さんに引渡すことが多いです。しかし、地主さんの事情や借地権者さんの事情により、建物付のまま引渡すこともあります。このことはお互いに合意の上で進めることとなります。
  • ②土地賃貸借契約の解約日
    →土地賃貸借契約の解約日をいつにするのかです。これは意外と重要なポイントです。一般的には、地主さんと借地権者さんの売買契約の決済(引渡し)を以って、地主さんと借地権者との土地賃貸借契約関係が解消となり、合意解約することになります。
  • ③売買代金の支払い時期
    →売買代金をいつ支払うのか。ということです。一般的な売買契約では、契約締結時に手付金(売買代金の5%~10%)を支払い、売買毛客の決済時(引渡し時)に残りの残金を支払うこととなります。
    しかし、上記①の建物解体がある場合、例えば、借地権者さんが建物解体費用を事情により捻出できないなどの理由により、売買代金の中から解体費用分を手付金や中間金などの名目により、先に支払うことも考えられます。このあたりは、地主さん、借地権者さんのお互いの事情を鑑み、合意・決定しておく必要があります。

①~③に関連し、注意点として、いつ建物の解体をするのか、いつ土地賃貸借契約が解約となるのか、いつ代金の支払いがあるのか。この3点の関係性は非常に重要です。
たとえば、地主さんと借地権者さんが売買契約を締結し、解体を始めたが、途中で地主さんが「やっぱりやめたい。」と言ったとします。この場合、借地権の重要な要素である建物が解体されてしまっていることは、借地権者さんにとって非常に不利な状況となります。
このあたりの関係性について、専門家(不動産、弁護士等)にご相談されることをお勧めします。

地主さんが借地権を買取る場合の流れ

地主さんが借地権を買取る場合の流れは、大まかに以下のとおりです。

①地主さんから借地権者さんに、もしくは、借地権者さんが地主さんに、地主さんが借地権を買取ることについての打診。
→どちらが借地権の売買・買取について打診を行うのか、これは、今後の交渉に影響する可能性が高いです。

②地主さんと借地権者さんの間で、金額含む各条件交渉
→当事者間で交渉することができたとしても、この後に行う契約書等の取り纏めがあるので、専門家(不動産会社・弁護士等)にご相談しながら進めることをお勧めします。また、金額や条件の妥当性を諮る意味でも、専門家に相談することは有効です。

③お互いに合意した内容にて契約書締結
→契約書は、互いの約束事を記載している重要なものです。合意した内容や法的な取り決め、取引慣習を踏まえ、専門家等にご相談することをお勧めします。

④決済・引渡し
→上記③で取り決めた(締結した)契約書に基づき、決済・引渡しを行います。

地主さんが借地権を買取る際の注意点

地主さんが借地権の買取りを行う場合、その資金計画に注意が必要です。
手元の自己資金で解決できれば問題ありませんが、資金計画に金融機関等からの融資を検討する場合、事前に金融機関等に相談することが大切です。資金用途によって、ローン商品が異なりますので、地主さんが借地権を買取った後、どのような用途にて利用するのか、金融機関等と詳細な打ち合わせが必要です。
また、地主さんと借地権者さんとの売買契約である以上、前述した通り、お互いの合意が必要です。
合意を得るために交渉を行うことになりますが、あまり自分本位な交渉をしてしまうと、売買内容に合意ができず、話しが流れてしまうばかりか、地主さんと借地権者さんの関係悪化につながります。このあたりを十分注意しながら、進めることをお勧めします。

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不動産会社が借地権を買取る場合

不動産会社に借地権を買取ってもらうメリット

借地権者さんが借地権を売却したいと考えた際、借地権の売却先は大きく分けて2つしかありません。

(売却先)

①の地主さんに関しましては、前述したとおりです。②の第三者には、一般ユーザーの方や不動産会社もここに含まれます。
借地権を不動産会社に買取ってもらうメリットは以下のとおりです。

  • ①現金化までのスピードが速い。
  • ②地主さんと険悪な状況でも売却が可能。
  • ③条件・状況によっては高い金額で売却できる。

①現金化までのスピードが速い
借地権を不動産会社に買い取ってもらうメリットとしては、まず、現金化までのスピードが速いことが挙げられます。
借地権を第三者に売却する場合、地主さんの承諾が必要となります。この承諾を得るにあたり、地主さんとの借地権譲渡に関する条件を調整する必要があります。
一般の方に借地権を売却する場合、この借地権上に関する条件調整した後、購入検討者を探すという動きをしなければなりません。
不動産会社が借地権を買取る場合、まず、この購入検討者を探すという動きが不要となります。
また、借地権を専門に取り扱う不動産会社は、借地権に関する関係法規について精通しており、地主さんとの借地権譲渡条件交渉が早く進むことがあります。この2点において、現金化までのスピードが速いと言えるでしょう。

②地主さんと険悪な状況でも売却が可能
借地権を第三者に売却する場合、地主さんの承諾が必要となります。中には、この承諾を得られない地主さんもいらっしゃいます。
過去の地主さんと借地権者さんの間でトラブルがあったケースや現在進行形でトラブルがあるケースなど、事情は多岐にわたりますが、地主さんと関係が悪化している借地権が存在します。
この様な借地権を売却する場合、一般の方に売却するのは困難です。内容にもよりますが、この様な借地権でも借地権に精通した不動産会社は買取ることができます。

③条件・状況によっては高い金額で売却できる
不動産会社に買取してもらうと、安く買い叩かれるという印象をお持ちかと思います。少なからず、一般の方に売却するよりも安くなるとお考えの方はいらっしゃるのではないでしょうか。
金額面だけ考えると確かに不動産会社が買取りする場合、安くなる傾向があります。
しかし、仲介会社に借地権の売却を依頼したとしても、一般のエンドユーザーさんに購入検討者が現れない場合、仲介会社は買取できる不動産会社に購入検討依頼を行うことが多いです。
つまり、仲介会社に借地権の売却を依頼しても、結局、借地権の買取をする不動産会社に買い取ってもらうことになることがあるということです。
この場合、仲介会社に支払う仲介手数料分、高い金額で売却できる可能性があるということです。また、借地権に限らず、不動産の最有効利用用途によっては、一般の方より不動産会社の方が高く買取りができることがあります。

不動産買取のすべて!買取金額は本当に安くなる?で詳しく説明しています。

不動産会社が借地権を買取りする価格相場について

不動産会社が借地権を買取りする場合、買受人となる不動産会社がどのような事業を想定しているのか。不動産会社は借地権を買取りし、事業を行い、収益をあげることを目的としております。
一般的には、借地権という不動産としての最有効利用を検討することとなります。例えば、借地権付新築戸建分譲や中古戸建としての事業、アパートのような共同住宅を建築する事業も想定あるでしょう。
また、商業性がある地域などでは、マンションやビルなどの開発事業も想定できると思います。
つまり、不動産会社は、借地権という不動産を最有効利用できる事業を想定し、事業に見合う金額で借地権の買取を行うこととなります。不動産会社の買取価格は、借地権割合や取引相場によって簡易的に査定できるものではなく、想定事業を検討・検証し、これに見合った金額で買取を行うということです。
また、前述したとおり、不動産会社は借地権という不動産の最有効利用を検討・検証するわけですが、借地権である以上、地主さんの承諾が必要となり、不動産会社が想定する事業に関し、地主さんとの借地権譲渡条件を調整する必要があります。

不動産会社が買取る場合の地主さんとの借地権譲渡条件

  • ①借地権譲渡承諾
    →借地権を第三者(不動産会社)に譲渡することに対する承諾です。
  • ②建替え承諾(増改築承諾)
    →借地権の譲受人である不動産会社が、現況の建物の建替えもしくは増改築を前提に事業を想定している場合、建替えもしくは増改築の承諾が必要となります。
  • ③借地権(再)譲渡承諾
    →借地権の譲受人である不動産会社が、第三者への売却(再譲渡)を前提に事業を想定している場合、現借地権者から不動産会社、不動産会社から第三者への借地権の譲渡について、地主さんの承諾を得る必要があります。
  • ④借地条件変更の承諾
    →現況建物の建替え等を行い、借地条件が変更となる場合、条件変更について承諾が必要となります。よくあるケースとしては、旧法借地権において、非堅固建物所有目的(木造建物)から堅固建物所有目的(RC造など)に建替えを行う場合など、借地条件の変更がある場合、この承諾が必要となります。
  • ⑤その他不動産会社の想定する事業に関連する条件
    →借地期間更新や抵当権設定承諾など、不動産会社の事業想定に関連し、地主さんの承諾が必要となります。

上記①~⑤に関連し、買取する不動産会社が、どのような事業を想定しているのかにより、地主さんからの承諾内容やその条件が変動いたします。注意点としましては、上記①~⑤を包括的に地主さんとお話し合いを行うことが必要となることです。
例えば、借地権の譲渡(売ること)だけを地主さんから承諾が得られているとしても、今後予定している建替え等に関し、地主さんの承諾が得られていないのであれば、不動産会社としては事業が成り立たず、買取りすることが困難になってしまします。
信頼できる不動産会社を見つけ、包括的に地主さんとお話し合いを行うことにより、借地権譲渡条件を調整し、不動産会社が提示する買取金額を実現できるようにすることが大切です。

不動産会社が借地権の買取を行う流れ

不動産会社の借地権買取りにあたり、大まかな流れは以下のとおりです。

①借地権者さんより、不動産会社に借地権買取査定依頼
→借地権に精通している、実績のある不動産会社に依頼することがお勧めです。

②不動産会社による借地権に関する不動産調査
→借地権は不動産です。一般的な不動産調査と同様に、不動産としてどのような利用が最も有効なのかを調査します。役所・法務局等の調査や現地調査などを行います。

③地主さんとの借地権譲渡条件の話し合い・交渉
→地主さんの希望・要望や不動産会社の事業想定に基づき、地主さんとの借地権譲渡条件の
調整を行う。進め方によっては、上記②と順番が前後することもあります。

④借地権者さんと不動産会社との間で、借地権付建物売買契約書締結
→地主さんとの借地権譲渡条件調整後、借地権者さんと不動産会社との間で、売買契約を締結します。

⑤決済・引渡し
→地主さんとの借地権譲渡条件及び借地権者さんと不動産会社との売買契約に基づき、決済(引渡し)を行います。

会社が借地権を買取る際の注意点

不動産会社が借地権を買取る場合、地主さんとの借地権譲渡条件の調整が大切となります。
地主さんとの関係性により、任意の承諾等が得られないことがあったり、また、地主さんとの交渉の進め方によって、関係が拗れてしまうことがあり得ます。地主さんとの条件交渉には、専門的な知識と経験、実績などが必要となりますので、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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