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借地権の相続 承諾料って払うの?相続の際の注意点など解説

相続不動産

借地権は一般的な不動産と同様に相続できます。

相続の際の借地権トラブル、相続税の期限や流れなどご説明します。

借地権 物件種別

借地権って相続できるの?

借地権は、不動産としての財産と認められているため、相続対象となります。元々の借地権者(被相続人)が亡くなった場合、他の不動産や現金、その他金融資産と同様に相続人が借地権を相続することができ、借地上の建物も相続対象に含まれます
ですが、借地権の相続には注意点があり、借地権と借地上の建物は一緒に、同一相続人が相続することを原則として手続きされることをお勧めします。
これは、借地権という権利が建物を所有する目的で土地を借りる権利ですので、借地権者と建物所有者が同一でなければ権利が成り立ちません。(転貸借権は除く。)借地権と建物を別の相続人がそれぞれ相続することは、その後の権利関係が複雑になり、トラブルに発展しかねません。
相続人複数人が共有で借地権と借地上の建物を相続される場合においては、借地権と建物の相続持分を同一にする必要があります。借地権と建物の共有持分(割合)が異なる場合においても、その後のトラブルに発展しかねませんので、遺産分割協議を行う際は、留意が必要です。
借地権相続OKNG行為

借地権を相続するとき地主の承諾は必要?

借地権の相続は譲渡(売買)と違い地主への承諾は原則として必要ありません
これは、相続とは、被相続人の権利が相続人に対して当然に承継されるものですので、借地権の相続においても、相続という性質上、借地権という権利が当然に相続人に受け継がれるためです。
相続であることから、地主の承諾の有無や要望の内容にかかわらず、相続という権利移転原因によって、権利変動されてしまう、また、相続人と被相続人間においても、お互いの意思とは関係なく、当然に権利が受け継がれてしまうため、ある意味仕方ないことなのでしょう。
借地権を相続する場合、地主の承諾は必要ありませんが、連絡・報告は必要です。相続を原因とする名義変更の場合でも、土地賃貸借契約の当事者が変わるということに変わりありませんから、誰が借地権を相続して借地権者となるのか、については連絡することをお勧めします。
相続人が借地上の建物の相続登記を行い、地主に相続を受けたことを通知すれば問題ありません。
原則として、相続は権利承継なので、土地の賃貸借契約書も相続人と地主とで新たに締結する必要はありません。
しかし、借地権(土地賃貸借契約)という20年間や30年間など長期にわたる契約期間の中で、地主と借地権者との土地賃貸借契約書を紛失していたり、昔からの契約でそもそも契約書自体を締結していなかったり、または、契約期間の中で、地主・借地権者互いに相続が発生し、契約書記載の当事者がお互いに代わっていたりする場合が少なくありません。借地権は、相続により受け継がれていく権利ですので、相続を受けたときに新たに巻き直すのもいいかもしれません。

相続と遺贈ってなにが違うの?

相続は一定の関係人(妻、子、親、兄弟等)の法定相続人と言われる方に相続させる方法です。法定相続人以外には相続させることはできません。
遺贈とは、簡単に言うと遺言によって、無償で自分の財産の一部もしくは全部を相手に譲ることを言います。
この指名には法定相続人も法定相続人以外でも遺贈を受けることは可能です。
遺贈には特定位増と包括遺贈の2種類があり、特定遺贈は〇丁目○番地〇番の不動産というように特定した不動産に対して行う遺贈の事を言います。
包括遺贈は、財産の全部もしくは3分の1など特定の割合で行う遺贈の事です。
借地権で気を付けなければいけないことは遺贈は地主に対して承諾が必要になり法定相続人に遺贈をしてしまうと承諾料が必要になってしまう可能性があります。

借地権を相続させるときの遺言書の注意点

上記でも書いたように借地権の相続と遺贈では大きく違ってきます。
法定相続人は相続権が発生するので普通は遺産分割協議などで相続登記が可能となりますが、遺言書の書き方ひとつで相続か遺贈かで分かれてしまいます。
例えば、「〇〇の借地権を相続太郎に相続させる」と「〇〇の借地権を相続太郎に遺贈する」と書いた場合、相続太郎が法定相続人であっても後者の遺贈させると書いてしまった場合、遺贈扱いになってしまい、地主に対して承諾及び承諾料の支払い義務が発生してしまいます。
滅多に書き間違えることはないと思いますが遺言書を作成する場合には注意が必要です。

相続と遺贈の登記簿謄本の違い

相続も遺贈も受けた後は所有権移転の登記を法務局で行います。法務局で所有権移転の手続きを行うと下記のように甲区欄に遺贈や相続が所有権移転の原因として記載されます。

相続と遺贈の登記簿謄本の違い

相続の登記簿謄本
権利部(甲区)(所有権に関する事項)
順位番号 登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項
1 所有権移転 平成〇年〇月〇日
第〇〇〇〇〇号
原因 平成〇〇年〇月〇日 相続
所有者 東京都〇〇〇区〇〇町〇丁目〇番〇号
相続 太郎
遺贈の登記簿謄本
権利部(甲区)(所有権に関する事項)
順位番号 登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項
1 所有権移転 平成〇年〇月〇日
第〇〇〇〇〇号
原因 平成〇〇年〇月〇日 遺贈
所有者 東京都〇〇〇区〇〇町〇丁目〇番〇号
相続 太郎

借地権を相続するときの注意点

借地権を相続する際には注意点があるので気を付けましょう

●地主と借地権者間の土地賃貸借契約書を巻き直すにも注意点がある

旧法賃借権(平成4年8月1日以前に借りている借地権)の場合は、相続を受けても旧法のまま相続されます。地主によっては旧法から新法に切り替えようと言葉巧みに言ってくる可能性もありますので巻き直す際には慎重に行ったほうが良いと思います。

●借地権を相続する際に譲渡承諾料を請求された

借地権の相続は先述の理由により譲渡(売買)時とは異なり、地主の承諾は必要ありません。承諾が必要ないということは、譲渡承諾料など地主から請求されても支払う必要はありません
しかし、借地権を相続ではなく、遺贈されたとき、地主の承諾が必要となり、承諾料を支払うことがありますので、注意が必要です。

●相続人が複数いる場合の不動産の相続は要注意

不動産を共有名義で相続を行った場合、持分割合で所有する事になります。例えば2人なら2分の1ずつ、3人なら3分の1ずつ等の持分割合になります。(持分割合は話し合いで自由に決定できます。)
共有名義にした場合に問題が生じるのが、考え方などの違いで方向性が定まらないことです。例えば、自分は売却をしたいと思っていても共有者が賃貸収入を得たいと思っていた場合、売却はほとんど不可能と思ってもいいかもしれません。もちろん、持ち分売買という選択肢もありますが売却金額は共同で売買するよりもかなり安くなってしまいます。
できるのであれば、不動産の共有相続はのちに問題が生ずる可能性がありますので他の相続財産などがあるのであれば単独で相続されたほうが良いかもしれません。

●1代限りと契約書に記載されていて借地権を返還してくれと言われた

相続を受けた際に土地賃貸借契約書に1代限りの借地権と記載があり、相続は認めないと言われ更地にして返してください。と地主さんから言われることもあるようです。
借地借家法第9条には強行規定という条文があり、これは借地人・借家人に不利となるような特約などは原則無効とされています。
しかし、1代限りという特約が契約当初に客観的に見て、借地権者が解約の意思表示等をし、その合意解約が借地権者にとって不利となる事情が見当たらない場合は借地権の返還を認められたこともあります。

●借地権の相続を考えて建物を子供名義にした場合

借地権は戦後から借りているなど長期にわたって土地賃貸借契約を締結していることが多く、建物も古く契約名義人(借地権者)もお年を召している方が多くいらっしゃいます。
こういった場合に、建物を建て替える際に子供名義にしてしまおうと考える方がいらっしゃいますが、これには注意が必要です。
前述したとおり、借地権は土地賃貸借契約書の名義人と建物の名義人が同一というのが原則となります。
それはなぜか?借地権とは、建物を所有する目的で土地を借りる権利だからです。万一、親の名義の借地権上の建物を建て替えし、相続のことを考えて新築建物を子供名義にした場合(子供名義の建物を建築した場合)、土地(借地権)の転貸にあたる可能性がでてきます。建物の所有者は、土地を利用する権原を有している必要があります。
例えば、借地権者(土地賃貸借契約の名義人)=建物所有者(建物名義人)の場合、建物所有者は土地賃貸借契約において、土地を利用する権原を有しています。
しかし、建替えによって建物所有者を子供にした場合、借地権者(土地賃貸借契約の名義)は親であることから、建物所有者である子供は土地を利用する権原を有しておりません
この場合、地主から土地を借りている親から、子供が土地を借りている(転貸・転借)と認められてしまうケースがあり、土地の転貸と判断される場合があります。
後述いたしますが、地主に無断で土地の転貸を行うと、土地賃貸借契約書解除となるリスクがあります。原則として、「借地権者(土地賃貸借契約の名義人)=建物の所有者(建物名義人)である」このことを忘れずに手続きをすることが大切です。

相続には種類がある

相続には単純承認、限定承認、相続放棄の3つがあります。

単純承認 被相続人のプラスの資産やマイナスの資産(債務)などすべて相続する形です。相続人が複数の場合、一人が単純承認をし、他の人が限定承認をすることはできません。相続放棄は可能です。
限定承認 被相続人のプラスの資産やマイナスの資産(債務)など様々です。債務の額など、どの程度あるのかわからない場合などに相続人がプラスの資産範囲で債務を相続する。プラスの資産の方が多ければ多い部分を相続できます。
相続を知った日から3か月以内に裁判所に申し立てを行い、相続人全員が限定承認をしないといけません。
相続放棄 被相続人の財産が明らかに債務の方が多い場合など相続放棄することにより、プラス、マイナスの財産すべてを相続することはありません。
この相続放棄は、単純承認とは違い、単独で行うことが可能です。
相続を知った日から3か月以内に裁判所に申し立てを行わないといけません。

借地権の相続税

借地権は相続することができ、相続税の対象にもなります。
借地権の相続税は借地権評価額を元に算出できます。借地権の評価額に関しては路線価に借地権割合をかけて算出でき、路線価は国税庁のホームページから見ることができます。
参考:国税庁路線価

借地権の相続評価額算出の仕方

※路線価図イメージ

上記図のように、対象地の前面道路が225Dと記載されている場合1㎡当たりの単価が225,000円となり、借地権割合は60%となります。
まずは、対象地の更地評価額(自用地評価額)を計算していきます。
対象地が100㎡あった場合には

100×225,000円=22,500,000円

が更地評価額となります。
ですが、借地権の場合、この更地価格に対して借地権割合を掛けなければなりませんので、

22,500,000円×60%=13,500,000円

が借地権の評価額となります。
このように、自分の土地の前面道路の路線価を調べることにより、借地権の相続税評価額を算出することができます。
また、定期借地権の相続税評価額を算出する場合には、上記の計算式とは異なりますので国税庁のホームページにてご確認ください。
参考:定期借地権の相続税評価額の算出

遺産分割協議

遺産分割協議とは、相続人が複数いる場合に、被相続人の財産(預金、株式、不動産など)を、誰が何をどれぐらい相続するのかを相続人全員で話し合わなければなりません。
その協議の事を遺産分割協議と言い、協議したことを書面にて残したものを遺産分割協議書と言います。
遺産分割協議書には被相続人の財産目録や誰がどの財産を相続するのかを記載し、署名捺印しなければなりません。

遺産分割協議の注意点

不動産を相続する場合には注意が必要となります。
預金や株式などは、相続人が複数いても分け合えることが可能となりますが、不動産(建物が建っている)の場合は建物を分割することはできず、共有名義にせざる負えません。
土地の場合、土地の形状や大きさによっては、分筆ができることがありますが、分筆できないこともあります。
不動産に関しては共有名義にしてしまうと後々にトラブルとなることが多いようです。
また、借地権の場合は、土地は第三者が持っているため、建物を相続する形になり特に注意が必要です。
できるのであれば不動産は単独名義で相続されることをお勧めします。

相続に係わる手続きについて

借地権の相続に限らず、不動産の相続には期限があります。代表的な期限2つをご紹介いたします。

<相続税の申告期限>
相続を知った日から10か月以内
相続税には相続財産の控除額があります。平成27年1月1日より相続が発生した場合の基礎控除額は以下のとおりです。

【基礎控除額】(平成27年1月1日以降)
3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

ご存知の方もいらっしゃると思いますが、平成25年度税制改正があり、相続税の基礎控除額が引き下げられました。税制改正前の基礎控除額は以下のとおりです。

【基礎控除額】(平成26年12月31日以前)
5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)

税制改正前後を比較すると、基礎控除額が大きく引き下がられたのがわかります。例えば、法定相続人が4人のケースでは、税制改正前は相続財産が9,000万円まで基礎控除額だったものが、税制改正後は5,400万円まで引き下がったのです。
もし相続財産が8,000万円だった場合、旧税制では非課税でしたが、新税制では基礎控除額との差額の1,600万円に対して、相続税が発生します。税制改正により、相続税対象が大幅に拡大したといえるでしょう。
なお、相続財産が基礎控除額以下であれば、相続税の申告は不要です。

<相続放棄の申立期限>
相続を知った日から3か月以内
相続される財産は預貯金や不動産のようなプラスの資産だけでなく、借金等のマイナスの負債も相続されます。
相続財産があきらかにマイナスの負債が多い場合などの場合、相続人は相続をしないこと(放棄する)ことができます。
相続放棄は家庭裁判所に相続放棄する旨の申請(申立て)を行う必要があります。他の相続人に口頭や書面で伝えれば良いというものではありません。かならず、裁判所への申立てが必要です。

相続の流れ

1.相続の開始(被相続人が亡くなった日)
相続手続きは四十九日の法要が終わってからとお考え方もいらっしゃると思います。この後の相続財産の確定や法定相続人との協議に時間を要するケースがあり、相続発生後すぐに相続手続きを始めることは珍しくありません。

2.遺言書の有無の確認
相続において、方向性を大きく左右することがあるとするならば、遺言書の有無です。
遺言書が公正証書遺言ではなく、自筆遺言であった場合、家庭裁判所にて検認が必要です。家庭裁判所の検認とは、相続人税委員に対して遺言書の存在を周知させるとともに、検認後の偽造や破棄の防止のため、裁判所の検認が必要です。

3.法定相続人の確定
法定相続人の範囲を確定する作業です。具体的には被相続人(お亡くなりになった方)の出生から死亡までの戸籍を調査します。
たとえば、前妻との間に子供がいたり、養子がいたりと予想だにしない法定相続人が見つかることがあります。早めに相続人を確定し、協議を進められるようにしましょう。

4.相続財産の調査
預貯金、不動産、株式などのプラスの資産や借金や住宅ローンなどの負債を調査します。
※死亡保険金は相続財産に含まれません

5.相続放棄の検討・判断
先述したとおり、相続放棄の申立ては期限があります。相続を知った時から3か月以内です。
現実的に四十九日が終わってから相続手続きを開始し、相続財産の確定等の時間を考慮すると、時間的にはかなり厳しいです。時間的な問題があるのであれば、専門家にご相談しましょう。

6.遺産分割協議
相続放棄しないことが決まったら、相続人全員で遺産分割協議を行います。
これは、誰がどの財産を相続するのか協議することです。相続人間の話し合いで決着しない場合、調停や裁判にて相続する財産を決めるという方法もあります。被相続人の遺言書の有無にもよって協議する内容が異なると思われます。

7.遺産分割協議書作成
相続人全員で遺産分割協議が纏まったら、その内容を記録します。
これを遺産分割協議書といいます。凍結された被相続人の口座から預金を引き出す場合や後述する相続登記の申請にもこの協議書が必要です。遺産分割協議書は、相続人全員の実印・印鑑証明の添付が必要です。

8.相続登記を法務局にて行う
不動産を相続した場合、相続登記が必要です。遺産分割協議書を基に、法務局にて相続手続きを行います。ご自分で登記申請を行うことも可能ですが、一般的には司法書士の先生に依頼される方が多いようです。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

よくある質問

借地権は相続できますか?
借地権は他の不動産同様に相続対象になります。
借地権を相続した時に地主に承諾料を求められた。
相続で借地権を引き継いだ場合には承諾料は掛かりません。相続は借地権の譲渡に該当しない為です。遺贈の場合は譲渡に該当し承諾料が掛かるので注意してください。
借地権を相続しようとしましたが、土地賃貸借契約書に1代限りと記載があるのですが、相続できないのでしょうか?
原則、土地賃貸借契約書に賃借人に不利となる事項が記載されている場合、無効となることが多いです。ですが、判例でも有効とされている事例もあります。
①土地賃貸借契約締結時に、賃借人が1代限りの特約を受け入れていて解約の意思があったと客観的合理的に確認ができる場合
②1代限りの合意を不当とする理由や事情が見当たらない場合
上記①②に該当するかしないかで判例が分かれているようなのでケースバイケースになってしまいます。
借地権を相続しました、地主さんに対して何か手続きは必要ですか?
①借地上の建物を相続人名義で登記
②土地賃貸借契約書を相続人名義でまき直し
①②ともに行わなければならないということはありませんが、後々のトラブル防止のためにも行っていたほうが良いかと思います。
複数の会社からの営業電話が心配・・・。
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