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借地権の相続

相続不動産

借地権の相続でのトラブル

借地権

借地権って相続できるの?

借地権者(被相続人)が亡くなった場合、他の不動産と同様に相続人が建物と借地権を相続できます。
借地権の相続は譲渡と違い地主への承諾はいりません。相続人が借地上の建物の相続登記を行い、地主に相続を受けたことを通知すれば問題ありません。
土地の賃貸借契約書も相続人と地主とで新たに締結する必要はありませんが、借地権は長い期間借りていることが多く相続を受けた時には土地賃貸借契約書を紛失している方も少なくありません。相続を受けたときに新たに巻き直すのもいいかもしれません。
ですが、巻き直すにも注意点があり、旧法賃借権(平成4年8月1日以前に借りている借地権)の場合は、相続を受けても旧法のまま相続されます。地主によっては旧法から新法に切り替えようと言葉巧みに言ってくる可能性もありますので巻き直す際には慎重に行ったほうが良いと思います。

借地権を相続する際に譲渡承諾料を請求された

借地権の相続は譲渡と違い譲渡承諾料など地主から請求されても支払う必要はありません

相続と遺贈ってなにが違うの?

相続は一定の関係人(妻、子、親、兄弟等)の法定相続人と言われる方に相続させる方法です。法定相続人以外には相続させることはできません。
遺贈とは、簡単に言うと指名して財産の一部もしくは全部を無償で相続させることを遺言によって行うことができます。
この指名には法定相続人も相続人以外でも遺贈を受けることは可能です。
遺贈には特定位増と包括遺贈の2種類があり、特定遺贈は〇丁目○番地〇番の不動産というように特定した不動産に対して行う遺贈の事を言います。
包括遺贈は、財産の全部もしくは3分の1など特定の割合で行う遺贈の事です。
借地権で気を付けなければいけないことは遺贈は地主に対して承諾が必要になり法定相続人に遺贈をしてしまうと承諾料が必要になってしまう可能性があります。

借地権を相続させるときの遺言書の注意点

上記でも書いたように借地権を相続と遺贈では大きく違ってきます。
法定相続人は相続権が発生するので普通は遺産分割協議などで相続登記が可能となりますが、遺言書の書き方ひとつで相続か遺贈かで分かれてしまいます。
例えば、「〇〇の借地権を相続太郎に相続させる」と「〇〇の借地権を相続太郎に遺贈する」と書いた場合、相続太郎が法定相続人であっても後者の遺贈させると書いてしまった場合、遺贈扱いになってしまい、地主に対して承諾及び承諾料の支払い義務が発生してしまいます。
滅多に書き間違えることはないと思いますが遺言書を作成する場合には注意が必要です。

相続と遺贈の登記簿謄本の違い

相続も遺贈も受けた後は所有権移転の登記を法務局で行います。法務局で所有権移転の手続きを行うと下記のように甲区欄に遺贈や相続が所有権移転の原因として記載されます。

相続と遺贈の登記簿謄本の違い

相続の登記簿謄本
権利部(甲区)(所有権に関する事項)
順位番号 登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項
1 所有権移転 平成〇年〇月〇日
第〇〇〇〇〇号
原因 平成〇〇年〇月〇日 相続
所有者 東京都〇〇〇区〇〇町〇丁目〇番〇号
相続 太郎
遺贈の登記簿謄本
権利部(甲区)(所有権に関する事項)
順位番号 登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項
1 所有権移転 平成〇年〇月〇日
第〇〇〇〇〇号
原因 平成〇〇年〇月〇日 遺贈
東京都〇〇〇区〇〇町〇丁目〇番〇号
相続 太郎

1代限りと契約書に記載されていて借地権を返還してくれと言われた

相続を受けた際に土地賃貸借契約書に1代限りの借地権と記載があり、相続は認めないと言われ更地にして返してください。と地主さんから言われることもあるようです。
借地借家法第9条には強行規定という条文があり、これは借地人・借家人に不利となるような特約などは原則無効とされています。
しかし、1代限りという特約が契約当初に客観的に見て、借地権者が解約の意思表示等をし、その合意契約が借地権者にとって不利となる事情が見当たらない場合は借地権の返還を認められたこともあります。

借地権の相続を考えて建物を息子名義にした場合

借地権は戦後から借りているなど長期にわたって土地賃貸借契約を締結していることが多く、建物も古く契約名義人(借地権者)もお年を召している方が多くいらっしゃいます。こういった場合に、建物を建て替える際に息子名義にしてしまおうと考える方がいらっしゃいますがもってのほかです。
借地権は土地賃貸借契約書と建物の名義人が同一というのが原則となります。
それはなぜか?借地権の転貸にあたってしまうからです。
借地権の転貸とは地主の承諾を得ずに借地権者(土地賃貸借契約者)が建物を違う人に建てさせ借地権者と建物の名義人が違う事を言います。
借地権の転貸は土地賃貸借契約書の条文で禁止されていることが殆どです。
よく勘違いされている方がいますが、借地権者名義の借地上の建物を賃貸として貸すのは借地権の転貸には当たりません。あくまで、土地賃貸借契約書の借地権者として記載された名前とは別の名義の建物を建てた場合のみです。

借地権を相続するときの注意点

相続人が複数いる場合の不動産の相続は要注意です。
不動産を共有名義で相続を行った場合、持分割合で所有する事になります。例えば2人なら2分の1ずつ、3人なら3分の1ずつ等の持分割合になります。(持分割合は話し合いで自由に決定できます。)
共有名義にした場合に問題が生じるのが、考え方などの違いで方向性が定まらないことです。例えば、自分は売却をしたいと思っていても共有者が賃貸収入を得たいと思っていた場合、売却はほとんど不可能と思ってもいいかもしれません。もちろん、持ち分売買という選択肢もありますが売却金額は共同で売買するよりもかなり安くなってしまいます。
できるのであれば、不動産の共有相続はのちに問題が生ずる可能性がありますので他の相続財産などがあるのであれば単独で相続されたほうが良いかもしれません。

相続の流れ

  1. 遺言書の有無の確認
  2. 遺言書が自筆遺言であった場合は家庭裁判所で検認。

  3. 法定相続人の確定
  4. 相続財産の調査
  5. 預金、不動産、株式投資や債務等
    ※死亡保険金は相続財産に含まれません

  6. 遺産分割協議
  7. 限定承認や相続放棄など相続を知った日から3ヶ月以内

  8. 遺産分割協議書作成
  9. 相続登記を法務局にて行う

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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