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借地権の相続

相続不動産

借地権は一般的な不動産と同様に相続できます。

相続の際の借地権トラブル、相続税の期限や流れなどご説明します。

借地権

借地権って相続できるの?

借地権は、不動産としての財産と認められているため、相続対象となります。元々の借地権者(被相続人)が亡くなった場合、他の不動産や現金、その他金融資産と同様に相続人が建物と借地権を相続できます。
借地権を相続することができます。もちろん、借地上の建物も相続対象に含まれます。
ここには注意点があり、借地権と建物は一緒に、同一相続人が相続することを原則として手続きされることをお勧めします。
これは、借地権という権利が建物を所有する目的で土地を借りる権利ですので、借地権者と建物所有者が同一でなければ権利が成り立ちません。(転貸借権は除く。)借地権と建物を別の相続人がそれぞれ相続することは、その後の権利関係が複雑になり、トラブルに発展しかねません。
相続人複数人が共有で借地権を相続される場合においては、借地権と建物の相続持分を同一にする必要があります。借地権と建物の共有持分(割合)が異なる場合においても、その後のトラブルに発展しかねませんので、遺産分割協議を行う際は、留意が必要です。
借地権相続OKNG行為

借地権を相続するとき地主の承諾は必要?

借地権の相続は譲渡(売買)と違い地主への承諾は原則として必要ありません。
これは、相続とは、被相続人の権利が相続人に対して当然に承継されるものですので、借地権の相続においても、相続という性質上、借地権という権利が当然に相続人に受け継がれるためです。
相続であることから、地主の承諾の有無や要望の内容にかかわらず、相続という権利移転原因によって、権利変動されてしまう、また、相続人と被相続人間においても、お互いの意思とは関係なく、当然に権利が受け継がれてしまうため、ある意味仕方ないことなのでしょう。
借地権を相続する場合、地主の承諾は必要ありませんが、連絡・報告は必要です。相続を原因とする名義変更の場合でも、土地賃貸借契約の当事者が変わるということに変わりありませんから、誰が借地権を相続して借地権者となるのか、については連絡することをお勧めします。
相続人が借地上の建物の相続登記を行い、地主に相続を受けたことを通知すれば問題ありません。
原則として、相続は権利の当然承継なので、土地の賃貸借契約書も相続人と地主とで新たに締結する必要はありません。
しかし、借地権(土地賃貸借契約)という20年間や30年間など長期にわたる契約期間の中で、地主と借地権者との土地賃貸借契約書を紛失していたり、昔からの契約でそもそも契約書自体を締結していなかったり、または、契約期間の中で、地主・借地権者互いに相続が発生し、契約書記載の当事者がお互いに代わっていたりする場合が少なくありません。借地権は、相続により受け継がれていく権利ですので、
相続を受けたときに新たに巻き直すのもいいかもしれません。
しかし、地主と借地権者間の土地賃貸借契約書を巻き直すにも注意点があり、旧法賃借権(平成4年8月1日以前に借りている借地権)の場合は、相続を受けても旧法のまま相続されます。地主によっては旧法から新法に切り替えようと言葉巧みに言ってくる可能性もありますので巻き直す際には慎重に行ったほうが良いと思います。

借地権を相続する際に譲渡承諾料を請求された

借地権の相続は先述の理由により譲渡(売買)時とは異なり、地主の承諾は必要ありません。承諾が必要ないということは、譲渡承諾料など地主から請求されても支払う必要はありません
しかし、借地権を相続ではなく、遺贈されたとき、地主の承諾が必要となり、承諾料を支払うことがありますので、注意が必要です。

相続と遺贈ってなにが違うの?

相続は一定の関係人(妻、子、親、兄弟等)の法定相続人と言われる方に相続させる方法です。法定相続人以外には相続させることはできません。
遺贈とは、簡単に言うと遺言によって、無償で自分の財産の一部もしくは全部を相手に譲ることを言います。
この指名には法定相続人も法定相続人以外でも遺贈を受けることは可能です。
遺贈には特定位増と包括遺贈の2種類があり、特定遺贈は〇丁目○番地〇番の不動産というように特定した不動産に対して行う遺贈の事を言います。
包括遺贈は、財産の全部もしくは3分の1など特定の割合で行う遺贈の事です。
借地権で気を付けなければいけないことは遺贈は地主に対して承諾が必要になり法定相続人に遺贈をしてしまうと承諾料が必要になってしまう可能性があります。

借地権を相続させるときの遺言書の注意点

上記でも書いたように借地権を相続と遺贈では大きく違ってきます。
法定相続人は相続権が発生するので普通は遺産分割協議などで相続登記が可能となりますが、遺言書の書き方ひとつで相続か遺贈かで分かれてしまいます。
例えば、「〇〇の借地権を相続太郎に相続させる」と「〇〇の借地権を相続太郎に遺贈する」と書いた場合、相続太郎が法定相続人であっても後者の遺贈させると書いてしまった場合、遺贈扱いになってしまい、地主に対して承諾及び承諾料の支払い義務が発生してしまいます。
滅多に書き間違えることはないと思いますが遺言書を作成する場合には注意が必要です。

相続と遺贈の登記簿謄本の違い

相続も遺贈も受けた後は所有権移転の登記を法務局で行います。法務局で所有権移転の手続きを行うと下記のように甲区欄に遺贈や相続が所有権移転の原因として記載されます。

相続と遺贈の登記簿謄本の違い

相続の登記簿謄本
権利部(甲区)(所有権に関する事項)
順位番号 登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項
1 所有権移転 平成〇年〇月〇日
第〇〇〇〇〇号
原因 平成〇〇年〇月〇日 相続
所有者 東京都〇〇〇区〇〇町〇丁目〇番〇号
相続 太郎
遺贈の登記簿謄本
権利部(甲区)(所有権に関する事項)
順位番号 登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項
1 所有権移転 平成〇年〇月〇日
第〇〇〇〇〇号
原因 平成〇〇年〇月〇日 遺贈
東京都〇〇〇区〇〇町〇丁目〇番〇号
相続 太郎

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1代限りと契約書に記載されていて借地権を返還してくれと言われた

相続を受けた際に土地賃貸借契約書に1代限りの借地権と記載があり、相続は認めないと言われ更地にして返してください。と地主さんから言われることもあるようです。
借地借家法第9条には強行規定という条文があり、これは借地人・借家人に不利となるような特約などは原則無効とされています。
しかし、1代限りという特約が契約当初に客観的に見て、借地権者が解約の意思表示等をし、その合意解約が借地権者にとって不利となる事情が見当たらない場合は借地権の返還を認められたこともあります。

借地権の相続を考えて建物を子供名義にした場合

借地権は戦後から借りているなど長期にわたって土地賃貸借契約を締結していることが多く、建物も古く契約名義人(借地権者)もお年を召している方が多くいらっしゃいます。こういった場合に、建物を建て替える際に子供名義にしてしまおうと考える方がいらっしゃいますが、これには注意が必要です。
前述したとおり、借地権は土地賃貸借契約書の名義人と建物の名義人が同一というのが原則となります。
それはなぜか?借地権とは、建物を所有する目的で土地を借りる権利だからです。万一、親の名義の借地権上の建物を建て替えし、相続のことを考えて新築建物を子供名義にした場合(子供名義の建物を建築した場合)、土地(借地権)の転貸にあたる可能性がでてきます。建物の所有者は、土地を利用する権原を有している必要があります。例えば、借地権者(土地賃貸借契約の名義人)=建物所有者(建物名義人)の場合、建物所有者は土地賃貸借契約において、土地を利用する権原を有しています。しかし、建替えによって建物所有者を子供にした場合、借地権者(土地賃貸借契約の名銀)は親であることから、建物所有者である子供は土地を利用する権原を有しておりません。この場合、地主から土地を借りている親から土地を借りている(転貸・転借)していると認められるケースがあり、土地の転貸を判断される場合があります。後述いたしますが、地主に無断で土地の転貸を行うと、土地賃貸借契約書解除となるリスクがあります。原則として、借地権者(土地賃貸借契約の名義人)=建物の所有者(建物名義人)である。このことを忘れずに手続きをすることが大切です。

土地の転貸・建物の賃貸

借地権の転貸とは簡単にいうと、土地の又貸しです。地主から借りている土地をさらに第三者に貸す。ということです。
土地の転貸は、一般的に土地賃貸借契約の条項にて禁止されています。(地主の承諾を得れば可能。)これは、土地賃貸借契約は地主と借地権者の信頼関係によって契約が成り立っており、土地の転貸の場合、土地転借人という新たな権利者が発生するため、地主の承諾を得ることを条件とし、原則として禁止しております。
地主の承諾を得ずに土地の転貸を行った場合、土地賃貸借契約の債務不履行として、契約解除となる可能性があります。土地の転貸を行いたいと考えた場合、地主に承諾を得る必要があります。
建物の賃貸の場合はどうでしょうか。
建物を賃貸するということは、建物賃借人は土地をも利用する(土地も借りている)ということになるので、建物の賃貸借に付随して土地も賃貸(転貸)になるではないか。というご質問をいただきます。
よく勘違いされている方がいますが、借地権者名義の借地上の建物を賃貸として貸すのは借地権の転貸(土地の転貸)には当たりません。
なぜなら、土地を転貸する場合、借地上の建物の名義が土地の転借人になるはずです。建物を賃貸する場合、あくまで建物は借地権者の名義の建物です。
借地権とは、建物を所有する目的で土地を借りる権利であるわけですから、土地の転貸の場合、建物は転借人のものになるはずなのです。ですから、建物の賃貸は土地の転貸には当てはまらず、原則として地主の承諾は必要ない。ということとなります。

借地権を相続するときの注意点

相続人が複数いる場合の不動産の相続は要注意です。
不動産を共有名義で相続を行った場合、持分割合で所有する事になります。例えば2人なら2分の1ずつ、3人なら3分の1ずつ等の持分割合になります。(持分割合は話し合いで自由に決定できます。)
共有名義にした場合に問題が生じるのが、考え方などの違いで方向性が定まらないことです。例えば、自分は売却をしたいと思っていても共有者が賃貸収入を得たいと思っていた場合、売却はほとんど不可能と思ってもいいかもしれません。もちろん、持ち分売買という選択肢もありますが売却金額は共同で売買するよりもかなり安くなってしまいます。
できるのであれば、不動産の共有相続はのちに問題が生ずる可能性がありますので他の相続財産などがあるのであれば単独で相続されたほうが良いかもしれません。

相続に係わる手続きについて

借地権の相続に限らず、不動産の相続には期限があります。代表的な期限2つをご紹介いたします。

<相続税の申告期限>
相続を知った日から10か月以内
相続税には相続財産の控除額があります。平成27年1月1日より相続が発生した場合の基礎控除額は以下のとおりです。

【基礎控除額】(平成27年1月1日以降)
3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

ご存知の方もいらっしゃると思いますが、平成25年度税制改正があり、相続税の基礎控除額が引き下げられました。税制改正前の基礎控除額は以下のとおりです。

【基礎控除額】(平成26年12月31日以前)
5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)

税制改正前後を比較すると、基礎控除額が大きく引き下がられたのがわかります。例えば、法定相続人が4人のケースでは、税制改正前は相続財産が9,000万円まで基礎控除額だったものが、税制改正後は5,400万円まで引き下がったのです。
もし相続財産が8,000万円だった場合、旧税制では非課税でしたが、新税制では基礎控除額との差額の1,600万円に対して、相続税が発生します。税制改正により、相続税対象が大幅に拡大したといえるでしょう。
なお、相続財産が基礎控除額以下であれば、相続税の申告は不要です。

<相続放棄の申立期限>
相続を知った日から3か月以内
相続される財産は預貯金や不動産のようなプラスの資産だけでなく、借金等のマイナスの負債も相続されます。
相続財産があきらかにマイナスの負債が多い場合などの場合、相続人は相続をしないこと(放棄する)ことができます。
相続放棄は家庭裁判所に相続放棄する旨の申請(申立て)を行う必要があります。他の相続人に口頭や書面で伝えれば良いというものではありません。かならず、裁判所への申立てが必要です。

相続の流れ

1.相続の開始(被相続人が亡くなった日)
相続手続きは四十九日の法要が終わってからとお考え方もいらっしゃると思います。この後の相続財産の確定や法定相続人との協議に時間を要するケースがあり、相続発生後すぐに相続手続きを始めることは珍しくありません。

2.遺言書の有無の確認
相続において、方向性を大きく左右することがあるとするならば、遺言書の有無です。
遺言書が公正証書遺言ではなく、自筆遺言であった場合、家庭裁判所にて検認が必要です。家庭裁判所の検認とは、相続人税委員に対して遺言書の存在を周知させるとともに、検認後の偽造や破棄の防止のため、裁判所の検認が必要です。

3.法定相続人の確定
法定相続人の範囲を確定する作業です。具体的には被相続人(お亡くなりになった方)の出生から死亡までの戸籍を調査します。
たとえば、前妻との間に子供がいたり、養子がいたりと予想だにしない法定相続人が見つかることがあります。早めに相続人を確定し、協議を進められるようにしましょう。

4.相続財産の調査
預貯金、不動産、株式などのプラスの資産や借金や住宅ローンなどの負債を調査します。
※死亡保険金は相続財産に含まれません

5.相続放棄の検討・判断
先述したとおり、相続放棄の申立ては期限があります。相続を知った時から3か月以内です。
現実的に四十九日が終わってから相続手続きを開始し、相続財産の確定等の時間を考慮すると、時間的にはかなり厳しいです。時間的な問題があるのであれば、専門家にご相談しましょう。

6.遺産分割協議
相続放棄しないことが決まったら、相続人全員で遺産分割協議を行います。
これは、誰がどの財産を相続するのか協議することです。相続人間の話し合いで決着しない場合、調停や裁判にて相続する財産を決めるという方法もあります。被相続人の遺言書の有無にもよって協議する内容が異なると思われます。

7.遺産分割協議書作成
相続人全員で遺産分割協議が纏まったら、その内容を記録します。
これを遺産分割協議書といいます。凍結された被相続人の口座から預金を引き出す場合や後述する相続登記の申請にもこの協議書が必要です。遺産分割協議書は、相続人全員の実印・印鑑証明の添付が必要です。

8.相続登記を法務局にて行う
不動産を相続した場合、相続登記が必要です。遺産分割協議書を基に、法務局にて相続手続きを行います。ご自分で登記申請を行うことも可能ですが、一般的には司法書士の先生に依頼される方が多いようです。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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