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借地権買取の際に必須な地主の承諾|不動産業者に任せてトラブル回避

借地権買取、地主さんの承諾、トラブル回避策

借地権を買い取ってもらうための地主さんの意向・承諾の必要性と、承諾を得るために不動産業者がどんな対応をしてくれるのか、という点について紹介します。借地権の売却が思うように進んでいない方、売れるかどうか不安に思われている方には、特に参考にしていただけるかと思います。

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借地権を買取してもらうには地主さんの意向が最重要

法律的にも実務的にも借地権の売却は可能ですが、手順を誤ってしまうとトラブルに発展してしまったり、希望よりも安い価格でしか売れない状況に陥ってしまったりすることがあります。そういった状況を回避するために不可欠なものは地主さんの承諾ですが、日ごろからすごく近しい関係にある場合を除いて、地主さんとの当人同士の話し合いは困難になることも少なくありません。

そこで、頼りになるのが借地権の買取に長けた不動産業者です。借地権の売却という特殊な状況において、専門知識や実績が豊富な業者に依頼すれば、手続きがスムーズに進みやすいのです。

所有権のある不動産と比較して売却が困難になりがちですが、借地権は売れます。ただし、適切な方法で売却をしなければ、後にトラブルが発生してしまうリスクがあります。トラブルを避け、スムーズに売却を進めるために最も重要なポイントは、地主さんの意向・承諾です。

まずは、借地権の売却において最も重要になる地主さんとの対話の進め方について解説します。

※借地権
借地権とは、他の人の土地に自身の建物を建てる権利のことです。借地権付きの建物の所有者は地主(土地の所有者)に地代を支払う代わりに建物を利用したり運用したりすることができます。ただし、建物の運用(リフォームや用途変更など)や売却をおこなう際には地主さんの承諾が必要です。

対話の場が持てる場合には対話を!

借地権付きの建物を買い取ってもらいたいと思ったとき、もし地主さんと対話ができる状況なら直接対話をしましょう。地主さんが家族や親せき、ごく親しい方などの気軽に話ができる関係性であれば、借地権を手放したい旨を直接相談するのがスムーズです。

また、穏やかに話を進めることができれば、売却後の当人同士の関係性も良好な状態を保ちやすいでしょう。

対話が難しい場合は借地権に強い不動産業者に任せる!

借地権を売却する際に最もやってはいけない行動は、地主さんの意向を聞かずに、あるいは意向を無視して不動産を売却してしまうことです。なぜなら、地主さんの意向に沿わずに不動産の売却を進めた場合には、借地権売却のために必要な借地権譲渡の承諾が得られないことがあるからです。
最悪のケースでは、土地賃貸借契約の解除にも繋がるので承諾を得ないで公道を起こすのはやめましょう。

もし本人同士で話し合いができない場合は、どのように対応すればよいのでしょうか?

結論を先にいえば、その場合は借地権の取り扱いに強い不動産業者に任せるのがベストです。「借地権の取り扱いに強い不動産業者」というのが一つのポイントで、不動産業者ならどこでもよいというわけではありません。

借地権の取り扱いに関するノウハウのない不動産業者に依頼をすると、通常の不動産売却のように地主さんの意向を確認せずに売却が進められてしまい、結局トラブルを生じさせてしまうリスクがあるためです。

借地権を買取してもらうために地主さんの意向・承諾が重要視される理由

借地権付き不動産を売却しようとする際に、地主さんの意向を無視して手続きを進めようとすると、話し合いがこじれてしまい借地権売却に必須の承諾を得られなくなってしまうことがあります。

承諾が得られない場合には、地主さんを相手に裁判を起こせば承諾を得られる可能性が高いですが、その際には、以下のデメリットが生じます。

  • ■裁判完了までに一定の期間がかかってしまうため、売却までに時間を要してしまう
  • ■裁判を起こすことにより、地主さんとの関係が悪化してしまうリスクがある
  • ■裁判費用がかかってしまう
  • ■地主さんとの関係が良好ではない物件の場合、不動産価値が下がる傾向にある

法的に承諾を得ても根本的な解決にはならないため、やはり地主さんの承諾は不可欠です。

逆に、地主さんの意向を事前に確認すれば、地主さん自身が借地権を買い取りたいと申し出てくれるケースや、第三者への売却(譲渡)をすんなりと認めてくれる場合もあります。スムーズに話し合いを進めるためには、専門知識を持ち、借地権の買取実績が豊富な不動産業者に入ってもらい、手続きをうまく進める必要があるということです。

不動産買取業者はスムーズな売却のためにどんなことをしてくれるの?

不動産業者に買い取ってもらう時、単に査定してもらってそのまま不動産の代金を支払ってもらうだけと思われるかもしれませんが、借地権の買取の場合、上述のように地主さんへの対応がカギになるため、そのようなわけにはいきません。では、借地権の扱いに長けた業者はどのような手順で買取手続きを進めるのでしょうか?

優良な不動産業者を見極めるための参考にもなるかと思いますので、そのポイントについて解説します。

地主さんに対して意向を確認する

買取不動産業者がおこなうことは、地主さんに対しての意向の確認です。

売却を希望する方が地主さんと話し合いの場を持つことが難しい時や、話し合いがこじれそうなときには、第三者である不動産業者を通じて意向を確認することにより、要点が整理され話し合いがスムーズに進みやすいです。また、経験豊富な不動産業者であれば不動産や法律の知識を踏まえた話をすることができ、地主さんに対して今後の運用や収入の不安についても、フォローをしながら話し合いを進めることができます。

借地権の扱いに慣れていない不動産業者は、地主さんの意向の確認をせずに手続きを進めてしまい、後から大きなトラブルを招いてしまうことがあります。

借地権ならではの必要経費を踏まえた査定

地主さんの承諾が得られたら、借地権ならではの必要経費を踏まえた査定をおこないます。

最も大きなポイントは、譲渡承諾料です。譲渡承諾料は目安として借地権価格の1割程度となっていますが、具体的には地主さんとの交渉に基づいて決定します。具体的に割合や金額について法律で定義されているわけではないので、譲渡承諾料の金額についてもトラブルの要因になりうるポイントです。

また、不動産業者が直接物件を買い取るケースでは、契約の当事者である不動産業者が直接地主さんと話を進めることができるため、地主さんの運用・収入面での不安を解消しながら手続きを進めることができます。

※譲渡承諾料=借地権売却の際に、地主さんに承諾を得る代わりに支払う費用のこと

こうした必要経費や不動産の状況・地代・地主さんの意向などを反映した査定額が提示されます。

トラブルになりそうな場面は粘り強い交渉で回避

地主さんの承諾がなかなか得られないケースも多々あることですが、借地権買取の実績豊富な不動産業者は、地主さんに対して粘り強い交渉をおこなっていきます。

地主さんが承諾に前向きになれるよう、地主さんにとってメリットの得られるプランをいくつか提示すること、買取後の契約内容を細部まで具体的に伝えること、地代や承諾料については明確に細かく伝えること、など丁寧な交渉がおこなわれます。

地主さんとのトラブルを未然に防いで、希望額での売却や、売却後の地主さんとの良好な関係の継続を目指します。

当事者が全員納得したうえでの買取

借地権買取の実績に長けた不動産業者では、当事者全員が納得し、満足できる買取をめざします。

地主さんの意向はもちろんですが「高く売りたい」「早く現金化したい」といった希望も同時に実現すべきポイントです。借地権買取の実績が豊富な不動産業者は、その後の借地権の転売や運用についてもノウハウを持っているので、他の不動産業者に対して高額な査定が出るケースが珍しくありません。

当事者全員が納得して手続きを完了させることが、後のトラブル防止にもなります。

まとめ

借地権の売却は、権利関係がやや複雑でトラブルになってしまうケースもありますが、地主さんの意向に沿って進めることができれば、面倒な状況は回避できます。地主さんが元々売却に対して反対の立場をとっている時や、本人同士の話し合いが困難な時には、不動産業者に依頼をすると良いでしょう。

今回解説したケースのように、借地権の買取に長けた不動産業者は、地主さんに対してもていねいな対応をおこない、結果的に高額でスムーズな売却を実現していきます。一般的な不動産業者では売却額が安くなりやすく、買い手がみつかるまでの期間が長期化してしまいがちな借地権に関しても、専門的な知識や経験を持った不動産業者に買取を依頼すれば、スムーズに進みやすいです。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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