借地権の更新料の計算方法及び更新料は支払わなければならない？

更新料って？

借地権

借地契約の更新について

旧法借地権においては、契約期間満了と共に地主さんに更新料を支払い借地契約の更新を行うことができます。
地主さんとしては、契約満了と共に借地の更新をせずに、更地にして返して欲しいと思われるかもしれませんが、借地権者側が借地の更新を希望していたり、借地権付き建物が現存している場合は、原則更新を行わなければなりません。
やはり借地権者の住居などを奪うことになってしまうので、相当な正当事由が地主側にない限りは、更新拒絶は認められないでしょう。
そこで、更新料をもらうことで借地契約の更新を行う慣習となっております。※定期借地権の場合は、契約満了と共に借地権は消滅し更新を行うことはできません。

ただし法律的に支払い義務が生じる訳ではありません。あくまでも地主と借地人側の合意に基づき決められる事項となっております。大半は借地権における契約書に更新料の支払いついて記載がされているはずなので、まずは契約書の確認が必要です。契約書などが存在せず、口約束によって更新の取り決めをしている場合、そして地主が代替わりしている場合などはどのような約束であったか定かではありません。いきなり地主さんから更新料の請求をされどうすれば良いのか分からないといった悩み・トラブルも多く発生しているようです。

上記のような場合においても、法律的には支払い義務はありません。建物が現存している場合は、法定更新されます。しかし、今後何十年と地主さんと付き合っていかねばなりませんので円満解決するように適正な更新価格であるのならば、支払いに応じて契約の更新をした方が賢明かと思われます。そして今後のトラブルを未然に防ぐ為にも更新契約書を作成することをお勧め致します。こういった問題は法律事務所（弁護士）の業務となりますので、お困りのことがございましたら弁護士さんにご相談されると良いでしょう。

旧借地法の契約期間と更新期間

当事者間で契約期間についても協議を行う形となりますが、法律で期間が定められております。

最初の契約期間は

• ■コンクリート造などの堅固建物の場合→30年以上
• ■木造などの非堅固建物の場合→20年以上

最初の契約期間に定めがない場合の契約期間は

• ■コンクリート造などの堅固建物の場合→60年
• ■木造などの非堅固建物の場合→30年

更新の契約期間

• ■コンクリート造などの堅固建物の場合→30年以上の更新期間
• ■木造などの非堅固建物の場合→20年以上更新期間

更新後に期間の定めがない場合の契約期間は

• ■コンクリート造などの堅固建物の場合→30年
• ■木造などの非堅固建物の場合→20年

普通借地権（新法）の契約期間及び更新期間

最初の契約期間は

• ■堅固・非堅固建物の区別が無くなり→一律30年以上

最初の契約期間に期間の定めがない場合の契約期間は
• ■堅固・非堅固建物の区別が無くなり→一律30年

更新の契約期間

• ■堅固・非堅固建物の区別が無くなり→1回目の更新は20年以上、それ以降の更新は10年以上

更新後に期間の定めがない場合の契約期間は
• ■堅固・非堅固建物の区別が無くなり→1回目の更新は20年、それ以降の更新は10年

なお、当事者間でこれよりも長い期間を定めた場合は、その長い期間が優先とされます。逆に短い期間（5年や10年）は借地権者に不利な特約とされ無効となります。

更新料の計算方法

更新料は、その地域や慣習、個別事情、地主・借地人双方の取り決めにより異なります。一般的には、「更地価格×2％～5％程度」とされておりますが、自己利用価値の高い都心部になるほど更新料が高くなる傾向がございます。

更地の評価額は、路線価に土地の面積をかける事で算出できます。460Cとなっている場合、50平方メートルの土地の評価額は、460千円×50平方メートル→2,300万円となります。

監修者：ドウスル株式会社　代表取締役　村田 大介