借地借家法とは？

借地借家法とは、平成4年8月1日に施行された法律で、建物所有を目的とする土地の貸し借りや、建物の貸し借りについて定めた法律です。

この法律の趣旨は、土地や建物の賃貸借契約における借主（借りている方、借地人・借家人）を保護するものです。

借地借家法が施行される以前は、借地法・借家法・建物保護法という３つの法律によって、借主の保護を定めていました。借地借家法はこの３つの法律が統合され、新しく施行された法律です。

そもそも、モノの貸し借りは民法（平成32年4月1日改正）に定めがあります。

日常生活における物の貸し借りは民法の規定に基づきます。

例えば、レンタルショップでモノを借りたり、不動産に関する賃貸借でも貸し駐車場のような建物が関与しない賃貸借においては、民法の規定に基づきます。

建物の貸し借り、建物所有を目的とする土地の貸し借りの場合、民法の規定より優先して、借地借家法の適用を受けます。この様な法律を特別法といいます。なお、借地借家法に定めがない事項については、民法の規定を準用します。

民法と借地借家法の違い

モノの借り貸しについての法律２つ、民法と借地借家法の違いを見てみましょう。

借地借家法の沿革

借地借家法は、平成4年8月1日に施行された法律で、借地借家法が施行される以前は、借地法・借家法・建物保護法の３つの法律によって、借地人の保護を行っておりました。
時代を遡ると、明治42年（1909年）に建物保護法が施行されるまで、借地人は保護されておらず、土地の所有者が変わった場合、新地主に土地を明け渡せと言われたら、建物を解体し、土地を明け渡さなければいけませんでした。
いわゆる第三者対抗要件がなかったということです。

このように、建物保護法が施行される以前まで、借地人は急に住まいがなくなってしまう恐れがあるという不安定な状況にありました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

地上権とは

地上権とは、民法に規定する権利で、他人の土地を、目的をもって利用する権利です。

民法に規定する工作物とは、建物、道路、橋梁、トンネル、鉄塔、地下鉄などすべての地上及び地下の施設をいいます。地上権設定の有無は、土地に登記されます。
地上権は土地を直接的に支配できる強い権利を有するものです。地上権者は、地主の承諾なくして地上権の譲渡や転貸することができます。

地上権と賃借権の違い

おなじ、他人の土地を利用する（できる）権利として、地上権と賃借権があります。この違いについて解説します。

地上権と賃借権の根本的な違いは、地上権は物権で、賃借権は債権であることです。

物権とは、直接的にモノを支配できる権利で、債権とは一方がもう一方に対して特定の行為をなすことが請求できる権利です。

もう少しわかりやすく説明すると、地上権の場合、借地権者は地主の意向を介せず、直接借地権者の意思をもって建物を所有する目的で土地を利用する権利で、賃借権の場合、借地権者は債務履行（地代の支払いや地主の承諾取得等）を条件に、地主から建物を所有する目的で土地を借りて利用する権利です。

借地権とは【まとめ】

借地権の種類は、旧法借地権と新法借地権がある

地代の相場

地代は法的に決められている計算式があるわけではありません。しかし、借地権者・地主は互いに地代の相場は気になるところです。そこで適正な地代を算出する場合の参考方式をご紹介します。

• 利回り法・・・土地の価格の変動に応じて、利回りを元に地代を変動させる。
• スライド法・・・物価の変動に応じて、地代を変動させる。
• 公租公課倍率法・・・租税公課の変動に応じて、地代を変動させる。※速算方式
• 平均的活用利子率法・・・土地の価格の変動に応じて、利子率を元に地代を変動させる。※速算方式

借地権の地代ってどうやって計算されているの？算出方法の解説

地代の改定

地代を改定する場合、借地権者と地主の合意が必要です。

地主より一方的に請求された金額を払わなければいけないものではなく、お互い話し合いによって合意した金額を支払う必要があります。

また、逆説的に、借地権者が現在の地代が高額と思うからといって、勝手に安い金額を払ってもいけません。
地代金額は、借地権者と地主の借地契約において、根幹の部分ですので、お互いの合意が必要なのです。

地代改定にお互いの合意が得られない場合、調停・訴訟の流れによって、新たな地代を決める方法もあります。
また、地主が地代改定したいからと従前の地代額を受け取らない場合、借地権者は地代の未払いになってしまいます。

地代の未払いは借地契約解除事項となってしまいますので、地主が地代を受け取らない場合、借地権者は地代を供託所に供託することをお勧めします。
地代を供託することで、地代の未払いとなることを防止することができます。なお、供託する地代額は、従前の地代額です。

借地権の契約更新

定期借地権ではない借地権（旧法借地権・新法普通借地権）の場合、20年毎・30年毎などに借地権の契約更新時期を迎えます。
旧法借地権及び新法借地権の普通借地権は、建物の存在している限り、契約更新が前提の権利です。

契約更新時に新たに地主と借地権者間で土地賃貸借契約書等を締結したり、更新料等の交渉がある可能性がありますので、契約期間満了日より１年から６か月間前を目安に借地契約更新について、地主と借地権者間でお話合いを進めた方がいいと思われます。

地主と借地権者間の交渉で契約更新の合意ができない場合、借地権はどうなるのでしょうか。その答えは…借地契約は『法定更新』されます。法定更新とは、借地契約が借地借家法に基づいて、自動的に契約期間が更新されることをいいます。
突然やってくる地主の立ち退き要求

借地借家法第５条に記載があるととおり、『法定更新』が可能なのは、“建物が存在する限り”です。契約更新時に借地上の建物がない場合、法定更新を主張することはできません。

更新料の目安

借地契約を更新する際、地主と借地権者間の土地賃貸借契約等の契約の定めや、慣習により、借地権者が地主に更新料を支払います。20年に１回、30年に１回の更新料。その目安を解説します。

料率が異なることや、言われておりますという末尾からお判りのように、更新料の金額について、法的に定めがあるものではありません。また、借地権者の更新料の支払い義務も法的に定められてはおりません。
しかし、法的に定めがないからといって地主からの更新料請求について、まったく対応等をしないと地主との関係性が悪化してしまう恐れがあります。
地主との関係性は、将来の承諾取得等についても悪影響を及ぼす可能性があります。この点注意しましょう。
借地権の更新料の計算方法及び更新料は支払わなければならない？

借地権のメリット・デメリット

借地権が売買できる・されるということは、法的に認められている権利であるというほか、借地権という不動産が不動産市場において需要があるということです。

それでは、借地権のメリット・デメリットとは何でしょうか。

借地権の売買と地主の承諾

借地権という権利は借地権者の財産です。借地権という財産を売買することは、原則、借地権者の自由です。
自分の財産をどう処分するかは財産所有者が決めることだからです。

しかし、借地権の場合、地主の土地を利用する権利であることから、地主の承諾が必要です。地主としても、自分の土地を利用する人・土地賃借人となる人がどんな方になるのか、また、借地権を第三者に売却されると困る正当な理由があるなど、地主の意見・意向をまったく無視されると地主も困ってしまうからです。※地上権の場合は不要。

地主の承諾が必要な事項

借地権は、地主と借地権者との契約(約束事)に基づいて設定されている権利であり、借地権者が売買等をしたい場合、前述のとおり地主の承諾が必要となります。借地権の売買のほか、どのようなときに地主の承諾が必要なのでしょうか。

借地権の承諾料の目安

地主に承諾が必要な事項に対して、承諾取得の対価として承諾料を支払うことが一般的です。承諾料について、法的に定めがありませんので、地主さんによって様々です。ですが、一般的な慣習として下記が基本となっています。

※この他に、ローン承諾といい、買主が住宅ローンなど組む際に金融機関から地主に対し抵当権設定承諾書を提出してくださいと言われることが殆どです。

この抵当権設定承諾書には地主の実印及び印鑑証明の提出が必要となり、この書類を地主からもらう際に金銭の授受が行われています。

ただし、ローン承諾への押印に関して地主は必ず押印しなければならないという法的な義務はありません。
なので、押印の際に印鑑代として金銭を渡して押印していただくのが慣例のようです。

地主から承諾をもらえない場合はどうしたらいい？

地主から承諾をもらえない場合は裁判所から代諾許可を得ることができます。この代諾許可は裁判を起こして裁判所から地主に代わる許可を貰う為、相当な期間がかかります。
この裁判の事を借地非訟裁判と言います。
裁判所から代諾許可を貰えるのは下記の４つです

• ■借地条件変更申立
• ■増改築許可申立
• ■土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立
• ■競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可申立

申立ての手順などは裁判所のホームページをご覧ください。
裁判所：借地非訟事件について
地主が借地権を第三者に売却することを認めなかった場合、一般エンドユーザーに借地権を売却することは困難になると考えた方がいいかもしれません。

トラブル（裁判）を抱えている物件を一般エンドユーザーが購入検討をするのか？という問題が出てきます。
借地権を第三者に譲渡することを裁判所に許可を得る申し立てを行う場合、買主が決まっていないと本申し立てをすることができません。

それは、本申し立ての主旨が、特定の買主に借地権を譲る（売却）することを裁判所に許可をもらうことだからです。
裁判所も許可を出す以上、その相手が誰でもいいというわけではありません。買主の資力信用も許可の判断材料になるのです。

たとえば、買主に資力（お金）がなく、新たな借地権者となっても地主に地代を払えないような方に裁判所も許可を出すわけにはいきません。
つまり、地主にとって新たな借地権者となることに不利にならないような相手に借地権を譲ることを許可するということです。

地主が国（財務省）、国有地を借地している場合

国（財務省）が新たに土地を貸すことはあまりありません。
国（財務省）が地主の場合の多くは、過去、個人の地主が相続税等の納税の代わりに土地を納める『物納』によって、地主が国（財務省）になったケースがほとんどです。

地主が国（財務省）の場合、借地権の売却の承諾をしてもらえるのでしょうか。
その答えは、国（財務省）は借地権譲渡承諾をしてもらえます。
しかし、実際は国（財務省）が譲渡承諾をすることは多くありません。
それはなぜでしょうか。それは、国（財務省）が地主の借地権は、借地権譲渡承諾を得て、借地権を売却するのではなく、国（財務省）の底地と一緒に借地権を売却する『底借（そこしゃく）同時売却』となることが多いからです。
底地が国有地の場合は売れるの？手続きや流れなどを解説します

底借同時売却とは？

底借（そこしゃく）同時売却とは、地主が所有する底地（土地）借地権者が所有する借地権を同時に売却することをいいます。
底借を略して、『同時売却』と言ったりもします。

同時売却のメリットは、借地権と底地を同時に売却することで、借地権単独で売却するときよりも高く売却できることです。
また、地主も同時に土地を売却することになりますので、承諾料等の費用も不要となります。
買主側も借地権と底地を同時で買い取ることができるため、完全な所有権として不動産を取得することになります。

このことから、借地権と底地の同時売却『底借同時売却』は、借地権を最も高く売却できる方法といっても過言ではありません。底借同時売却するには、借地権者と地主が同じタイミングで売却する必要があります。借地権者と地主の売却時期が合わないとできない手法とも言えます。
個人が地主の借地権・底地の同時売却 メリットやタイミングを解説

相続手続きについて

相続が発生した場合、不動産や預金・有価証券等の財産は、法定相続人に相続されます。
法定相続人が複数人いる場合は、全員に法定相続分に応じて相続されることが原則です。

しかし、法定相続人全員の協議・合意のもと、相続対象物をだれが何を相続するのか決めることができます。
これを遺産分割協議といいます。
例えば、被相続人（亡くなった人）がご主人で、法定相続人が配偶者（妻）と子供２人（息子・娘）、相続財産が不動産（評価3,000万円）と現金3,000万円だとします。
法定相続分は配偶者が２分の１、子供が４分の1ずつですので、原則論では、不動産（評価3,000万円）は共有持分として、妻が２分の1、子供２人が４分の１ずつ相続して共有し、現金を妻1,500万、子供２人が750万ずつを相続します。

ここで、家族会議の上、遺産分割協議を行い、不動産（評価3,000万）を妻がと単独所有とし、現金1,500万ずつを子供２人が相続することもできるのです。遺産分割協議においては、法定相続分に依らず、相続することも可能です。
借地権の相続 承諾料って払うの？相続の際の注意点など解説

借地権と建物名義の一致

借地権を相続する場合、最も注意しなければいけないことが、借地権の相続人と借地上の建物の相続人を一致させることです。

借地権とは、建物を所有する目的で土地を借りる権利であるわけですので、原則として、借地権者＝建物所有者です。
建物は妻が、借地権は子供が相続するなど、最も避けるべき相続の仕方です。

将来、借地権の売却等の際や建物の建替え等の際、借地権者と建物所有者で名義が分かれていることで、親族間で争いが起きたり、地主との契約関係において複雑な権利関係になってしまうと、予期せぬトラブルに発展してしまう恐れがあります。

地主への連絡を忘れずに

借地権の相続が発生した場合、地主に連絡することを忘れてはいけません。

地主と借地権者の関係は、土地賃貸人と土地賃借人ですので、相続が発生することにより。
契約当事者が誰になるのかということは、地主にとって気になるところです。相続が発生した際、また、相続によって相続人が決まった際には、地主への連絡・報告をきちんと行いましょう。

また、後々のトラブル防止のため、新たに地主と契約書を作成することが望ましいです。

借地権の相続準備も重要

借地権は相続される権利で、代々引き継がれていく権利です。
急に借地権者が亡くなり相続が発生した際、相続人は地主のこともわからず、地代の支払いが滞り、借地権が解除されてしまう、なんてことも少なくありません。

また、借地権者と相続人が疎遠な親戚関係であり、借地権を相続することなんて知らなかった…相続によって借地権を急に相続することになり、未払い地代を請求された…なんてこともよく聞きます。
借地権者は今ご自身が有している権利が残されていくもの、引き継がれていくものとして把握し、ご自身に万一のことがあってもすぐに対応できる状況に整えておく必要があります。

せっかく借地権という財産を有しているのにもかかわらず、借地権の相続について全く準備されていないと、急に借地権を相続することになった相続人が大変な思いをすることになることも考えられます。

借地権の専門会社に出会えます

『お困り不動産どうする？』には、借地権に詳しい専門会社が集まっています。

借地権に詳しい不動産会社を探すのも一苦労です。なぜなら、借地権という特殊な権利関係を取り扱う不動産会社が少ないからです。

また、不動産会社として多く広告を出している不動産会社はやはり大手不動産会社が多く、大手不動産会社には借地権以外の情報も多数集まっており、わざわざ借地権を専門的に取り扱う必要もないからです。
その中で、当サイトでは、借地権に精通した専門不動産会社を集めてご紹介をしております。借地権の取り扱いに長けている不動産会社との出会いをマッチングします。是非、ご活用ください。