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借地権とは

借地権とは

建物所有を目的とする地上権及び土地の賃借権

借地権

借地権とは、建物所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の事を言います。
簡単に言えば、他人の土地を借りて、その土地に建物を建てられる権利となります。

借地権のなかにも種類がある?

借地権にも大きく2つに分けて借地権とは賃借権と地上権の2種類になり。
現状、借地権と言われるものは賃借権が多く、地上権はあまり見かけません。
その理由は、地上権は物権と言われており非常に強い権利が賃借人に発生し、第三者への借地権譲渡や転貸などを地主の許可なく行えるため地主が地上権として土地を貸す事が殆どないからです。
また、地上権は地主に登記義務があるのも貸し渋る要因なのかもしれません。
賃借権は俗にいう債権と言われ、第三者への借地権譲渡など借地権設定者(地主)の承諾が必要になり、承諾をもらわずに譲渡などをすると借地権の解除になる可能性があります。
このサイトで説明する借地権はトラブルが多いとされている賃借権の事を説明させていただきます。

賃借権の種類

大きく分けると旧法賃借権・新法賃借権の2種類

  • ■旧法賃借権(旧借地法)
  • 借地人の保護を目的としてできた権利で借地権の存続期間や効力、更新などに関して定めた法律

  • ■新法賃借権(新借地借家法)
  • 平成4年8月に施行され、新しく普通借地権、一般定期借地権、建物譲渡特約付き借地権、事業用定期借地権というものができました。旧法と大きく違うのは、この定期借地権という更新の定めのない借地権ができ、借地期間満了と同時に借地人は地主に土地を明渡さなければなりません。
    背景には土地の有効利用を促進するため、貸したら返ってこないと言われていた旧法賃借権の改善が目的とされています。

    新借地借家法は下記のように分類化されます。

  • ■普通賃借権
  • 旧法賃借権とほとんど変わりはありませんが、堅固建物と非堅固建物の区別が無くなり、当初の契約期間や更新の期間が旧借地法と違います。。(図1旧法・新法の違い参照)

  • ■一般定期借地権
  • 更新及び建物の存続期間による契約延長が無い契約となり、契約期間は50年以上と定められています。
    特約などで、地主が建物の買取りをしない旨を定めた場合でも有効となります。
    契約書は公正証書による等、書面によって行わなければなりません

  • ■建物譲渡特約付き借地権
  • 借地権設定後、30年以上を経過した日以降に借地権設定者に対し相当の対価で建物を譲渡する旨の特約を契約書に定めることができます。
    上記特約により借地権が消滅し、それ以降に借地権者または建物の賃借人が使用を継続する旨を借地権設定者に請求した場合は、当事者間でその建物につき定期建物賃貸借契約を締結します。
    また、借地権者または建物の賃借人が使用を継続する旨を借地権設定者に請求し、借地権設定者が賃貸を認めなかった場合には、その建物につき期間の定めのない賃貸借がされたものとみなされます。(借地契約に残存期間がある場合はその残存期間の賃貸借)
    その場合の賃借は、当事者の請求により裁判所が定めます。

  • ■事業用定期借地権
  • 専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、契約期間を30年以上50年未満として借地権の契約をします。更新や期間の延長などは無く建物を相当の対価で借地権設定者に買取る請求をしない旨を定めた特約も有効となります。契約書は公正証書による等の書面によって行わなければなりません
    また、事業用定期借地権の場合は10年以上30年未満とする契約期間で借地権を契約することもでき、その場合も借地権者は更新や期間の延長、建物買取り等の請求はできません。10年以上30年未満とする事業用定期借地権の契約は公正証書によってしなければなりません。

図1旧法・新法の違い参照

旧法借地権の契約期間及び更新期間
旧法借地権
堅固建物 非堅固建物
最初の
契約期間
契約期間 30年以上 20年以上
契約期間の定めがない場合 60年 30年
更新後の
契約期間
契約期間 30年以上 20年以上
契約期間の定めがない場合 30年 20年
普通借地権(新法)の契約期間及び更新期間
新法借地権
堅固建物 非堅固建物
当初の
存続期間
存続期間 30年以上
契約期間の定めがない場合 30年
更新後の
存続期間
存続期間 1回目20年以上
以降の更新10年以上
契約期間の定めがない場合 1回目20年
以降の更新10年

借地権にもメリット・デメリットがある?

借地権のメリット

  • メリット1:借地権は第三者の土地を借りて建物を建てているわけですから、土地に係わる税金(固都税・取得税など)が掛かりません。
  • メリット2:所有権の不動産に比べ、借地権のマンションや戸建ては安価で購入が可能です。

借地権のデメリット

  • デメリット1:借地権(賃借権の場合)は地主さんに承諾を取らなければできない事が多い。
  • デメリット2:金融機関から借入を行う場合、抵当権設定承諾書に地主の実印が必要になる。地主から実印の押印を断られる可能性がありローンが組めなくなる可能性がある。買主側の殆どは住宅ローンなどで購入検討する為、抵当権設定承諾書に押印が貰えないと売却できない可能性がある。
  • デメリット3:地代や更新料・承諾料など支払わなければならない

借地権の承諾料はどういった時に支払うの?

借地権(賃借権)は地主の承諾を経て地主に承諾料を支払い第三者に売却や建て替え等を行うことができます。地主さんに支払わなければいけない承諾料を支払う必要があるのは下記の通りです。

  • ■第三者への売却
  • ■遺贈  注:相続の場合には地主さんへの承諾料の支払いは必要ありません。遺贈は贈与にあたるので承諾料が必要になります。
  • ■建て替え
  • ■増改築
  • ■大規模リフォーム

借地権の承諾料の目安

法的に承諾料が決まっているわけではないので地主さんによって様々です。ですが、一般的な慣習として下記が基本となっています。

承諾項目 承諾料の目安
名義変更料
(第三者への売却)
借地権価格の10%程度とされています。
遺贈 遺贈は相続と違い、名義変更料がかかります。借地権価格の10%程度とされています。
建て替え承諾料 更地価格の3%程度とされています。
注:建て替えには条件変更を伴わない事が前提です。もし、条件変更(非堅固建物から堅固建物に建て替える場合など)に該当する場合には別途条件変更承諾料を請求される可能性もあります。
増改築承諾料 建て替え承諾料と同じで更地価格の3%程度とされています。増改築承諾に関しては地主が認めない場合、裁判によって代諾許可を受けることも可能です。
大規模リフォームの承諾料 更地価格の3%程度とされています。
注:リフォームにも様々で大規模と言われるものは躯体の工事や屋根などが当てはまります。ですが、地主さんによっては承諾をしないで工事をしたとトラブルになる可能性もありますので、リフォームをする際にはどのような工事をするのかなど事前に打ち合わせをして承諾料がかかるのか確認したほうが良いと思います。

※この他に、ローン承諾といい、買主が住宅ローンなど組む際に金融機関から地主に対し抵当権設定承諾書を提出してくださいと言われることが殆どです。
この抵当権設定承諾書には地主の実印及び印鑑証明の提出が必要となり、この書類を地主からもらう際に金銭の授受が行われています。ただし、ローン承諾への押印に関して地主は必ず押印しなければならないという法的な義務はありません。なので、押印の際に印鑑代として金銭を渡して押印していただくのが慣例のようです。

地主から承諾をもらえない場合はどうしたら?

地主から承諾をもらえない場合は裁判所から代諾許可を貰えます。この代諾許可は裁判を起こして裁判所から地主に代わる許可を貰う為、時間がかかります。
この裁判の事を借地非訟裁判と言います。
裁判所から代諾許可を貰えるのは下記の4つです

  • ■借地条件変更申立事件
  • ■増改築許可申立事件
  • ■土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立事件
  • ■競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件

申立ての手順などは裁判所のホームページをご覧ください。
http://www.courts.go.jp/tokyo/saiban/minji-section22/index.html
特に第三者に売却する事を地主が認めなかった場合には一般的に売却は不可能と考えたほうが良いかもしれません。
理由としては、第三者へ売却の代諾許可を貰う裁判の場合、買主との売買契約を締結していないと裁判は起こせません。
ですが、トラブル(裁判)を抱えている物件を一般エンドユーザーが購入検討をするのか?という問題が出てきます。
裁判所は、買主の資力(売却許可を認めた場合に地主に不利とならない為)をみて地代を継続的に支払うことができるのかを代諾許可の判断材料として加味するので、借地非訟裁判の申立てをする際には買主が決まっていて、さらにその買主が地代を継続的に支払える資力があるのかも重要になってきます。
その他の判断材料は地主に正当事由があるかなども加味されます。

借地借家法の沿革

明治42年以前、借地人は地主に対しての対抗要件がなく、地主が圧倒的に有利な立場で、土地が売買などによって地主の名義が変わった場合に、新地主から出ていけと言われたら借地人は建物を取り壊し出ていかなければなりませんでした。
こういった背景から明治42年5月、建物保護に関する法律が施行され建物の登記がされていれば地主に対抗できる法律が施行されました。

明治42年 建物保護に関する法律が施行され建物の登記がされていれば地主に対抗できる法律が施行
大正10年 現在の借地借家法の基となる借地法が施工され、借地権の存続期間や効力、更新などに関して定めた法律となります。
昭和16年 借地人を立退き(更新拒絶など)から守るために地主側には「正当事由」がないと立ち退きを認めなくなりました。
昭和41年 借地非訟手続きの導入。賃借権は売買、増改築など一定の行為を行う場合には地主の承諾が必要となりますが、地主がそれらを認めなかった場合、紛争を迅速に解決へと導くために地主に代わる許可を裁判所が行うことが可能。
平成4年 現行の新借地借家法が施工。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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