戸建て・マンション・借地権・再建築不可などあらゆる不動産の売却査定なら「お困り不動産どうする」

【完全無料】家の価格を調べる

相続税対策としての不動産売却|現金が足りない場合の対処法を解説

「相続税が支払えない・・・」
「相続税を支払うと、今後の生活費が足りなくなってしまう・・・」

原則として相続税は現金で支払うものですが、相続する財産の中には不動産や証券なども含まれるため、財産を相続したのに相続税が支払えないという事態に陥ってしまうことがあります。

おすすめ記事 所有権 物件種別

そのようなとき、相続税対策としてどのような対策が取れるでしょうか?

この記事では、相続税対策として不動産売却などの方法について解説します。
不動産の売却や相続手続きに関する注意点についても解説しているので、ぜひ参考にしてください。

相続税とは何か?

遺産を相続する際に、相続税が発生するケースがあります。

相続税は免除項目があるため、相続人全員が必ず負担しなければならないというものではありません。
むしろ相続税を負担しなければならない人の方が少数派です。

→公益財団法人生命保険文化センターが公表している2018年までのデータによると、例年、死亡者数に対する相続税が課税された人の割合は8.0~8.5%です。

参考:公益財団法人日本保険文化センター「相続税を払う人はどれくらいいる?」

しかし、相続税の負担が発生する際、課税金額が大きくなるケースが非常に多いこともあるので、相続税について理解しておくことは非常に重要です。

この章では、相続税の概要について解説します。

相続税とは?

相続税とは、遺産を相続する際に相続人が負担しなければならない税金のことです。

相続税は、相続財産の評価額に応じて、現金で支払います。
簡単にいえば、相続財産が高額であればあるほど、負担しなければならない税金が重くなってしまうということです。

相続税は控除されることもある

相続税は、支払わなければならないケースと支払わなくてもよいケースがあります。
簡単にいえば、相続する財産が一定の金額に達していない場合には、相続税の支払いが控除されるためです。

相続税の支払いが免除される金額は、以下の計算式で表されます。

3,000万円+(相続人の人数)×600万円

※相続人の人数や誰が相続人となるかは、被相続人(亡くなった人)の親族関係によって変化します。
よくあるケースは以下の通りです。

●配偶者のみ相続・・・結婚していて、子ども・親がいないケース
●子どものみ相続・・・配偶者と死別・離別していて、親権を持つ子どもがいる場合。
●配偶者+子どもで相続・・・配偶者と子どもがいる場合。
●親+配偶者で相続・・・結婚していて子どもがいない+親が存在するケース
●親のみ相続・・・配偶者も子供もいない状況。親が存在する

養子も子どもの人数としてカウントできますが、相続税の免除のための相続人の人数にカウントできるのは、実子がいる場合1人まで、実子がいない場合に2人までと規定されています。

相続税の負担額はどのくらい?

相続税の負担額は、相続する財産の評価額によって変わります。

評価額とは、例えば株券や不動産など価格が正確に確認しづらい項目については、ルールや計算方法などに基づいて相続財産としての価値を算出した金額のことです。

様々な控除項目はありますが、相続税の一覧は以下の通りです。

法定相続分に応ずる相続税の一覧

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

上記のように、相続財産が増えれば増えるほど、負担額が大きくなります。

相続税の支払いに現金が不足してしまうときの5つの対処法

相続する財産は、現金とは限りません。
しかし、相続税の支払いは現金で行うケースが一般的です。

不動産や証券など、現金以外の財産を相続した場合には、相続税を納めるための現金が不足してしまうことがあります。
このようなケースでは、どのような対策を取ることができるでしょうか?

この時、考えられる対策は5通りあります。

この章では、相続税の支払いのための現金が用意できないときの対策について5通りの方法を紹介します。

延納手続きをする

一つ目の方法は、延納手続きを申請する方法です。
相続税が10万円を超え、現金で納めることが困難な場合、申請をすることで最大20年間、支払いの期日を延ばすことができます。
(延納期間は相続財産に占める割合によって変わります)

ただし、延納手続きを取ると利息がかかることを把握しておきましょう。

参考:国税庁「No.4211 相続税の延納」

不動産を売却する

相続税を負担する現金が手元にない場合に、不動産を売却して現金化する方法もあります。

相続財産を売却する際の理想的な流れは、次の通りです。

①遺産分割協議にて、財産を公平に分配する。
②売却をする不動産について相続人全員が納得して同意している場合には、相続人のうち一人を代表の相続人にする
③不動産会社に物件を売却する

ただし、相続財産を売却するときには、理想の流れの通りにスムーズにいかないケースも少なくありません。
起こりうる問題としては、次のケースが挙げられます。

●相続人の内、一人が売却に納得していない
●分割協議がスムーズに進まず、相続財産の分割が進まない
●不動産を売却しようとしたが、訳あり物件のため売却がスムーズに進まない

従って、不動産を売却する場合には、相続人同士で意見をすり合わせることと、ベストな方法で不動産の売却を目指すことの2点を強く意識する必要があります。

相続人の売却については、注意すべき方法がたくさんあるので、後の章でも個別に詳しく解説します。

運用する

相続した不動産を、賃貸物件や駐車場として運用する方法もあります。

運用の場合には、すぐにまとまった現金が入るわけではないので、延納制度を併用するなどして、収益が上がる仕組みを作ることと相続税対策とを併用する必要があります。

ただし、不動産を運用するには、ノウハウや経験が必要であり、集客に成功しなければ逆に負担が多くなってしまいます。

運用は、ややリスクの高い対処方法と言えるでしょう。

相続放棄をする

最後に、相続放棄をする方法もあります。

相続放棄をすると、最初から相続人ではなかったとみなされます。

相続放棄をすると、相続税の負担は免除されますが、プラスの財産を得ることもできなくなることに要注意です。
また、相続放棄は、相続人であると知った時から3か月以内に手続きをしなければならないことや、いったん相続放棄をしたら取り消すことができないことなどの注意点があります。

相続放棄については「不要な不動産は相続放棄前に買取の査定依頼を!方法とメリットを解説」にて詳しく解説しています。

不動産として納税する

現金での支払いが困難な場合に限り、不動産や証券をそのまま納税する方法をとることもできます。
この制度を物納制度といいます。

不動産をそのまま納税として利用できる場合、売却の手続きを相続人自身で行わなくてもよいため手軽であるように感じられるかもしれませんが、測量や境界確定を行わなくてはならないため、必ずしも手軽とは言い切れません。

また、物納の場合には市場価格の7~8割程度 の評価額となることから、売却の方が高値が付く可能性があります。

不動産を売りたいときの遺産協議の手順とポイント

不動産を売りたいときに、最初にポイントになるのは遺産分割協議です。
相続税対策をするためや、後々相続人同士で揉めてしまわないためにも、遺産分割協議をスムーズにおこなうことが非常に重要です。

相続人が誰であるかを確認

相続が発生する場合、遺産分割協議をする前に、以下の2点を確認しておきます。

「相続人は誰なのか?」
「相続の対象者となっている人は、遺産分割をする意思があるのかどうか?」

これらの2点を確認することで、遺産分割協議をする対象者が決定します。

また、このときに、相続財産がどの程度あるのか?被相続人(亡くなった人)が遺言を残しているか否か?についてもチェックします。
遺言が残っている場合、法定相続分(法律で最低限受け取れる権利が決まっている遺産)以外の部分は、被相続人の意思が優先されます。

遺産分割協議の方法は自由

遺産分割協議の方法については、特に決まりがあるわけではありません。
従って、相続人全員が納得していれば、どのような方法で遺産分割協議をしてもOKです。

ただし、不動産などの評価方法によって価値が異なり、なおかつ均等に分割しづらいものについては、相続人同士で不公平感を感じてしまうリスクが高いといえます。

そこで、以下の2点を確認しておくことが大切です。

・不動産の評価方法
(不動産は、評価の仕方によって算出される価値が異なります。不動産会社などに、査定を依頼し、不動産をどのように評価するのかを確認しておきましょう)

・不動産の分割方法
(不動産は、現金のように均等に分けることができないため、単独相続にするのか共有持ち分にするのかなど、分割方法についてもあらかじめ協議しておきましょう)

→分割の方法は、基本的には現物分割(例えば、遺産一つひとつを誰が相続するのか決定する方法)か代償分割(不動産などの分割ができない財産を一人が相続し、残りの相続人に代償となる現金を支払う方法)のいずれかです。

遺産分割協議の内容を書面にする

遺産分割協議を行った場合には、遺産分割協議書を作成します。
不動産の場合、遺産分割協議書がないと有効に相続することができません。

遺産分割協議書を作成する際には、署名・捺印が必須です。
さらに、捺印は実印であることが要件となっています。

遺産分割協議がまとまらない時にはどうなる?

遺産分割協議がまとまらないときや、そもそも遺産分割協議が開かれないとき、不動産はどのように相続されるのでしょうか?

結論からいえば、遺産分割協議がまとまらない時には、自動的に共有持ち分になります。
共有持ち分とは、不動産を相続人全員で所有することです。

共有持ち分の場合、持ち分の割合分については自由に売却することが可能ですが、不動産全体を売却することはできません。
また、持ち分の購入者は、せっかく購入しても物件に住むことができません。

従って、共有持ち分は一般の不動産と比較すると制約の多い不動産という扱いになり、結果として「売れにくい」訳あり不動産という位置づけになります。

また、売却を予定していない場合でも、共有持ち分にはリスクがあります。

リスクとなりうる点は以下の点です。

・建て替えや改築・変更などをおこなう際には、他の持ち分権者の同意が必要
・不動産の変更をおこなう際には他の持ち分権者の多半数の同意が必要
・共有状態が長く続くと、権利関係が複雑になる可能性がある(例えば共有持ち分権者の一人が死亡してしまった場合、共有持ち分が相続分に応じてさらに細かく細分されてしまう)

例えば、相続人のうち一人がどうしても売却に納得してない場合など、分割状態が必ず解消できるとは限りませんが、可能な限り物件は単独所有者の所有権にしておくことが望ましいといえます。

(遺産分割協議がまとまらないパターンとしてよくある事例)
・相続人の中で、不動産を売却するかしないかで意見が割れている
・相続財産の割合や分割方法に納得していない相続人がいる
・相続人のうちの一人が「忙しい」「協議をするのが面倒」などの理由から、遺産分割協議に参加しない
(→電話で参加をしてもらったり、裁判所に調停をするなど対策を取ることも可能です)
・遺産分割協議が完了した後に、相続人の一人が「気が変わったから、やっぱりやり直したい」と言ってきた
(→脅迫や詐欺などによって遺産分割協議がされた場合や後から遺言書が見つかったなどの場合に限り、遺産分割協議が無効になります)

→どうしても遺産分割協議がまとまらない時には、共有持ち分の買取を専門とする不動産業者に買取を依頼する方法もあります。

共有持分を相続することになったらどうする?一番スムーズな対処法とは?

通常、共有持ち分は用途が制限され、購入者にとってあまり使い勝手が良くないために、相場が安くなってしまったり、売却しようとしてもなかなか買い手がつかなかったりするケースが珍しくありません。

専門業者の場合、共有持ち分を専門に取り扱っていて、共有持ち分の扱いや運用に関するノウハウ・実績があるため、一般の不動産業者よりも高い査定額で直接買い取ってくれる見込みが高いということです。
共有持分の売却は専門買取業者へ!買取の流れ・注意点を解説

※ポイント
不動産の相続財産は、遺産分割協議にて誰か一人が相続するように協議することが望ましい
協議がまとまらない場合は、共有持ち分を買取専門不動産業者に依頼することで、スピーディーに現金化することも可能。

相続財産の不動産を売却する際の流れ

相続財産の不動産を売却する際の流れについて確認しておきましょう。
流れをチェックすることで、スムーズに手続きができます。

不動産を単独で相続する場合

相続人の内、一人が単独で不動産を相続する場合には、次の点に注意して不動産の売却を行います。

●売却手続き
単独で不動産を相続した場合には、通常の不動産売却と同様の流れで売却手続きをすることができます。
不動産の名義を被相続人から相続人に変更したうえで、不動産業者に査定見積もりを依頼して、必要書類(不動産の登記簿・本人確認書類・媒介契約書など)を提出しましょう。

●相続税対策としての売却期間
相続税の対策として不動産を売却する場合に注意したいこととして、相続してから3年10か月以内に売却手続きを完了させることです。
3年10か月以内に売却した場合には、不動産売却時にかかる所得税の一部が免除されるためです。

所得税が免除されるのは、そのまま課税された場合相続税と所得税との二重課税になってしまうという理由からです。
3年10か月を過ぎてしまうと、通常通り所得税がかかってしまうため、、売却のタイミングについては十分に注意しましょう。

特に、仲介での媒介契約の場合には、買い手が見つかるまでに時間がかかることがあるため、十分な注意が必要です。
相続税の手続きや流れ
相続税の手続きは所有権も借地権も変わりません。相続税の手続きや流れなど詳しく書いてありますので参照ください。

●早急に現金が必要な時
相続税の支払いやその他の生活費の工面などの事情により、早急に現金が必要なケースも考えられます。
この時、一般の不動産業者に媒介契約を依頼しても、半年・1年と期間が長くかかってしまう可能性があります。
事故物件などの訳あり物件の場合はなおさらです。

このようなとき、仲介ではなく不動産業者に直接買い取りを依頼するのも一つの方法です。
買取の場合には、最短で3営業日程度での現金化も可能です。

不動産業者の中には、訳あり物件を専門にしている業者もあるので、買取専門の業者に依頼をすると「早く・高確率で・高く」売却できます。

共有持ち分の売却の場合

共有持ち分として相続をした場合には、次の対処法が考えられます。

①親族に共有持ち分を売却する
②不動産業者に共有持ち分を売却する
③第三者に共有持ち分を売却する

これら3つの選択肢の中で、第三者への売却はニーズがあまりないため、現実的には困難です。

①もしくは②の方法で売却を考えるにあたって最初に注意したいことは、相続人間の意思の確認です。

相続人同士で売却の方向性が一致している場合、名義を一人に統一して通常の不動産として売却したり、相続人同士で協力して不動産の価値をほとんど下げずに売却したりする方法が可能です。

相続人の意思の統一ができない場合は、持ち分の実の売却となるため売却価格は下がってしまいます。

共有持ち分の売却は、非常に特殊であり専門的な法律の知識もかかわってくるため、専門家に協力を依頼した方が望ましいでしょう。
このときに最も頼りになるのは共有持ち分専門の不動産業者です。

共有持ち分専門の不動産業者であれば、不動産の売却だけではなく、相続人間の話し合いなどにも助言や協力をしてもらえることがあります。

当人同士で話し合いを進めていると、どうしても膠着してしまったり互いに意地を張ってしまったりすることがありますが、専門家が入ることにより状況の改善へ向けた前向きな話ができる可能性が高まるということです。

意見が食い違ったまま強引に売却を進めたり、裁判による手段で解決を図ったりした場合にはトラブルが起こってしまうことも考えられますが、そのようなリスクを抑えることもできます。

相続税対策として不動産売却をする際のポイント

相続税対策として不動産売却をする際のポイントについて解説します。

スピード感が重要

相続税の支払い期日は、原則として被相続人が亡くなってから10か月以内です。
これまでの期間内に、相続財産を明確にしたうえで遺産分割協議を行い、相続税の申請をして支払いを済ませなくてはなりません。

さらに、手元に現金が用意できない場合には、不動産売却などの方法で現金を用意したり、延納手続きをしたりすることが必要です。

不動産売却による現金化を目指す場合についても、10か月以内に支払いができるようにするためには、相続発生後速やかに手続きを行う必要があります。

不動産売却の際に、時間がかかってしまうポイントとしては次のポイントがあります。

・不動産業者を選定する期間
不動産業者によって、販売力(仲介の場合)や査定額(買取の場合)は大きく異なります。
また、手続き面でのサポートや担当スタッフの人柄・信頼関係なども、慣れない不動産の売却においては非常に重要です。

基本的なスタンスとしては、少なくとも2社以上の業者に問い合わせをして、信頼できる業者を選びましょう。
また、査定は無料で依頼できるため、査定額を比較検討することも大切です。

・買い手が見つかるまでの期間
不動産を仲介で売却する場合、買い手が見つかるまでにも時間がかかることがあります。
とてもニーズの強い物件の場合は、売りに出してすぐに購入希望者が見つかることもありますが、立地の良くない不動産や築年数の古い物件などは長期化する可能性が高いです。

購入希望者がなかなか現れない場合、値下げによる対応も考えられますが、訳あり物件や極端にニーズの低い物件の場合は値段を下げても購入希望者が見つからないことがあります。
そのようなケースでは、買取専門業者への依頼が効果的です。

少しでも高く売却するためには

大事な不動産を売却するにあたり、相続税の工面だけではなく、少しでも高く売れることが理想的です。

高く売るためのポイントは、3点あります。

①相続人間でできるだけ方向性のすり合わせをする
特に共有持ち分になる場合、相続人間での意思の方向性が定まっているか否かが非常に大きなポイントになります。
トラブル発生のリスクが高い場合には、買い手から敬遠される可能性が高いためです。

②最適な不動産業者を選ぶ
仲介で不動産を売却する場合には販売力の強い不動産業者を、買取を依頼する際には不動産の特性や地域に強い不動産業者を選定しましょう。
特に訳あり不動産の場合は、ノウハウや経験を持っている業者とそうでない業者とで、査定額に大きな差が生じます。

担当者のレスポンスの早さ・問い合わせに対する回答の正確性・信頼できるかどうか・査定額が適正か否かなど、問い合わせ時の対応について吟味することも大切です。

③複数の業者に査定見積もりを依頼する
業者を選定する際には、必ず複数の業者に査定見積もりを依頼しましょう。
税金対策として不動産を売却するには期限もあるため焦ってしまう場合もありますが、3日~1週間程度で査定が完了するケースが多いので、複数の業者に同時進行で査定依頼をするのがおすすめです。

以上の点を意識して、スピードを重視しながら高く不動産が売却できるよう意識しましょう。

まとめ

相続財産の評価額が高ければ高いほど、相続税の負担も重くなります。
相続税は、相続から10か月以内に納めなくてはならないため、状況によっては相続税の支払いが難しいことがあります。

そのようなときに考えられる方法は様々ですが、必要な財産を手放さず最も損をしない方法は不動産などの売却です。

相続ならではの共有持ち分状態など、状況に応じて適切な対応が取れるようにこの記事を参考にしていただけたら幸いです。

物件の評価や権利調整が得意な不動産会社を無料で探せます。 不動産会社に無料で問合せをする

相談は何度でも無料
わからないことや不安を解消。 コンシェルジュに相談する


「お困り不動産どうする」の業界初4つのポイント

ポイント1

業界初の“お困り不動産”専門査定サイト

★“お困り不動産”をどこに相談したらいいかわからない。
★仲介会社などに依頼したが取り扱えないと言われた。

「お困り不動産どうする?」は所有権及び借地権、底地、再建築不可、共有持分、瑕疵(事故)物件、任意売却などに特化した売却一括査定サイトです。

ポイント2

業界初の“直接買取”に強い会社のみを掲載

★仲介会社に依頼したが全然進まない。
★仲介会社の査定金額では全然売れない。

“お困り不動産”を確実に売却、現金化できるように買取会社専門のサイトです。仲介では難航しそうな不動産を手早くスピーディーに買取します。

ポイント3

業界初の自分で査定会社を選べる

★どこの会社に情報が流れるのかわからないので不安。
★何社対応しなければいけないのかわからなくて面倒。

本サイトでは、ご自分で査定会社や依頼する会社数が選べます!1社でも数社でもご自分で納得・信頼できる会社にお問い合わせください。
査定依頼した会社以外から連絡がくることはありません。

ポイント4

業界初の個人情報保護システム

★実際にほんとうに取り扱ってもらえるのか。
★査定依頼したが、連絡がなくどうしたらいいかわからない。

査定依頼をした会社が簡易情報をもとに実際に取り扱いが可能か判断します。
実際に取り扱いが可能と判断した会社にのみ、ユーザーの詳細情報が開示される匿名性の高い査定システムとなっております。

▼ あらゆる不動産売却を早く・高く

不動産の売却価格は不動産会社選びで決まります。 不動産会社を無料で探す

相談は何度でも無料
わからないことや不安を解消。 コンシェルジュに相談する

関連記事

  • 相続した不動産の売却法!いらない不動産の3つの対処法も解説相続した不動産の売却法!いらない不動産の3つの対処法も解説 しかし、不動産を売却するのは個人の方にとっては非常に大変です。 また、不動産の状態によっては「訳あり物件」として売却が難しくなっている状況であることを理解しておく必要があります。 この記事では、いらない不動産を売却したい方向けに、状況別の対処法を解説します。 不動産を相続することの3つのデメリット 不動産を相続するということは、財産を相続するということですが、デメリットが生じてしまうこともあります。 ここでは、一般的に考えられる3つのデメリットについて紹介します。 税金がかかってしまう 不動産を持っていると、不動産価値に応じて固定資産税や […]
  • 不動産買取のすべて!買取金額は本当に安くなる?不動産買取のすべて!買取金額は本当に安くなる? 不動産会社の種類 不動産会社の種類について、おさらいしましょう。不動産会社は2つの種類に区分されます。それが、不動産“仲介”会社と不動産“買取”会社です。中には、その両方を兼ねている不動産会社も存在します。 不動産仲介会社とは? 不動産仲介会社は、不動産を売りたい人と不動産を買いたい人を繋げる(仲介する)ことをしています。不動産仲介会社は、成約報酬体系となっており、無事に不動産売買が成立(成約)に至った場合に仲介手数料が発生します。つまり、手数料を得ることを目的として営業をしています。 不動産買取会社とは? 不動産買取会社は、不動産を売りたい人から不 […]
  • 不動産買取のメリット|仲介よりも買取が適している6つのケース不動産買取のメリット|仲介よりも買取が適している6つのケース […]

借地権、底地、再建築不可、共有持ち分、事故物件、任意売却などの売却査定なら「お困り不動産どうする」

お困り不動産どうするは、ドウスル株式会社が運営する「不動産売却査定専門サイト」です。一戸建てやマンション、アパート、土地、ビル、借地権、再建築不可、事故物件などのあらゆる不動産売却査定を、複数の不動産会社に一括で依頼することができます。借地権、再建築不可、事故物件その他にも共有持ち分や任意売却などのお困り不動産を直接買い取りしている不動産会社が集まった総合サイトだからこそ、物件の評価や権利調整が得意なプロに出会えます。権利関係でお悩みの方、特殊物件が売れるのかどうか知りたい方、相続した不動産や資産整理に伴う売却など買取先をお探しの方もまずはお気軽に完全無料の不動産売却一括査定サービスをご利用ください。