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相続した不動産の売却法!いらない不動産の3つの対処法も解説

「不動産を相続する予定だけど、正直なところいらない・・・」
「不動産を相続することになったけど、いらないから売却したい」
「不動産を相続したけど、税金の負担が大きいから何とかしたい」

以上のように、相続財産の不動産を売却して現金化したいという考えを持っている方は少なくありません。

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しかし、不動産を売却するのは個人の方にとっては非常に大変です。
また、不動産の状態によっては「訳あり物件」として売却が難しくなっている状況であることを理解しておく必要があります。

この記事では、いらない不動産を売却したい方向けに、状況別の対処法を解説します。

不動産を相続することの3つのデメリット

不動産を相続するということは、財産を相続するということですが、デメリットが生じてしまうこともあります。
ここでは、一般的に考えられる3つのデメリットについて紹介します。

税金がかかってしまう

不動産を持っていると、不動産価値に応じて固定資産税や都市計画税がかかります。

相続した不動産に住んだり、運用したりする場合には税金を支払うのは当然のことですが、いらない不動産に税金を支払うのはとてももったいないものです。

相続した不動産の他に自宅を持っている方は、税金を二重に支払う状態にもなってしまいます。

管理の手間がかかる

相続をして不動産の所有者になったときには、最低限の管理をしなくてはなりません。

管理をしないと、汚れや害虫の発生、建物の劣化などのトラブルが生じてしまうことがあります。
状態などによっては、近隣住民の方からクレームを受けてしまう可能性もあります。

相続人同士でトラブルが生じてしまうことがある

相続は、単独ではなく複数人でされるケースが多くあります。

不動産の場合、公平に分割することが難しいことや、売却をするかしないかなどにより、どうしてもトラブルが発生しやすいものです。

遺産分割協議や相続人同士での話し合いで方向性をすり合わせていきますが、最悪のケースでは裁判を通じての決着になってしまったり、相続人同士の関係がぎくしゃくしてしまったりすることがあります。

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いらない不動産を相続する場合に考えられる対処法

「いらない不動産」を相続して困ってしまわないように、どのような対処法が取れるのでしょうか?
大まかな方向性を考える意味でも、どのような対処法が考えられるのかについて、3つのパターンを紹介します。

相続放棄をする

一つ目の方法は、相続放棄です。
相続放棄は、原則として相続を知った時から3か月以内に家庭裁判所に申告をすることで手続きを行います。

相続放棄を選択した場合には、そもそも最初から相続人ではなかったとみなされることになります。
従って、いらない不動産の他に、借金やローンなどのマイナスの財産をすべて相続せずに済むことになります。

ただし、相続放棄には次のデメリットがあります。

・プラスの財産(現金や株券など)や思い出の品など全ての相続財産を放棄しなければならないこと
・相続放棄をいったん選択したら、取り消しできないこと
・相続財産がトータルでマイナスの場合、他の相続人の負担が増えてしまう場合があること

そして、相続放棄には3か月間の申請期間があり、期間を過ぎてしまうと、申請が通らなくなります。
相続放棄を選択するかしないかについて、期限内に速やかに対応を考える必要があります。

相続した不動産を売却する

相続した不動産を売却して現金化すれば、デメリットも解消され、多かれ少なかれまとまったお金を手にすることができます。

この時、相続の方法によって売却の手続き方法が異なります。

①不動産を単独で相続した場合
単独で相続するというのは、不動産を1人の名義で相続するということです。
単独相続には、売却を想定していったん単独で相続するケース(売却後に、売却金を相続人同士で公平に配分する)と、そのまま単独で相続するケース(そのほかの相続財産の分配などにより公平に分割できたケース)があります。

いずれの場合でも、単独名義で不動産を相続した場合、手続き上は通常の不動産売却の流れで売却することができます。

②不動産を共有名義で相続した場合
不動産を共有名義で相続した場合には、手続きがやや複雑になります。

共有財産の売却で取れる選択肢としては、自分自身の持ち分のみを売却する方法(共有持ち分の売却)・他の相続人からいったん持ち分を買い取って単独名義にしてから売却する方法・他の相続人に持ち分を売却する方法・他の相続人と協力して売却する方法などがあります。

共有持ち分の売却については、「共有持分を売却するための最もスムーズな方法!注意点や相場も解説 」の記事で詳しく解説しているので、興味のある方はぜひご覧ください。

相続した不動産を運用する

相続した不動産を、賃貸物件や駐車場などとして運用する方法もあります。

都市部や住宅地、大学の徒歩圏内など、立地面で条件が良ければ選択肢の一つとして考えられます。

デメリットとなりうるのは、以下の点です。

・うまく収益化できなければ、余計にコストがかかってしまう(物件のリフォーム費用・ハウスクリーニング費用・管理会社へ支払う管理費用など)
・運用に手間がかかる
・他の相続人との考えのすり合わせが必要

特に不動産運用の経験がない方にとっては、ハードルの高い選択肢ということになります。

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「いらない」不動産の事情による違い

相続した不動産が「いらない」のは、さまざまな事情があるでしょう。

事情によって不動産の売却の流れや価格に関する考え方も大きく異なります。

この章では、2種類の不動産が「いらない」事情について解説します。
ポイントは、世間のニーズが高いかどうかということです。

自分では使用しないから「いらない」

自分で住むことはないし、使い道がないからいらない」

という意味の場合・・・つまり、不動産そのものには世間的にニーズがありそうな場合には、一般的な不動産と同じように大手不動産会社や地域密着型の地元の不動産会社で手続きを進めれば問題ないでしょう。

立地面や物件の状態に特に大きな問題がない限りは、遅かれ早かれ買い手が見つかる可能性が高いです。
万が一、なかなか買い手が見つからない場合でも、金額設定を安くすることで劇的にニーズが高くなることもあります。

注意点をあげるとすれば、相続税がかかる方の場合には、相続から3年10か月以内に売却手続きを済ませたいということです。

相続税の対象となるのは、相続財産の評価額が「3,000万円+相続人の人数×600万円」を上回っている場合です。
つまり、相続人が3人いる場合、3,000万円+3×600万円=4,800万円が相続税負担の対象となるか否かの分かれ目ということです。

そして、相続税を支払った方の場合、相続から3年10か月以内に不動産を売却すれば、売却の際にかかる所得税の負担が小さくなります。

従って、できるだけスムーズに売却をすることが、相続財産の売却の大きなポイントとなります。

訳あり物件だから「いらない」

相続財産が訳あり不動産の場合は、一般の不動産業者に売却の手続きを依頼してもスムーズに売却することが難しいのが現状です。

訳あり不動産の場合には、一般的な買い手が敬遠する事情があるため、不動産業者に対応を依頼してもなかなか買い手がつかないケースが多いためです。
これらの物件を売却しようとしても、不動産業者がノウハウや実績を持っていなければ、例え値段を下げてもスムーズに売却できない可能性が高いです。

「訳あり物件」として一般的に扱われる不動産の主な例を紹介します。

事故物件
不動産内で自殺や殺人事件が起こってしまったり、建物が墓地や反社会勢力の事務所に隣接していたりする場合など、一般的に敬遠される物件のことを指します。

地上権付き不動産
地上権付き不動産とは、他の人が居住する権利を持ち、実際に居住している不動産のことです。
地上権付き不動産の所有権を取得しても、居住したり賃貸物件として運用したりするなどを自由に行うことができません。

借地権付き不動産
借地権付き不動産とは、他の人から借りた土地の上に建てた不動産のことです。
借地権がついていると、建物の所有権を取得しても地代を支払い続けなくてはなりません。

再建築不可
再建築不可物件は、現在の法律上の問題により改築ができない物件のことを指します。
典型的なケースは、接道義務(既定の道幅以上の道路に、原則2.6m以上接していなければならない)を満たしていない物件です。
再建築不可は、築年数の古い物件が多く、なおさら売却が難しい状況になっています。

共有持ち分
相続により複数の人数で不動産を相続した不動産や、もともと夫婦名義であった不動産を相続した不動産のことを共有持ち分といいます。
不動産を相続する場合、遺産協議をしなかったり、遺産協議がまとまらなかったりするときには、自動的に共有持ち分の状態になることにも注意しておきましょう。

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「いらない」不動産を売却する際の流れ

相続後に、不動産を売却する場合の流れについて解説します。

できる限り共有状態の解消を!

訳あり物件であるかそうでないかにかかわらず、不動産が共有状態になっていることは、なにかと不都合があります。

従って、共有状態が解消できるのであれば、他の相続人と協議をして共有状態の解消を目指しましょう。

ただし、共有状態を解消するためにまとまったお金が必要である(他の相続人に持ち分相当の金額を支払わなければならないことが多いため)ことや、不動産そのものに対して相続人の思い入れがあることなどから、必ずしも解決できるとは限りません。

いずれの状況にせよ、不動産の相続の際には他の相続人とじっくり話し合い、方向性を定めていくことが必要です。

自身の状況に合った不動産業者に相談・査定を依頼

ご自身の不動産の状況に合った不動産業者に相談をしましょう。

訳あり物件ではない通常の物件の場合には、地域の不動産業者や全国規模の大手不動産業者に依頼しても問題ありません。
ただし、業者や担当者によって、どれだけ力になってくれるのかが変わってくるので、複数の業者に査定を依頼して対応の良し悪しを判断しながら手続きを進めるなどの工夫が必要です。

訳あり物件の場合には、物件の特性に応じた買取専門業者に依頼しましょう。
例えば、事故物件の場合、事故物件を専門に取り扱っている業者があります。

訳あり物件の場合、そのまま売却しようとしても一般の方のニーズが少ないため、不動産業者から取り扱いを拒否されてしまったり、極端に安い価格をつけられたりすることがあります。

しかし、買取専門業者は、訳あり不動産を運用するノウハウや実績を持っているので、訳あり不動産であっても一般の不動産業者よりも高く買い取ってもらえる可能性が高いです。
一般の不動産業者での買取の場合、第三者への売却の仲介が基本となるため、手続きの期間が長期化したり、最終的な売却額が査定額よりも安くなったりするリスクがありますが、専門業者の買取の場合は、査定額ですぐに(早ければ3営業日程度)現金化できることもあります。

複数の業者に問い合わせるのが原則

不動産を売却する際には、1社だけではなく複数の業者に問い合わせ査定依頼をするようにしましょう。

1社のみでの査定見積もりの場合、相場感がつかめず、本来の価格よりもずっと安い金額で売却をしてしまう結果になってしまうためです。

不動産を売却する際には、少なくとも2社以上の査定見積もりを依頼するようにしましょう。

まとめ

いらない不動産を相続することになった場合、相続人が取れる選択肢は主に3つあります。

①相続放棄すること
②売却すること
③賃貸物件などとして運用すること

この中で、現実的な手段として考えられるのは、相続放棄と売却です。
ただし、相続放棄は3か月間という申請期間があることや、他の全ての相続財産を放棄してしまうことにもつながるため、慎重な対応が必要です。

売却の際にも、不動産の所有者名義や物件の状態によっては、訳あり物件になってしまうことがあります。
その場合、一般の不動産業者では適正な価格で売却することが難しいことから、専門の業者に相談することをおすすめします。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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