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不要な不動産は相続放棄前に買取の査定依頼を!方法とメリットを解説

不要な不動産を整理する方法の一つに、相続放棄があります。

「相続放棄をして、結果的に損をしてしまうことはないの?」
「不動産でも相続放棄できるの?」
「相続放棄の他に不要な不動産を整理する方法はないの?」

などなど、相続放棄に関連して、不安や疑問に思うことは少なくないと思います。

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この記事では不要な不動産を相続した方やこれから相続する予定の方に向けて、相続放棄を中心とした不動産の対処方法について解説します。

相続放棄とは?

相続放棄のデメリットや注意点について案内する前に、そもそも相続放棄とは何かについて解説します。

相続放棄は民放など複雑な条文が絡む法律行為なので、なかなか一般の方には難しいイメージがあるかもしれませんね。

まずは、相続放棄の簡単な概要について解説します。

相続放棄は遺産を相続しないこと

相続放棄については、多くの方が漠然とイメージを持っていると思いますが、簡単にいえば財産を相続する一切の権利を手放すことです。

相続放棄をすると、プラスの財産(預貯金や不動産など)やマイナスの財産(借金など)の全ての権利を放棄することになります。

相続人が複数人存在するときには、放棄した人を除外して財産を相続することになります。
最も単純なケースを紹介すると、3人の兄弟で1/3ずつ相続する予定になっている状況から1人が相続放棄した場合、残りの2人で1/2ずつを相続することになります。

相続放棄は、プラスの財産よりもマイナスの財産が多いときに選択されます。
(ただし、マイナスの財産が大きいときであっても、どうしても手放したくない財産があるときには相続放棄は選択できません。
相続放棄をしてしまうと、全ての財産を手放すことになってしまうため、手放したくない財産を残すことができなくなってしまいます)

相続放棄の手続き方法とは?

相続放棄を手続きするためには、相続を知った時から3か月以内に家庭裁判所に書類の手続きを行わなくてはなりません。
手続きの流れは、次の通りです。

①自分自身が相続人であることと、相続財産を確認する
→プラスの財産とマイナスの財産のどちらが大きいのか明確にわからないときは、限定承認という相続放棄方法をとることもできます。
これは、プラスの相続財産の範囲内で相続し、マイナスの相続財産(借金など)の返済に充てますよというのが限定承認です。
簡単に言えば、相続財産(現金、株式、不動産など)を処分して、マイナスの相続財産(借金など)の返済にあて残った借金に関しては放棄できる相続方法です。
しかし、限定承認には大きな問題があり、相続人が複数いる場合にはその全員が限定承認を行わなければならないという点です。

②残りの相続人に、相続放棄を選択することを連絡します

③必要書類を準備して、家庭裁判所に提出します

  • ●被相続人(亡くなった人)の戸籍謄本
  • ●被相続人の住民票
  • ●相続人の戸籍謄本
  • ●相続放棄申述書

上記の4点の他に、収入印紙と切手が必要です。

④裁判所から受領書が送付されてきたら、遺産相続の手続きが完了します。

参考:相続の放棄の申述

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相続放棄のデメリットと注意点

相続放棄には、どのようなデメリットや注意点があるのでしょうか?
この章では、相続放棄のデメリットと注意点について解説します。

相続放棄のデメリット

相続放棄をした場合の最大のデメリットは、一切の財産が受け取れなくなってしまうことです。
プラスの財産が残っている場合や、どうしても手放したくない果報があるときに、相続放棄を選択してしまうと一切の権利を手放してしまうことになります。

相続放棄は、借金をチャラにしてもらうなど相続によって著しく大きな負担が生じないようにするための制度なので、良いことばかり・・・というわけにはいかないのが現実です。

また、自分自身が相続放棄した分が他の相続人に配分されるので、状況によってはマイナスの財産を家族に負担させる形になることもあります。

相続放棄の注意点

相続放棄をする際には注意点が2点あります。

①相続放棄には3か月間の期限があること
相続放棄は、相続を知ってから3か月以内に手続きを済ませなくてはなりません。
手続きがどうしても間に合わない時には期日の延長を依頼することもできますが、その場合も3か月以内に延長の申請をしなくてはなりません。

万が一、相続を知ってから3か月を過ぎてしまった場合には、通常、相続放棄が認められることはありません。
弁護士事務所に依頼をしても、大半の事務所では「ムリ」だとして拒否されてしまうケースが大半です。

②相続放棄をしたら、取り消しができない
一度、相続放棄をしたら取り消すことができません。
後から、プラスの財産の方が多いことが分かった場合や、財産の価値が思ったよりも高かったといった場合、相続放棄をしてしまうと取り返しがつかなくなってしまうことを理解しておきましょう。

従って、相続放棄で損をしてしまわないためには、3か月間の期日内に相続をすべきかどうかを正確に判断して、決断しなくてはなりません。

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不要な不動産を相続する場合の考え方

預貯金や借金は、プラスなのか財産なのかがはっきりとわかる財産ですが、不動産の場合は判断が難しいこともあります。

なかなか売れない不動産の場合には、売ろうとしてもすぐに現金化することができず、なおかつ固定資産税や維持費などの負担が生じるためです。物件によっては、住宅ローンの残債が残っていることもあるでしょう。
つまり、状況や運用の仕方次第で、プラスにもマイナスにもなる財産であるといえます。

このような売れにくい不動産を相続する際に「売却の手続きが大変そうだから、いっそのこと相続放棄をしてしまおう」という考え方もあります。

この章では、売れにくそうな不動産を相続する場合の考え方について解説します。

不要な不動産を相続するデメリット

金額の差はともかく、不動産には通常価値があるため、基本的にはプラスの財産です。
ただし、なかなか売れにくい不動産を相続した場合、デメリットが大きいことも確かです。

相続した住居にそのまま居住しない場合、使用しない家のために毎年、固定資産税や都市計画税を負担しなくてはならなくなるため「面倒な相続手続きをして、なおかつ税金を負担しなければならないなら、いっそ相続放棄をしたい」と考える方もいるでしょう。

売れにくい不動産の査定額を知る方法はないの?

「売れにくい不動産」といっても、売れにくい理由はマチマチです。

具体例を紹介すると、次のようになります。

  • ・借地権付きの不動産
  • ・地上権付きの不動産
  • ・事故物件
  • ・再建築不可物件
  • ・立地や築年数などの条件からニーズがほとんどない物件

これらに該当する場合には、大手不動産業者に行っても買取や査定を拒否されてしまうことがあります。
また、査定額を出してもらっても、相場よりも極端に安い金額の相場を出されたり、買い手が見つからずにずっと売れ残ったりしてしまうリスクもあります。

「売りに出してもいつ売れるか分からない・・・」
「最終的にいくらで売れるのか分からない・・・」

上記の理由から、結局のところ不動産の価値が分からず、相続放棄をすべきか相続すべきかの判断がつかないという方もいると思います。

「せめて、確かな査定額が分かれば・・・」
「確実にすぐに現金化できるなら、判断ができるのに・・・」

そのような願いをかなえるのが、訳あり不動産専門の買取専門業者です。

訳あり不動産専門の買取業者と一般の不動産会社との違いとは?

訳あり不動産専門の買取専門業者は、一般の不動産業者とどのような違いがあるのでしょうか?

まず、一般の不動産業者での不動産売却の流れは以下の通りです。

  • ・売却は、仲介の媒介契約が一般的
  • ・売却額は、不動産の相場額で手続きをすることが多い(ただし、売り主の希望によって価格を下げて早期売却を目指すケースなどあり)
  • ・購入希望者が一般の第三者が中心のため、訳あり物件の場合は買い手が決まるまでに時間がかかることが多い
  • ・査定の依頼をした際に、建物の評価額を「査定額」として不動産業者が提示してくれるが、査定額はあくまで売却額の目安であるため、査定額で売却できるとは限らない

続いて、訳あり不動産専門業者の特徴は次の通りです。

  • ・訳あり不動産を専門業者が直接買い取ってくれる
  • ・買い取り額は物件の内容や状況、ニーズの有無などによって変動するが、仲介で売却するよりも2~5割程度安くなることが多い
  • ・専門業者が直接買い取ってくれるため、契約完了後にすぐに現金化できる(最短で契約成立から数日程度)
  • ・査定額=専門業者の買取希望額なので、必ず査定額で売却できる

上記のように、一般の不動産業者と訳あり不動産の専門業者とでは、手続きの流れや対応方法が大きく異なります。

もし、これまで一般の不動産会社に不動産の売却について相談したり、売却に出したりしたにもかかわらず一向に売れる気配がなくて困っている方は、訳あり不動産の専門業者に依頼をするのもおすすめです。

買取専門業者での不動産売却のメリット

不動産売却のメリットは次の通りです。

相続財産がプラスになる可能性がある
不動産の売却額によっては、相続額がプラスになる可能性があります。
財産を多く相続するためには、1円でも高く売れることに越したことはありません。
このとき、専門業者の買取であれば、傾向としては一般の不動産業者に買い取ってもらうよりも、高い査定額で買い取ってもらえることが多いです。

現金化されるので、複数の相続人間で均等に分割できる
複数の相続人が存在する場合、不動産の遺産分割について揉めるケースが少なくありません。
しかし、売却して現金化しておくと遺産分割の際に相続人同士で揉めてトラブルにならずに、相続分に応じて均等に分配することができます。
マイナスの財産の方が多い状況で相続放棄を選択してしまうと、残りの相続人の負担が重くなってしまいますが、負担を余分にかける心配も無用です。

スピーディな対応を期待できる
相続放棄には「相続を知ってから3か月以内」という期間に関する規定があります。
期日に遅れてしまうと相続放棄が認められません。
相続放棄をするかしないかの判断をするためには、まず相続する財産がトータルでプラスになるのかマイナスになるのかを判断することが大切ですが、そのためにスピード感は非常に重要です。

高く売却できる
不動産業者に買取をしてもらう場合には、一般の不動産のように仲介で売却を依頼するよりも相場が安くなってしまうことは確かです。
しかし、その中でも1円でも高く売ることは大切です。

訳あり物件専門の買取業者は、訳あり物件を運用するノウハウや実績を多数持っているので、一般的な不動産業者よりも高く買い取ってもらえる可能性があります。

買取専門業者に売却をする際の注意点

買取専門業者に売却をする際には、注意点もあります。
後のトラブルを防ぐためにも、売却の際に注意すべきポイントをあらかじめ押さえておくことが大切です。

売却前に相続人同士で方向性のすり合わせをしておくこと
相続の仕方により売却方法は異なりますが、不動産売却の際に相続人全員が納得していなければ、トラブルに発展してしまう可能性があります。
売却の方向性・売却手続きの流れ・売却後の金額の分配など、あらかじめ相続人間で考えを調整しましょう。

複数の買取専門業者に査定の依頼をすること
買取専門業者に査定見積もりの依頼をする際に、複数業者に依頼することが大切です。
1社に依頼をしてプラスになることが確認できた時点で満足して売却する方もいますが、複数業者に査定依頼をすることにより、相場感が確認でき、最も高い査定額を提示してくれた業者に売却することができます。

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まとめ

不要な不動産を相続した場合、手間がかかることや税金の負担などを考えると、メリットよりもデメリットの方が大きく感じられることがあります。

複数人の間で不動産を相続する場合には、権利関係も非常に複雑になり、トラブルに発展しやすいという点も把握しておく必要があります。

トラブルを未然に防ぎ、スムーズに相続財産を分割したり、相続放棄の選択をしたりするためにおすすめの対策の一つとして、買取専門の不動産業者への査定見積もりをする方法があります。

専門業者への査定見積もりは、依頼から数日程度で提示されることが多いので、相続放棄の3か月以内と同時進行で比較しながら検討するにも適しています。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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