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底地の買い取り

底地って買い取ってくれるの?

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なぜ底地は売りづらいのか?

借地権が付いている土地(底地)は第三者が購入してもその土地を自由に利用することができません。自己利用ができず、また地代収入だけでは利回りが悪かったりもするので、エンドユーザー同士の売買・仲介が成立しづらいとされております。
底地は貸したら返ってこないとまで言われるぐらい借地権の権利が強かったと言えます。

底地はいくらぐらいで売れる?

底地を売ろうと考えたときに、路線価の底地権割合を頭に浮かべる人はが多いと思います。

国税庁で調べる事ができるのでパソコンがあればだれでも閲覧可能です。

しかし、この路線価で算出された底地割合の価額は売却価格としては使えるわけではありません
あくまでこの路線価額は相続税の評価額として使われるもので、実際に取引される金額とは異なり割合よりかなり低くなります。。

よく1対のコーヒーカップとソーサーで借地権と底地が例えられます。

コーヒーカップ・ソーサーはそれぞれ単体で売ろうとしてもほとんど価値はなく、底地であればなおさら自己使用ができないので10%前後まで下がるもしくは買い手が見つからないなんてこともあります。

なぜ底地はそこまで安くなってしまうのか?

一般的な土地は、その上に建物を建てて住んだり、駐車場やアパートを建設して賃貸したりと購入した側が使用用途を選べます。ですが、底地の場合、借地権者がいて底地上に建物が建てられている事が殆どです。底地を購入した場合、購入者がその土地の上に建物を建てたりすることができません。
かといって、借地権者を購入後に立ち退きさせるのも容易ではありません。土地を購入しても自由に土地を扱うことができない。こういった事情で、底地の価格は安くなってしまうのです。

底地を高く売るには?

借地権者に買い取ってもらう

底地を一番高く売るには借地権者に買い取ってもらうのが一番です。
それは、借地権者が底地を買取ることにより借地権者は所有権としてその土地を所有できることになるからです。
所有権となることは借地権付き建物で所有していくよりも遥かにメリットが出ます。しかし、底地を借地権者に売ると言っても借地権者が買う買わないは自由でタイミングが重要となってきます。

定期借地権の底地は高く売れる?

定期借地権の底地の場合には、土地の賃貸借契約に期限があり原則更新されることがありません。さらに建物が建っていても、借地権者が建物を取り壊し更地で返還されるのですぐに利用も可能となります。
旧法借地権や普通借地権の底地とは違い、期限の到来により土地賃貸借契約が切れるので定期借地権は地主に有利と言える契約になっています。
その為、定期借地権は借地権割合でも高い割合となっています。
一般定期借地権の目的となっている宅地の評価(国税庁)

借地権者が底地を買わない理由

  • ■金銭的に余裕がない
  • ■借地権者が高齢で買えない
  • ■子供が他に家を所有しており所有権化する必要がない

上記のような理由で借地権者が底地を買わないこともあります。
もし、タイミング良く借地権者が底地を買うとなった場合には路線価割合であったりそれ以上で売ることも可能ですが、あくまで当事者間の話し合いになるのでトラブルとならないように交渉しなければなりません。
借地権者が購入意思があるのであれば底地を少しでも高く売却できる千載一遇のチャンスです。
一方通行な交渉事はトラブル要因になります。お互いがお互いを尊重しあいながら交渉を進めたほうが良いかもしれません。

借地権者が底地を買わないと言ったらどうしたら?

借地権者に底地の買取りを打診されても買う買わないは自由になります。
底地の売却は上記でも述べましたが自由に使うことができない為、不動産業者が買い取りを行うのがほとんどです。とは言え一般的な不動産会社では買い取りを行ってくない事が殆どです。借地権や底地に関しては、専門的なノウハウ・知識を必要とするからです。

借地権や底地を専門に取り扱っている不動産会社を探す必要がありますが、全体の割合から見ても非常に少ないのが現実です。

先祖代々受け継いできた土地をいざご自身が相続するとなった場合、資産として底地を売却すべきか相続税を支払ってでも残しておくべきかその判断は非常に難しいものです。
不動産鑑定士及び相続や不動産系に強い税理士にも合わせてご相談される事をお勧め致します。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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