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底地とは?概要・メリット・デメリットを知って理想的な売却・運用を!

借地権とは

底地は、多くの方にとってあまりなじみのない用語だと思います。
・「これから底地を売却したい」
・「底地を相続したがどのように処分すればよいかわからない」
・「インターネットで調べても、専門用語が難しくてわかりにくい」
・「分かりやすくメリットやデメリットがまとめられたサイトがない」
といった不都合や困りごとも抱えていらっしゃるのではないでしょうか?

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この記事では、底地とはどのようなものかについて概要を紹介した後に、メリットやデメリットについて紹介します。底地について正しい知識を身に着けて、売却や運用の参考にしていただけたら幸いです。

また、底地の売却に関して「査定額が思ったよりも安い」「不動産業者が見つからない」といった悩みを抱えていらっしゃる方向けに、訳あり不動産に特化した、業界初の“お困り不動産”専門査定サイト「お困り不動産どうする」を紹介するので、ぜひ参考にしてください。

底地とは?定義と売却方法を知る!

底地とはどのような不動産なのかについて理解するために、最初にその定義について紹介します。混同しがちな専門用語の意味を確認したのちに、なぜ底地が「訳あり不動産」として一般的な不動産と扱いが異なるのか?売却(整理)するには、どのような方法があるのかについて解説します。

底地の定義

底地とは、借地権が設定されている宅地(住宅用の土地)のことを指します。土地そのもののことを「底地」、土地を所有する権利のことを「底地権」といいます。

  • ■「底地」・・・土地そのもののこと
  • ■「底地権」・・土地を所有する権利のこと

「借地権」とは、その土地の建物を所有したり使用したりする権利のことです。つまり、底地を所有する場合、土地は自分自身の所有物ですが、建物は自分のものとして利用したり転売したりできないということになります。

また、一つの土地に対して地主と借地人の両方の権利が入り混じるため、権利関係が複雑という特徴もあります。一般的な不動産の所有権と比較して、自由に利用ができないことから「不完全所有権」と呼ばれることもあります。

【用語解説】

  • ◆地主
  • 底地を所有している人のことを「地主」といいます。

  • ◆借地人
  • 借地人とは、底地の上の建物を利用している人のことを指します。名称の通り、土地(底地)を借りている人でもあります。

    借地人は、土地の利用料として地主に料金を支払います(=地代)。借地人は、底地に建っている建物を自由に利用することができますが、売却や処分・建物の増改築をする際には、必ず地主の承諾を得なければなりません。

  • ◆借地権
  • 借地権とは、借地人が持っている権利のことです(具体的には、建物を自由に利用する権利)。日本の法律は、立場の弱い方を強く保護するという性質から、底地に比べて借地権が強く保護されています。極端な例ですが、地主が借地人に対して立ち退きを希望する場合は、正当な事由が無ければ認められません。

  • ◆所有権・(完全所有権)
  • 底地権との比較で、しばしば登場するのが所有権(完全所有権)です。所有権者は、土地利用・売却・処分の全てを自由におこなうことができます。底地(権)の場合は、処分や収益に制限が生じることや、自由に利用できないことなどの成約があるため、不動産としては運用しづらい面があります。その結果「訳あり不動産」として評価額の相場が安くなる傾向があります。

底地=訳あり不動産?

「底地はなかなか売れない」という話を耳にされた方もいると思いますが、確かに一般的な不動産と比べて底地には特殊な面があり、流通性が低くなりがちな一面があります。

底地が「訳あり不動産」とされてしまう理由は以下の通りです。

借地人の権利が強く、底地を持っていても自由に利用したり売却したりすることができない
底地の所有者は、借地人とのやり取りが生じるので管理の負担が生じる可能性がある

このような事情から一般的な不動産会社では、なかなか底地の売却や仲介が難しく取引を断られてしまうケースもあります。一般的な不動産売却の際に最も利用されている売却方法は、不動産業者による仲介ですが、底地は第三者にとって運用が難しいので、買い手を探すのが非常に困難になりがちです。

しかしながら底地が全く売れない物件かというと、そういう訳でもありません。

一般的な不動産と比較した場合に「売れにくい」「評価額が安くなりやすい」ということです。

底地の売却方法

訳あり不動産として特殊な事情を持つ底地は、なかなか売れないということを把握したうえで、スムーズに売却するにはどのような方法があるでしょうか?

最も一般的なのは借地人に売却する方法です。

借地人は、底地を買い取ることができれば「完全所有者」として土地を自由に運用できるようになり、不動産としての価値も高まるため、非常にメリットが大きいのです。

さまざまな事情により、借地人への売却交渉ができない場合(あるいは難航する場合)は、底地の取り扱いを専門にしている不動産業者に売却する方法もあります。一般的に借地人に直接売却するよりも、価格が下がってしまうケースが多いですが、確実かつ早急に手元に現金が欲しい方にとってメリットの大きな売却方法です。

不動産会社の仲介と異なり「購入の場合は査定=実際に買取をしてもらえる金額」なので、金額に満足さえできれば即時売却することもできます。条件や状況にもよりますが、問い合わせから数日で売却手続きが完了したという事例もあります。

底地専門の不動産業者について詳しく知りたい方は、「底地売却は専門業者に!探し方に迷ったら一括査定が効果的」 の記事にて詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

底地を売却する方法は他にもあり、不動産の状況やご希望によってどの方法で整理すべきかが異なります。「底地を整理するための5つの方法|メリット・デメリットを完全解説」 にて解説しているので、詳しく知りたい方はぜひご覧ください。

底地の特徴(メリット・デメリット)を理解する

底地の特徴を理解することで、底地の売買に関する基本的な情報を理解することができます。

◆「メリット=収益がある」
◆「デメリット=売れにくい」

とイメージされる方もいらっしゃるかもしれません。

確かにそのような側面はありますが、底地についてさらに詳しく見ていくと、収益に関しても底地ならではの特徴がみられたり(アパート経営などと比較した場合)、売れにくいといわれる底地の相場を紹介したりするなど、メリットやデメリットを具体的にイメージしていただける内容となっています。

さらに、底地の契約期間についても紹介しているのでぜひ参考にして下さい。

底地のメリット|収益性がある

底地のメリットは、地代などにより収益を上げられることです。地主が得られる収益は以下の通りです。

  • ■地代・・・借地人から支払われる土地の利用料のことです。双方が合意すれば、互いの関係性や物価などを踏まえて改訂できます。合意が得られない場合には、裁判によって正当性を主張する場合もあります。
    ※一般的に地代は安く設定されることが多く、賃貸マンションやアパートと比較して底地は収益性が低い傾向があります。
  • ■更新料・・・借地人との契約を更新する際に請求できます。具体的な金額は双方の話し合いによって決まりますが、目安は底地の時価の3~5%です
  • ■承諾料・・・借地人が建物を第三者に売却することを承諾する際に、承諾料を受け取るケースが一般的です。目安としては、借地権価格の10%程度です)

    ※定期的に収入が得られる点では、底地はマンションやアパートの管理と共通しますが、これらと比較した場合の底地のメリットは以下の2点です。

  • ■清掃や修繕などの管理の必要性がない
  • ■空き家のリスクがない

※第三者への売却が難しいといわれる底地ですが、収益性が見込める物件であれば売却がスムーズに進むことがあります。いわゆる「利回り」の良い不動産という扱いになるためです。また、不動産会社に売却する際には、収益性によって物件の価値が評価されることが多いため、利回りが良いほど査定が高くなる可能性が高まります。

※底地には、税金(固定資産税と都市計画税)の支払いによる支出があることも把握しておかなければなりません。地代から税金を差し引くと、手元にそれほど現金が残らないケースもあるので、相続などで地代を引き継いだ方は、前年の実績などを見て確認しておくことをおすすめします。

底地のデメリット:流通性が低い

底地のデメリットは、これまで紹介した通り流通性が悪いことです。

権利の強い借地人が存在し、自由な利用や売却ができないという底地の特徴からどうしても不動産としての価値が低く/span>なりがちになってしまうのです。

例えば、借地人が底地を買い取ってくれるケースや、底地売却と同じタイミングで協力して借地権を売却してくれるケースなど、借地人が協力の姿勢を示しているときにはまだしも、協力が得られない場合や交渉の場がなかなか持てないときには、非常に対応が難しくなってしまいます

流通性の低さは、底地の売却額に影響します。底地の形状や近隣の環境、売却時の条件などによって異なりますが、売却時の目安は以下のようになります。借地人が底地を買い取るだけの現金を保有しているか否かということもポイントになる可能性があります。

◆借地人に売却する場合・・・底地本来の価格の50%程度
◆不動産業者に売却する場合・・・底地本来の価格の10%程度
(相場はあくまでも目安です。実際の契約では、さまざまな事情を踏まえた当事者間の契約によって決まる点を把握しておきましょう)

底地を手放して現金化したい方にとって、だいたいどのくらいで売れるのか?という点は非常に気になる点だと思います。底地の相場についての詳細は「底地買取の相場を解説!売れない底地を高く売るためのコツを大公開」 にて解説しているのでぜひご覧ください。

なお底地の売却に関しては、一般的な不動産業者に依頼してもあまり効果的とはいえません。

ノウハウを持たない業者の場合、借地人の意向を無視して手続きを進めてしまってトラブルに発展してしまったり、査定額がかなり抑えられてしまったりするリスクがあります。底地について専門に取り扱っている業者があるので、必ず底地専門の業者に相談するようにしましょう。

※収益性もそれほど高くない
底地は、マンションやアパートのような管理の手間や空き家のリスクがない反面、地代は安く抑えられる傾向にあるので、大きなリターンは期待できません。また賃貸物件の場合、数年単位で出入りがありますが、底地の場合は数十年単位の契約期間となることが多いため、更新料や承諾料などの一時金による収入が入る頻度も低くなります。

底地は借地人が希望する限りは半永久的に返ってこない?

「一度他人に貸した土地は二度と戻ってこない」という言葉がありますが、厳密にいえば借地契約には期間が定められています。具体的な期間は借地借家法という法律や、当事者間の契約を確認する必要がありますが基本的には以下のようになっています。

旧法の建物の場合
◆非堅固建物は「20年以上」
◆堅固建物は「30年以上」

新法の建物の場合(非堅固・堅固建物の区別はなくなりました)
◆初回の更新が「20年以上」
◆2回目の更新が「10年以上」

と更新期間は借家などと比べると非常に長いです。

また、更新期間を迎えても自由に借地契約を解消できるわけではなく、借地人が更新を希望した際には、正当な事由がない限りは拒否することができません。「売却を急いでないから、契約期間が終わって立ち退きしてもらってから高く売ろう」と考えても、実現できるとは限らない、ということになります。

※平成4年度以降に契約した定期借地権については、期間が満了すれば借地契約を終了させられるようになりました(借地借家法の改定により)。

定期借地権では、契約満了時に借地人が建物を取り壊し、更地にしてからtp値を地主に返却します。

現状の契約が平成4年より前か後か、普通借地権なのか定期借地権なのかを確認して、定期借地権だった場合には契約期間などを確認しましょう。なお、平成4年の借地借家法の改正において、以前と比べれば借地人の権利が抑えられましたが、それでも今回紹介した通り、基本的には借地人の権利が強い状態が続いています。

底地の売却に困ったら“お困り不動産”専門査定サイト「お困り不動産どうする」へ!

底地にはメリットもありますが、売却を考えた場合にはデメリットの方が大きくなってしまいます。

借地人に底地を買い取る意思が無かったり、不動産業者の査定金額で売りに出しても、なかなか売れずに残ってしまったりするなどの状況から、どうすれば売れるのかわからずに困ってしまっている方もいらっしゃることでしょう。

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まとめ

底地とは、借地権が設定された宅地のことです。底地は、実質上の使用者である借地人(建物を所有・利用している人)の権利が強く、土地を自由に運用したり売却したりできないことから、不動産としての評価は低く計算されてしまう傾向があります。

安定した収益が継続的に得られるというメリットがあるので、税金の負担や借地人とのやり取りの手間を踏まえながら、運用すべきか手放すべきかについて検討すると良いでしょう。

底地を手放す場合には、一般的な不動産業者では売却手続きができなかったり、査定額が著しく安く計算されたりするなど、デメリットが大きくなってしまう可能性が高いです。

最もスムーズな方法は借地人に買取を依頼することですが、それが困難な場合には、実績が豊富で確かな実績を持った底地専門の業者に依頼することで、底地の売却を有利に進められる可能性が高まります。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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