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底地を整理するための5つの方法|メリット・デメリットを完全解説

資産を売却したり手放したりすることを「整理する」といいますが、底地は整理が難しい資産とされています。

しかしながら、整理が難しいのは事実ですが、不可能ということではありません。

適切な手順で整理をすることで、相場よりも高額な売却や短期間での売却に成功した事例もあります。

底地 物件種別

この記事では、底地の5つの整理方法について解説したうえで、それぞれの特徴やメリットを解説します。ご自身の物件をどのように整理すべきか、照らし合わせながら参考にしていただけたら幸いです。

底地の最も一般的な整理方法|借地人に売却

底地の整理方法として最も一般的な手段は、借地人に売却する方法です。

底地は、借地人が建物に対する権利を持っているため、第三者にとっては運用が難しい物件ですが、借地人が底地を取得すると、その不動産に対して完全な権利を持つことができるため大きなメリットがあります。

例えば、借地人が借地権を売却したり増改築をしようとしたりする場合には、必ず地主の承諾が必要ですが、所有権を取得した場合には自身の意思で自由に不動産を運用できるようになります。また、地主に対する地代や更新料の支払いもなくなります。

底地を借地人に売却する場合、これらの借地人にとってのメリットも加味して評価額が算出されるため、第三者に売却するケースと比較して、売却額が大きくなる傾向,/span>があります。

※最終的には当事者間の合意により売却額が決定されますが、第三者に対して底地を売却すると、本来の評価額の10%程度が相場であるのに対して、借地人に売却する場合には50%前後が相場となっています。

借地人への売却がスムーズに決まれば、底地であってもそれほど売却に苦労することはありません。

とはいえ、以下の理由から借地人が購入に前向きではない場合もあります。

  • ■借地人が底地を購入するための現金を持っていない
  • ■借地人に土地を取得する意思がない
    (例えば、不動産を残しておきたい相続先がおらず、購入費用をかけてまで不動産を取得するメリットが借地人には存在しないケース)
  • ■借地人と地主との関係性が良好ではなく、交渉の場を持つこと自体が難しい

スムーズに高額で整理できる方法として、借地人への売却が最も優先的に検討される整理方法ですが、この手続きが取れるかどうかは、借地人との関係性が良好な状況・タイミングにかかっているとも言えます。

スピーディーな売却を目指すなら|底地専門の不動産業者に売却

スピーディーに底地を手放したいにもかかわらず、借地人が底地の買取に積極的ではない場合には、専門の不動産業者に売却する手段を取ることで、スピーディーな整理が可能になります。

底地は第三者が購入することは極めて珍しく、その影響もあり一般的な不動産業者も積極的に購入しないケースが大半です。購入してもらえたとしても、相場よりもずっと安い価格での査定額になってしまう可能性が高いでしょう。

しかし、底地などの訳あり不動産を専門に扱っている不動産業者では、効果的な運用方法についてのノウハウを持っていることが多く、底地としては高額な評価額となることもあります。何より業者との売買契約になるので、取引の際にトラブルが生じるリスクが少ないこと、スピーディーに支払い手続きが取られることなどが大きなメリットです。

例えば、当社が運営する「お困り不動産どうする」は、訳あり不動産の買取を専門にしているプロの業者を集めた一括査定サイトです。一括見積を依頼できるので、査定額を比較しながら業者を選定し、高く売れる業者を選んでいただくことができます。

高く売りたいなら|底地と借地権を共同で売る

底地を整理したいタイミングで、借地人も借地権を手放すことを考えている場合(あるいは、底地の整理に協力してもらえそうな場合)は、底地と借地権を一緒に売却する方法もあります。

底地と借地権を共同で売却する場合、購入者は完全な所有権を手にすることができるため、一般的な中古の不動産として、自由に増改築したり売却したりすることのできる物件になります。不動産価値が高まることから、底地と所有権を別々に売るよりも高額での売却が期待できます。

問題となるのは、売却後の利益を地主と借地人でどのように分配するかという点です。当事者間での話し合いによって配分が決定になりますが、その際に目安となるのは、国税庁が発表している借地割合です(住宅地の場合には、底地:借地権=4:6もしくは3:7が一般的)。この配分の割合でトラブルになっている事例も多くあるので注意が必要です。

一時的な支出は問題ない+借地人の協力が得られる|借地権を購入してから売却する

借地人と協力して売るパターンと非常によく似た整理方法ですが、いったん借地人から借地権を購入した後に第三者に売却する方法もあります。借地権は、借地人が売却に同意している場合しか購入できないため、借地人の協力が必要であるという条件も同じです。

借地権を購入してから売却することのメリットは以下の二点です(共同での売却と比較した場合)。

  • ①不動産購入希望の第三者から見て、売買手続きの相手方が一人になるので、契約がシンプルになる
  • ②借地権を買い取っておくことで、借地人が途中で心変わりをしても影響を受けない(所有権のある不動産として売却できる)

一方、以下のデメリット・リスクを地主側が背負うことになります。

  • ①借地権を購入するためのまとまったお金が必要
  • ②購入希望者がなかなか見つからない場合には、不動産を所有し続けることになる(税金の負担が生じる)

うまく等価交換が可能+互いにメリットが生じる場合|底地と借地権を等価交換する

地主と借地人との間でお互いの底地の一部と、借地権の一部を交換する方法です。

交換の割合は当事者間のやり取りに基づいて決定されますが、こちらでも基準となるのは国税庁の「借地割合」です。

例えば、借地割合が底地:借地権=4:6だった場合、地主側は底地の6割を借地人に譲渡する代わりに、残った4割の土地についての借地権を得ます。つまり、不動産のうち4割分の面積に関して、完全な所有権を得るということです。反対に借地人は6割の部分について所有権を得ます。

現金のやり取りをすることなく手続きが取れること、資産価値が高い状態で交換できる可能性がある点などが等価交換の魅力です。ただし、土地の形状や建物の状況など、考慮しなければならないポイントが多く、非常に専門的な判断が求められる方法でもあります。

「整理をする」という意味では、等価交換が完了した後に第三者に対して売却の手続きを取ります(完全な所有権のある物件としての売却が可能です)。

まとめ

今回の記事では、底地の整理方法について解説しました。

底地を手放したいと考えられている方、借地人との交渉がスムーズにいかずに焦っている方は、現状を打開する方法が無くて戸惑ったり焦ったりされていらっしゃることかもしれません。

そのような時こそ、改めて底地の整理方法について見直しをされてみてはいかがでしょうか?

今回の記事では、主な底地の整理方法を5つ紹介しています。5つの方法のうち、どれが最適な方法かは土地の形状や利用状況、借地権の残り利用期間、希望する条件など、さまざまな要件によって異なります。

特徴やメリット・デメリットを参考にして整理方法の見直しを進めていただけたら幸いです。また、お困りの際には底地の扱いに長けた不動産業者に相談することで、解決の糸口が見つけられるかもしれません。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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