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【底地売却大全】希望の金額・タイミングで売却するための情報を網羅

底地売却大全】希望の金額・タイミングで売却するための情報を網羅

借地人が利用者として存在することから、底地はその他の不動産と比較して扱いが難しい一面がありますが、売却の際にも把握していただきたいポイントがあります。また、売却後に手元にどれだけの金額が残るのかを考える際には、手数料や税金などの情報も把握しておく必要があります。

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そんな底地の売却について、以下のように考えられている方も多いのでないでしょうか?

・「底地の売却(処分)について、どのような手順で進めれば良いのか?」
・「だいたいどのくらいの価格で売れるのか?」
・「売主としてはどのようなことを準備すればよいのか?」

などについて具体的なイメージが難しいですよね?

この記事は、底地の売却に関する情報を網羅し、手続きの流れや方法が具体的にイメージしていただける内容となっています。底地の売却を検討されている方、今まさに売却手続き中という方は、ぜひ参考にしてください。

底地を売却する際に知っておきたい3つのポイント

底地を売却する方法(相手方)は大きく分けて3種類あります。まずは、3種類の売却方法について紹介するとともに、それぞれのメリット・デメリットについて解説します。

底地を借地人に売却する

底地売却の最もオーソドックスな方法は、借地人(底地の建物を使用している人)に売却する方法です。

◆底地を借地人に売却するメリット

その最大のメリットは、高く売れる可能性が高いということです。というのも、底地の取得は借地人にとっても大きなメリットがあるためです。

※借地人が底地を取得するメリット

  • 1.完全な所有権を取得することになるため、増改築や転売などが自由におこなえるようになる
  • 2.不動産の価値が高くなる
    (売却時に本来の価値で売れる。担保にして金融機関からお金を借りることができる)
  • 3.地代や更新料を支払わなくてもよくなる

最終的にどの程度の金額で売れるのかについては、双方の話し合いに基づいて決定されますが、相場としては底地本来の価格の50%程度となっています。

◆底地を借地人に売却するデメリット

底地を借地人に売却するデメリットとしては、以下の点が挙げられます。

  • ・借地人の経済状況などによっては売却が困難な場合がある
  • ・借地人との交渉が難航しやすく時間がかかってしまう場合がある

底地の売却手続きは、法律や不動産の専門知識が必要なので、ただでさえ一般の人には扱いが難しいものです。さらに、地主と借地人という立場の場合は、売却価格の設定を始めとした利害関係も関わってくるので、交渉が難航しやすいということです。

交渉を成立させるためには、不動産業者や専門のコンサルタントに調整役を依頼しないと話がまとまらないケースもあります。

底地を不動産業者に売却する

借地人への交渉がスムーズに進まない場合、不動産業者に売却する方法を取ることもあります。

底地は、権利関係が複雑で少し特殊な不動産なので、一般の不動産業者には買い取ってもらえないことも多いですが、底地などの訳あり不動産の買取を専門にした業者であれば、一定の価格で買い取ってもらうことができます。

◆不動産業者に売却するメリット

不動産業者に買取を依頼する場合のメリットは、売却手続きがスムーズに進むことです。また、現金一括で買い取ってもらえるため、早急に現金化したい方にとってはすぐに手元に現金が入ること、相手方が不動産手続きに関してのプロなので、トラブルになりにくいことなどのメリットがあります。

◆底地を不動産会社に売却するデメリット

底地を不動産会社に売却する場合のデメリットは、借地人に売却するよりも買取額が安くなる可能性が高いことです。借地人に売却する場合の相場は、本来の底地の価格の50%ですが、不動産会社に依頼した場合には10%程度になります。

デメリットではありませんが、底地を専門に取り扱う不動産業者はそれほどたくさん存在する訳ではないので、希望にあった業者を探すには苦労が伴うかもしれません。効率よく専門業者を探すためには、訳あり不動産専門ポータルサイトの利用がおすすめです。

不動産業者によって査定額が異なるケースが多いので、できれば複数の業者に査定の依頼をして、できるだけ高く売れるように対応してもらいたいところですよね?
査定依頼の際のポイントや手続きの流れについては「底地査定のポイントと手順|高く買取してくれる業者の探し方」 にて解説しているので、査定の準備をされている方はぜひ参考にしてください。

また、一括で査定依頼をご検討されている方であれば、底地などの訳あり不動産に特化したプロの業者が集まる一括査定サイト「お困り不動産どうする」に一括査定を依頼すると、お困り不動産を確実に売却・現金化できるように買取会社がそろっている専門サイトなので、希望している金額に添えるような買取をしていただけるかもしれません。

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底地を第三者に売却する

底地の売却方法としては珍しいケースですが、第三者に売却する方法も考えられます。具体的には、不動産業者の仲介を通じて、底地の入手を検討している方を探すという方法になります。

第三者が底地を取得する目的として考えられるのは投資目的です。

最近は、投資目的としての底地がやや注目されたので、投資目的で底地を探している人がいないわけではありません。しかしながら、底地は一般的に収益性が高いわけではなく、固定資産税などの支出を差し引くと、手元にほとんど現金が残らないケースもあります。

従って、第三者に底地が売却できるかどうかは、現在の地代の設定額が重要なポイントになります。

◆底地を第三者に売却するメリット

不動産業者の仲介が入るので、買い手との交渉や、買取の希望者が決まった場合にもスムーズに手続きが進みやすいことなどがメリットです。

◆底地を第三者に売却するデメリット

不動産会社への売却の場合と同様、売却額が安くなりやすいです。また、購入希望者が見つかるまでに長く時間がかかってしまうこともあります。

その他の底地の整理方法

上記の3点が底地を売却するオーソドックスな方法ですが、底地にはその他の整理方法も考えられます。具体例を紹介します。

  • ・借地権を借地人から買い取ってから、完全所有権として売却手続きを取る
  • ・借地人と協力して、底地と借地権をセットで第三者に売り、売却益を按分する
  • ・それぞれの割合に応じて、底地と借地権を交換する(借地人と土地を分け合って、それぞれが所有権として所有する形を取ります)

権利関係や計算がさらに複雑になることもありますが、これらの手段を取ることで、希望する条件で底地を売却(処分)できる場合もあります。高度な専門性が必要とされる可能性が高いので、不動産業者やコンサルティング会社に相談しながら、処分方法を幅広く検討することをおすすめします。

底地の整理方法については、「底地を整理するための5つの方法|メリット・デメリットを完全解説」 で情報を詳しく記載しているので、ぜひ参考にしてください。

底地売却の際に発生する手数料とは?

不動産の売買手続きをする際に、不動産業者への手数料や税金・諸経費などが、どのくらいかかるのか心配される方もいると思います。

売却方法によってかかる費用(手数料)は異なりますが、どのような項目でどの程度の手数料が発生するのかについてあらかじめ把握しておけば、売却時に手元にどの程度の金額が残るのかの目安を知ることができます。

ここでは、底地売却時の手数料について項目別に紹介します。

不動産業者への手数料

不動産業者にかかる手数料をパターン別に紹介します。

◆借地人に対して直接売却手続きをする場合

借地人と直接売買契約をする際には当然、不動産業者への手数料はかかりません。ただし、交渉の調整を不動産業者へ依頼する際には手数料の支払いが必要です。その際の金額は、特に法律などで決まっているわけではないので、その都度不動産業者に確認しましょう。

◆不動産業者に買取を依頼する場合

不動産業者に買取を依頼するケースでは手数料は不要です。不動産業者の利益を踏まえて、査定額が算出されるためです。

◆第三者に底地を売却する場合

不動産業者の仲介により第三者に底地を売却するケースでは、仲介手数料の支払いが必要です。仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律で上限額が設定されています。例えば、400万円以上の取引額となった場合、以下の計算式で上限額を計算できます。

売買取引額×3%+6万円+消費税

仲介手数料速算表
売買金額 仲介手数料
200万円以下 5%と消費税
400万円以下 4%+2万と消費税
400万円超え 3%+6万と消費税

不動産仲介手数料についてはこちらで詳しく説明しています。

上記の式で求められる金額は「上限額」なので、この計算式で求められる金額以下になることはありますがオーバーすることはありません。また仲介の場合、不動産業者は仲介手数料以外の名目では、代金を請求できないことになっている点も覚えておきましょう。

売却時に発生する税金

不動産を売却して現金収入があったときには、譲渡取得税・印紙税(契約書に貼付する印紙)の納税義務が生じます。

特に、譲渡取得税については専門的な知識が必要なので、具体的な金額を計算するのは難しいのですが、売却額の20%が目安になります。

また印紙税は、400円~60万円まで売却額によって金額が設定されています。国税庁の以下のサイト「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」 で、軽減処置金額とともに納税額をチェックできます。

売却時に発生する税金については「【底地の税金】売却主・所有者の立場別にかかる税金の内訳と計算方法 」の記事にて詳細を解説しているので、内容を詳しく理解したい方はぜひチェックしてください。

不動産登記や書類の作成に伴う費用

不動産の売買契約が完了すると、引き渡しに伴い登記簿の情報を変更する必要があります。

登記簿の内容変更手続きは、不動産の契約状況にもよりますが地主の方が個人でおこなえることもあります。ただし、内容が非常に専門的で複雑なので、一般的には司法書士など法律の専門家に手数料を支払って作成してもらうケースが多いです。

書類の作成費用は、それぞれの事務所で独自に設定されるため、個別に確認をしてください。

また、書類作成に伴って、若干の費用が発生します。例えば購入時の住所から引っ越していた場合住民票が必要になり移転登記には印鑑証明などをが必要になってきます。

底地売却の流れ

スピーディーに希望額に近い金額で底地を売却するためには、どのような流れで売却手続きを進めればよいでしょうか?

不当に安く売却してしまったり、売れ残ってしまって長く買い手がつかない状態が続いてしまったりしないために、取るべき手順について紹介します。

底地の査定を依頼

不動産売却の最初のステップとしては、底地の評価額の目安を知ることです。

借地人に売却するにせよ、不動産業者に売却するにせよ、ご自身の物件のおおよその価値を把握しておくことにより、売却額のおおよそのイメージを膨らませることができます。

査定を依頼する際に注意したいことは、底地専門の不動産業者に査定依頼をすることです。

その際に活用していただきたいのが、業界初の“お困り不動産”専門査定サイト「お困り不動産どうする」です。

「お困り不動産どうする」は以下の4つの業界初のポイントを持っているサイトです。

1、「業界初のお困り不動産専門サイト」

「お困り不動産どうする?」は所有権及び借地権・底地・再建築不可・共有持分・瑕疵(事故)物件・任意売却などに特化した、売却一括査定サイトです。

2、「業界初の買取会社専門」

「お困り不動産」を確実に売却・現金化できるように、買取会社専門のサイトです。仲介では難航しそうな不動産を手早くスピーディーに買取します。

3、「業界初の自分で査定会社を選べる」

本サイトでは、ご自分で査定会社や依頼する会社数が選べます。1社でも数社でもご自分で納得・信頼できる会社にお問い合わせください。査定依頼した会社以外から連絡がくることはありません。

4、「業界初の個人情報保護システム」

査定依頼をした会社が簡易情報をもとに、実際に取り扱いが可能か判断します。実際に取り扱いが可能と判断した会社にのみ、ユーザーの詳細情報が開示される匿名性の高い査定システムとなっております。

これらのように、あらゆる「お困り不動産」でも素早く対応できますので、査定額を比較しながら有利な条件で不動産を売却できる、プロの業者と出会えるかもしれません。

底地の売却方法を考える

底地の売却方法を考えて、具体的に手続きを進めていきます。

例えば、いくつかの不動産業者から見積もりを取って、売却を依頼したい不動産業者が決定した場合には、業者の手続き方法に沿って売却手続きを進めていきます。

具体的には不動産業者の選定、あるいは借地人への直接交渉(当事者間での交渉が難航している場合でも、不動産業者やコンサルタントに調整を依頼いすることで、交渉が前進するケースもあります)などをおこなっていきます。

※地代(底地の賃料)の値上げや立ち退きを依頼する際には、必ず地主の方は借地人の承諾を得なければなりませんが、底地を売却する際には特に承諾を受ける必要はありません。今後の関係性を踏まえて、売却前に一言連絡しておくなどの対応をしておいた方が親切ではありますが、少なくとも法律上は借地人に売却の意思を伝える必要はありません

売却のために必要な書類を準備

底地を売却するために必要な書類を準備します。具体的に必要な書類は以下の通りです。

◆不動産業者に依頼する場合

・売買契約書
不動産業者に売却する際には、業者の規定の申込書を使用します。借地人と当事者間取引の際には、必要事項を網羅した契約書を作成しなければなりません。定期借地契約など、期間の決まった契約についての書類が別途存在する場合は、漏れのないように用意してください(期間に関する書類がない場合、期間の定めのない一般の底地としての扱いになってしまう可能性があります)。

  • ・身分証明書
  • ・印鑑(実印)
  • ・印鑑証明書(発行から3か月以内のもの)
  • ・登記済権利証(登記識別証)
  • ・住民票(購入時より住所変更が1回のみの場合)
  • ・不在住・不在籍証明(住所変更が2回以上ある場合)
  • ・抵当権抹消書類(売却時にローンを完済済みで抵当権を抹消していない場合)

登記簿に登録されている情報が確かに本人の物であることを証明する書類です。印鑑証明書・実印と併せて、売却する際には不可欠の書類です。

◆借地人との個人間売買
・売買契約書

借地人と直接個人間売買をする場合、法的には売買契約書の締結がされていれば問題ありません(収入印紙の貼付は必要です)。不動産業者との手続きの際に、必須となっている重要事項説明についても個人間売買の時には不要です。

しかし、法的に必要とされていないからといって手続きを簡略化してしまうと、その後大きなトラブルが生じてしまうリスクがあります。トラブルが生じないようにするためには、以下の点に留意しましょう。

  • ・契約書に実印を使用
  • ・登記簿の内容の確認、記載された内容が正確な情報であることの確認
  • ・代金の支払時期・方法・金額に関する確認
  • ・その他、気になるポイントや疑問点については、漏れなく書面にて確認をおこなう

当事者間取引は大半のケースで、双方が不動産取引に関して素人なので、不動産業者やコンサルタントの指示・アドバイスを受けたり、公証役場にて指導を受けながら作成したりするなど、外部の期間を利用する方法もあります。いずれも有料ではありますが、後のトラブルを防ぐためには有効な策といえるでしょう。

まとめ

今回の記事では、底地売却の方法や諸費用(手数料や税金など)、売却時の流れについて解説しました。

底地の売却にはややこしい部分も少なからずありますが、今回の記事に沿って情報を整理していただくと、どのような流れで手続きを進めるべきか、どのような点に注意すべきか、ということがイメージしていただけるのではないかと思います。

併せて注意していただきたい点として、底地の売却にはどうしても時間が長くかかってしまう傾向があります。

売却までの期間が長期化することは望ましいこととはいえないので、一つひとつの作業や確認を漏れなく確実に進めていただければ、流れとしても非常にスムーズになるのではないかと思います。

さらに、一括査定を利用することで見積もり時の手間や業者の選定も随分と効率化できます。ご希望の金額・タイミングで底地を売却するためにぜひご活用ください。

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