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底地買取!売れない底地を高く売るためのコツを大公開

底地買取の相場を徹底解説

借地人の権利が強く、自由な運用が難しい底地は、一般的な不動産と比べるとかなり売却が難しいとされています。地代や更新料などで十分な収益がある場合は、継続して底地を所有し続けるメリットもありますが、全体的な傾向として地代は安く抑えられがちです。底地の管理に手間がかかっていたり、まとまったお金が必要だったりする場合には「売却して現金化したい」という状況もあると思います。

物件種別 底地

では底地の買取を依頼する場合には、どの程度の額で売却ができるのでしょうか?だいたいの目安を知るために、買取を参考にされる方もいらっしゃるのではないでしょうか?

今回は底地の買取について紹介したうえで、買取額を正確に知るための方法や、底地を高く売るための方法について紹介します。

底地の買取は買い手によって大きく変わる!

底地の買取価格は、さまざまな条件により変動しやすいのですが、特に大きく買取価格を左右するのは「誰に底地を買い取ってもらうか?」という点です。考えられるパターンとしては、借地人(土地を借りて建物を利用している人)に買取してもらうのか、不動産業者に買取してもらうのか、または借地人と協力して底地と借地を同時に売却するか、のいずれかになるので、それぞれのパターンでの買取価格について解説します。

借地人に買い取ってもらう場合―更地価格の50%

底地を高く買い取ってもらえる可能性が最も高いのは、借地人に買い取ってもらうパターンです。底地を借地人に買い取ってもらった場合、土地・建物両方の所有者が同じになり、元々借地人だった方が所有権を持つ状態になります。

その後の運用がスムーズにおこなえるようになり、利便性が高まります。従って、まずは借地人に底地を買い取ってもらえるか否かを、交渉するところからスタートしてみると良いでしょう。

借地人に買い取ってもらう場合の買取価格は、双方が納得できれば大きな問題は生じませんが、本来の土地価格(更地価格)の半額程度が底地買取の価格の目安となっています。

ただし、必ずしも借地人が評価額通りの価格で買取に応じてくれるとは限りません。そもそも、買取人が買取に必要な額の現金を持っていない場合や、買取人にとって底地を購入するメリットが大きくない場合などは、買取の交渉が難しくなりがちです。

※底地を購入するメリットが大きくない場合の例

  • ■購入するよりも地代を支払い続けた方が借地人にとってメリットが大きい場合(今後あまり長く居住する予定がないなど)
  • ■借地人の子どもがすでに持ち家を有しており、子どもに持ち家などを残す必要がない場合

不動産業者に買取依頼する場合-更地価格の10~15%

借地人に不動産を買い取ってもらえない場合、不動産業者に買取を依頼する場合もあります。このとき、一般的な不動産業者に依頼をしても買取を拒否されてしまうこともあるので、底地の取り扱いに長けた業者に依頼をする必要があります。

不動産業者に買取を依頼した場合の一般的な目安としては、本来の更地価格の10~15%程度といわれています。あくまで目安ではありますが、収入(毎月の地代)と支出(固定資産税・都市計画税)や、まとまった現金の必要性を考えて検討すると良いでしょう。

あるいは、不動産業者によっては、不調に終わった借地人との買取価格の交渉を進めてくれる場合もあります。この場合は不動産業者に対して、手数料を支払う義務は発生しますが、外部の専門家に間に入ってもらうことにより、交渉を進展させられたり、当事者間で話し合うよりも高額で取引できたりする可能性が高まります。

借地人と協力して底地を売却をする方法も!

借地人も借地権を手放すことを考えているものの、ご自身に借地権を買い取る財産的な余裕がない場合には、借地人と協力をして第三者に買取を依頼する方法もあります。その場合は、第三者に通常の中古物件を販売するようなイメージになるので、不動産の買取としてはスムーズに手続きが進みやすくなります。

借地人と協力して手続きをおこなった場合に問題になりやすいのが、双方の取り分(売却額のうち取り分をどのように分配するか)です。最終的な結論は双方の話し合いに基づいて決定されますが、この時に目安となるのは国土交通省の発表している借地割合(底地割合)です。

※底地割合・・・公示価格から借地権(土地を借りて利用する権利)を差し引いた額が、底地の財産としての割合になります。借地権割合は路線価と一緒に国土交通省ホームページで土地ごとに発表されています。例えば、借地権割合が60%の土地の場合、底地割合は40%ということになります。

底地の買取額の目安を知るには?

「更地価格の10%」と言われても「実際の買取価格がどの程度の金額になるのか結局わからない」という方も少なくないのではないでしょうか?

この章では、具体的に価格がイメージしやすいように、本来の更地価格や底地の価格を計算するための式などを紹介します。これらの詳細を知ることで、不動産業者に価格の査定を依頼する際にも査定額の根拠がイメージしやすくなるかと思います。

底地の価格=公示価格×底地割合×割引率

底地の価格は、公示価格×底地割合に一定の割引額を踏まえて計算します。

公示価格・・・国税庁が発表している路線価(1㎡あたりの土地の価格)の8割の価格が目安です。

公示価格×底地割合によって計算した価格に、底地としての扱いが難しい点を割引としてどれだけ値引くかによって最終的な価格が決定します。

以上の底地に対する評価の方法や根拠については「底地の評価額を知れば査定の根拠が分かる!3種類の評価方法とは」 の記事にて詳細を解説しているので、詳しく知りたい方はぜひ参考にしてください。

参照:(国税庁:財産評価基準書路線価図・評価倍率表)

売却額は条件や交渉次第!不動産業者に依頼するとスムーズに

本来の価格から、どれだけの値引きをするかによって最終的な価格が決定しますが、売買の相手方が借地人の場合であっても不動産業者であっても、割引額はケースバイケースです。相手方の状況や地代の価格、双方の関係性などによって条件が左右されます。逆にいえば、相手方に対していかに指値を抑えてることができるかが、底地を高く売却できるか否かを決定づけることになります。

交渉を有利に進めるために役に立つのが、底地の取引実績が豊富な不動産業者です。

不動産業者に買取を依頼する場合、実績豊富な不動産業者の方がスムーズな取引になりやすく、買取額が高くなりやすい傾向があります。また、借地人に対する交渉についても、専門知識を持った不動産業者が間に入ることで、割引額を抑える交渉を進めることができます。

まとめ

底地の買取額は、借地人に売却する場合が本来の更地価格の50%程度、不動産業者に売却する場合が10~15%が一つの目安です。ただしこれらの額は、あくまで目安であり、物件や買い手側の状況などによって金額が大きく左右されます。

不当に安い価格で売却してしまわないためのコツとしては、以下の点が重要です。

  • ■底地売却価格の目安を知ること
  • ■借地人との関係を良好に保つこと
  • ■底地の取り扱い実績豊富な不動産業者に相談して、交渉を有利に進めること

希望の条件での売却が進められるように参考にしていただけたら幸いです。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

よくある質問

底地の買い取りはどこに相談したらいいの?
底地は特殊な不動産の部類に入ります。
土地の上に第三者の建物が建っていたりと購入者側で自己使用できない制限が掛かってしまうからです。
底地の買取をお考えの場合には、取り扱いになれた不動産会社に依頼することをお勧めします。
【お困り不動産どうする】では、底地の取り扱いに長けた不動産会社を集まております。金額を知りたいなど【お困り不動産どうする】をご活用ください。
底地の買取依頼する場合、底地割合で売れますか?
路線価の底地割合で売却するのは難しいと思います。底地の場合、自分でその土地に建物を建てたり自由に使うことができないためです。
借地権者とトラブルになっていますが買取は可能ですか?
お困り不動産どうするに登録いただいている不動産会社はトラブル中でも買取可能です。一度ご相談ください。
底地を売却した際、現金化できるまでどのぐらいの期間が掛かりますか?
不動産会社によって異なりますが、査定金額にご納得いただけた場合、最短1週間程度で売却も可能です。
複数の会社からの営業電話が心配・・・。
当サービスは、お客様ご自身で不動産会社を選定し査定依頼を送信していただくため、意図しない不動産会社から営業電話が来ることはございません。
また、選んでいただいた業者からしつこい営業電話などがあった場合には弊社にご連絡いただければ対応いたします。
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