底地の専門業者とは？
底地がなかなか売却できないのは、借地人が住んでいて自由な運用が難しいからです。地代による十分な収入がある場合には、売却できなくても保有し続けることで大きなメリットになりますが、地代は安く設定されているケースが大半です。
そのような場合には、底地を専門にした不動産業者に依頼・相談をするのが一般的な流れです。まずは、底地専門の不動産業者の概要を紹介します。
そもそも底地とは？
底地は、不動産（土地）の上に借地権がついている物件のことを指します。一つの不動産に対して、土地の所有者と建物の所有者という二人の権利人が並び立っている状態なので、土地の所有者であっても自由に使用できないという、少し特殊な物件です。
一般的な不動産の場合、購入者は建物を建てたり転売したりして、自分の好みの用途に不動産を利用することができますが、底地を買い取ってもすでに借地人が建物に住んでいて、なおかつ立ち退いてもらうことも難しいという状況なのです。
第三者が底地を購入した場合に得られるメリットは、地代などの安定収入が得られることですが、地代は一般的にあまり収益性が高くないので、マンション・アパート経営などのように投資目的で底地を購入する方はあまりいません。
底地専門の不動産業者とは？
一般的な不動産業者に依頼してもなかなか処分が難しい底地ですが、底地専門の不動産業者に依頼すれば売却手続きがスムーズに進み、買取評価額も一般的な不動産業者よりも、高く買い取ってもらえるケースがあります。
底地専門の不動産業者とは、名前の通り底地の買取を専門的に扱っている不動産業者のことです。地域ごとに底地を専門に扱う不動産業者が存在しています。
底地専門の不動産業者は、底地の運用や転売に関するノウハウや実績を持っています。従って、底地に関してもスピーディーに査定してもらえるケースが多いということです。
※底地専門の不動産業者に依頼する場合でも、査定額については業者ごとに差が生じる場合があります。底地の不動産業者に依頼する場合であっても、複数の業者で見積もりを比較して、高く買い取ってくれる業者に依頼するのが理想的です。
底地専門以外の不動産会社に依頼した場合のリスク
底地の相談を一般的な不動産業者に依頼して、今まさに困っている方もいらっしゃるかもしれませんが、ここで改めて底地専門以外の不動産業者に底地の売却を依頼した場合のリスクについて考えてみましょう。
- ■いつまで経っても物件が売れない
- ■相場よりもずっと安い価格での売却になってしまう
底地についての知識や経験の乏しい不動産業者に依頼した結果、いつまで待っても底地が売れないケースも想定されます。
底地の運用についての実績が乏しい業者の場合、損をしてしまわないために買取額を抑えるケースが珍しくありません。結果的に相場よりもずっと安い価格での売却になってしまうリスクが想定されます。
これらのデメリットを生じさせてしまわないように、業者の専門性や強みの見極めが非常に重要になります。
底地は専門業者に依頼すべし！
一般的な不動産業者に底地の査定見積もりを依頼された方は、査定額が予想よりもずっと低くて驚かれたかもしれません。あるいは、仲介・買取を不動産会社に依頼したにもかかわらず「取扱できない」と断られてしまった、という方もいらっしゃるかもしれません。
断られてしまったり、希望よりずっと低い査定額を出され続けたりしてしまうと、底地は売却できないのではないかと諦めムードになってしまうかもしれません。
底地は、自由に利用ができないという点では、扱いづらい不動産であることは間違いなく、一般的な不動産と比べて査定額が安くなりやすいのは確かですが「売れない」物件ではありません。
ただし、一般的な不動産と同じように大手の不動産業者や、いつもお世話になっている最寄りの業者さんなどに依頼すると、上記のように「売れない」状況を招いてしまう可能性があります。
特殊な事情を持つ底地は、底地専門の業者に依頼することで高くスムーズに売却できる可能性があるのです。
なぜ底地は売りづらいのか？
借地権が付いている土地（底地）は第三者が購入してもその土地を自由に利用することができません。自己利用ができず、また地代収入だけでは利回りが悪かったりもするので、エンドユーザー同士の売買・仲介が成立しづらいとされております。
底地は貸したら返ってこないとまで言われるぐらい借地権の権利が強かったと言えます。
底地はいくらぐらいで売れる？
底地を売ろうと考えたときに、路線価の底地権割合を頭に浮かべる人はが多いと思います。
国税庁で調べる事ができるのでパソコンがあればだれでも閲覧可能です。
しかし、この路線価で算出された底地割合の価額は売却価格としては使えるわけではありません。
あくまでこの路線価額は相続税の評価額として使われるもので、実際に取引される金額とは異なり割合よりかなり低くなります。。
よく1対のコーヒーカップとソーサーで借地権と底地が例えられます。
コーヒーカップ・ソーサーはそれぞれ単体で売ろうとしてもほとんど価値はなく、底地であればなおさら自己使用ができないので10%前後まで下がるもしくは買い手が見つからないなんてこともあります。
なぜ底地はそこまで安くなってしまうのか？
一般的な土地は、その上に建物を建てて住んだり、駐車場やアパートを建設して賃貸したりと購入した側が使用用途を選べます。ですが、底地の場合、借地権者がいて底地上に建物が建てられている事が殆どです。底地を購入した場合、購入者がその土地の上に建物を建てたりすることができません。
かといって、借地権者を購入後に立ち退きさせるのも容易ではありません。土地を購入しても自由に土地を扱うことができない。こういった事情で、底地の価格は安くなってしまうのです。
底地を高く売るには？
借地権者に買い取ってもらう
底地を一番高く売るには借地権者に買い取ってもらうのが一番です。
それは、借地権者が底地を買取ることにより借地権者は所有権としてその土地を所有できることになるからです。
所有権となることは借地権付き建物で所有していくよりも遥かにメリットが出ます。しかし、底地を借地権者に売ると言っても借地権者が買う買わないは自由でタイミングが重要となってきます。
定期借地権の底地は高く売れる？
定期借地権の底地の場合には、土地の賃貸借契約に期限があり原則更新されることがありません。さらに建物が建っていても、借地権者が建物を取り壊し更地で返還されるのですぐに利用も可能となります。
旧法借地権や普通借地権の底地とは違い、期限の到来により土地賃貸借契約が切れるので定期借地権は地主に有利と言える契約になっています。
その為、定期借地権は借地権割合でも高い割合となっています。
一般定期借地権の目的となっている宅地の評価（国税庁）
借地権者が底地を買わない理由
- ■金銭的に余裕がない
- ■借地権者が高齢で買えない
- ■子供が他に家を所有しており所有権化する必要がない
上記のような理由で借地権者が底地を買わないこともあります。
もし、タイミング良く借地権者が底地を買うとなった場合には路線価割合であったりそれ以上で売ることも可能ですが、あくまで当事者間の話し合いになるのでトラブルとならないように交渉しなければなりません。
借地権者が購入意思があるのであれば底地を少しでも高く売却できる千載一遇のチャンスです。
一方通行な交渉事はトラブル要因になります。お互いがお互いを尊重しあいながら交渉を進めたほうが良いかもしれません。
借地権者が底地を買わないと言ったらどうしたら？
借地権者に底地の買取りを打診されても買う買わないは自由になります。
底地の売却は上記でも述べましたが自由に使うことができない為、不動産業者が買い取りを行うのがほとんどです。とは言え一般的な不動産会社では買い取りを行ってくない事が殆どです。借地権や底地に関しては、専門的なノウハウ・知識を必要とするからです。
借地権や底地を専門に取り扱っている不動産会社を探す必要がありますが、全体の割合から見ても非常に少ないのが現実です。
先祖代々受け継いできた土地をいざご自身が相続するとなった場合、資産として底地を売却すべきか相続税を支払ってでも残しておくべきかその判断は非常に難しいものです。
不動産鑑定士及び相続や不動産系に強い税理士にも合わせてご相談される事をお勧め致します。
底地の専門業者を効率的に探す方法
底地の売却について困っている方は「スピーディーに高く売れるなら、早急に底地の専門業者を探して依頼をしたい」と思われることかと思います。
ここでは、底地専門の不動産業者の見つけ方と、底地専門不動産業者の一括査定サイト「お困り不動産どうする」について紹介します。
ポータルサイトにて底地専門の不動産業者を探す
不動産業者は全国に多数あり、底地専門の業者の数も少なからず存在します。そんな中ご自身にピッタリの不動産業者を探すには、ポータルサイトを利用すると効果的です。一般的な不動産のポータルサイトのSUUMOや楽天不動産などと違って、底地などの訳あり不動産の買取業者が多数登録しているサイトです。
訳ありサイト専門のポータルサイトはいくつか存在しますが、登録業者数の豊富さ・セキュリティに関する安心感・地域や条件での絞り込み検索のしやすさなど、希望の不動産業者を効率よく安全に探せるポータルサイトが理想的です。
「お困り不動産どうする」は訳あり不動産業者のプロが集結
当社が運営している「お困り不動産どうする」は、所有権の不動産から訳あり不動産にまで対応した業界初のマッチングサイトです。
「お困り不動産どうする」のポイント（他のポータルサイトとの違い）は以下の3点です。
- ■業界初の買取会社専門の一括査定サイト
- ■売主の方の利便性や安全性に特化するために追求した一括査定サイト
- ■運営母体のドウスル株式会社が株式会社センチュリー21・ジャパンと業務提携
仲介ではなく、直接買取をしている不動産業者が登録しているサイトです。物件の評価や権利調整が得意なプロの業者に出会えます。
個人情報保護システムや査定業者を売主が自分自身で選定できるシステムなど、他の不動産ポータルサイトにはない特徴を持つサイトです。
大手不動産フランチャイズとの提携によって安心して不動産売却を進めることができます。
「お困り不動産どうする」でプロ集団が一括査定
「お困り不動産どうする」のポイントとして、一括査定できるという点もあります。
不動産業者によって査定額に差が生じることは珍しいことではありませんし、また、複数の業者の中から最も高い査定を出された業者に依頼することで、価格面での納得感も得られるのではないかと思います。
詳しくは「お困り不動産どうする 」で確認いただけます。
一括査定といえば、希望しない業者からの査定見積もりが届くなどの懸念を感じられるかもしれませんが「お困り不動産どうする」では、査定を依頼する業者を希望に応じて選定することができます。査定を依頼した業者以外には、不動産情報や個人情報は一切知られることはないので、売却手続きを効率よく進められます。
まとめ
なかなか売れないといわれる底地ですが、訳あり不動産の運用や売却に関する、ノウハウを持っている専門業者に依頼することでスピーディーに高く売却できる可能性が高まります。
今回は底地専門の買取業者の特徴を踏まえて、効率的な探し方としてプロの専門業者を集めた一括査定サイトの利用について紹介しました。
地域ごとに複数ある底地専門の不動産業者の中から、高く安心して売れるサイトを探すには、プロの専門業者を集めた一括査定サイトを利用されることをおすすめします。「お困り不動産どうする」では、ご自身が希望する業者のみを選定して一括査定することができるので、高額査定してくれる業者を効率よく探すことができます。
監修者：ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介
