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底地の評価額を知れば査定の根拠が分かる!3種類の評価方法とは

底地の評価方法は3種類

底地などの事情のある物件も含め、不動産を売却する際の査定の目安になるのは評価額です。不動産の価値を第三者に客観的に評価してもらうことで、売却時の見積もりが適正か否かということを判断する際の目安になります。あるいは等価交換など他の手段を選ぶべきか否かを判断する際の参考にもなります。

底地 物件種別

底地の場合、売却の方法や相手方によって評価額が大きく変動することや、評価方法が複数あることなどから、底地を手放すことを検討されている方は、底地の評価についての知識を学んでおくべきです。

今回は底地の評価方法について、できるだけ専門用語を使わずにかみ砕いて詳しく解説します。

底地の評価方法は3通り!取引相手で大きく変わる?

底地の評価方法は、その他の不動産とは異なるやや特殊な事情があります。従って、評価方法も特殊な事情を踏まえたものとなっています。

まずは評価方法についての基本的な考え方と評価方法の種類を紹介します。

底地の評価額は取引相手によって大きく異なる

一般的な不動産よりも流通性が低いことから、不動産価値を評価する際にも、そのような事情を踏まえて計算する必要がありますが、中でも最も大きなポイントとなるのが取引の相手方です。

底地の売却相手として理論上考えられる売却相手には、以下の三通りがあります。

  • ■借地人
  • ■不動産業者の買取
  • ■一般の第三者(不動産業者の仲介)

上記の三通りです。

一般的に、最も底地が高く売却できるのは借地人と取引をするケースで、更地価格の50%程度が相場となっています。一方、不動産業者に売却する場合には、底地割合の10%程度となっています。

第三者への売却に関しては、地代で十分な収益が確保できるような状況でもない限り、売却自体が困難です(不動産税などの支払いを差し引くと、地代によって収益をあげられているケースは非常に珍しいので、大半のケースで売却が困難です)。

底地売却時の相場については「底地買取の相場を解説!売れない底地を高く売るためのコツを大公開」 にて詳細を解説しているので、気になる方はぜひ参考にしてください。

底地の評価方法は主に3通り

底地を売却する場合の評価方法は、以下の3通りのいずれかを用いるケースが想定されます。

  • ■割合方式
  • 更地価格×底地割合によって求められます。

  • ■取引事例比較法
  • 売却する底地と、条件の近い取引事例を参考にして評価額を算出する方法です。取引事例比較法も借地人に売却するケースで用いられる手法です。

  • ■収益還元法
  • 地代や更新料など、購入者が将来得られる収益を元に計算する方法です。

一般的に借地人に対する売却の際には、割合方式や取引事例比較法、第三者に対する売却の際には収益還元法が用いられます。借地人に売却する際に、割合方式と取引事例比較法のどちらが用いられるかについては、査定をおこなう不動産業者の判断次第ですが、不動産の地域性や状況などを踏まえて専門的な判断がなされます。

不動産業者によって査定額が大きく異なる可能性もあるので、評価方法の基本的な考え方を理解したうえで、実際に複数の業者に査定を依頼して判断されると、分かりやすいのではないかと思います。

次の章以降で、3通りの評価方法の基本的な考え方について紹介していきますので、評価方法を理解するために参考にしてください。

底地の評価方法 ①割合方式の計算方法とは?

借地人に底地を売却する際に最もよく用いられるのは、割合方式による計算です。底地の本来の評価額を算出した後に、一定の調整をしたうえで評価額を算出します。

底地の本来の評価額

底地の本来の価格は、以下の計算式で計算できます。

底地の本来の評価額=公示価格×(1- 借地割合)

計算式を見ても「意味が分からない」という方も少なくないと思いますので、一つひとつ解説します。

◆公示価格
公示価格とは、国土交通省の土地鑑定委員会が地価公示法に基づいて、適正な地価を示すために示している価格のことです。不動産の売買や相続、行政の公共事業のための土地取得の際の価格の指標となる価格です。

公示価格は国土交通省のホームページで確認できますが、公示されるのは地域ごとにいくつかピックアップされたスポットのみです。

ご自身の不動産の価値を割り出すには、路線価から計算した方がスムーズです。路線価は、更地1㎡あたりの評価額の一つで、国税庁ホームページにて公開されています。目安として、公示価格は路線価の8掛けとなっているので、路線価×0.8で公示価格を算出することができます。

参照:https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/SearchServlet?MOD=2&SKC=23226
(地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム)

参照:http://www.rosenka.nta.go.jp/
(国税庁:財産評価基準書路線価図・評価倍率表)

◆借地割合と底地割合
借地権が設定されている場合、一つの土地に対して借地人と地主という二人の権利者が存在することになります。不動産価値についても「借地割合」と「底地割合」といった形で、住宅価値に応じて案分することになります。言い換えれば、底地割合とはその土地の権利の中で底地の価値が何割を占めるかということです。

具体的な借地割合は、国税庁の「路線価」のホームページで公開されています。そして、1から借地割合をマイナスしたものが底地割合になります。傾向としては住宅地を始め、商業地になるほど借地割合が高い傾向があります。

底地本来の価格は売買の際には参考にならない

運用が困難な底地が、本来の評価額で売買取引されることはまずありません。従って、借地人に売却をする際には、底地割合で交渉するケースが一般的です(具体的には土地の利便性や形状などを踏まえて計算します)。

ただし相続の際などには、不動産鑑定士によって計算された本来の評価額が目安になります。

底地の評価方法 ②取引事例比較法の評価額とは?

取引事例比較法は、不動産業者が過去の取引を参考に評価額を決定します。

どのような事例を類似の案件として参考にするのかは不動産業者によって異なるので、評価額としてどのような結果が出されるかはケースバイケースで大きく異なるケースも珍しくありません。

地主の方の立場から考えれば、取引事例比較法という評価方法があることを把握したうえで、複数の不動産業者に査定見積もりを依頼されてみてはいかがでしょうか?複数の査定を比較することで、評価額の大まかな目安についても把握できることでしょう。

底地の評価方法 ③収益還元法の評価額とは?

収益還元法の評価額は、元々の地代や更新料を元に計算されます。

地代や更新料などの収益を踏まえて計算されます。不動産業者に底地を売却した場合、不動産業者にとっても借地人がそのまま建物に居住し続ける場合には運用しようがありません。借地人は法律で権利が守られている以上、プロの不動産業者でも借地人が希望していない限りは立ち退きを求めたり、底地の買取を求めたりすることはできないからです。

利回りをどの程度に設定するかは、それぞれの不動産業者の判断次第ですが、不動産業者にとっても無理なく回収できる金額での評価になるため、最初に紹介した通り借地人に直接買取をしてもらうよりも大分安い価格での買取になってしまいます。

まとめ

底地を売却する際の金額の参考になるのが評価額です。

底地の評価額は、土地そのものの評価額に加えて借地権との権利関係が大きく影響を及ぼします。不動産がどのような条件の土地に存在するか(大都市・地方都市・農村集落など)によって、借地権との関係性も大きく変化するので、地域の環境を把握することも重要です。

底地の評価についての理解を深めることで、査定額の根拠を把握することができ、不当な価格で底地を手放すことを防ぐことにもつながります。今回の記事を底地の売却や査定の参考にしていただけたら幸いです。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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