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【借地権の売却】売却先の候補や流れを解説!

借地権の売却先の候補や流れ、メリットデメリットを簡単に解説します。

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<簡単におさらい!借地権とは?>

建物の所有を目的とする、「地上権」又は「土地の賃借権」の事を言います。

地上権 地主の承諾なしに第三者へ譲渡・売買したり建替したりすることが可能。地上権を売却することも可能。土地や建物を担保とする抵当権も設定可能。また、所有者に対して、登記の請求もできます。
賃借権
現在流通している借地権のほとんどが貸借権となっている。契約の範囲で土地を使用する代わりに賃料を支払う義務がある。民法上では債権に当たり、借主は貸主の承諾なく土地や工作物を譲渡・売買することができない。

地上権と賃借権の違いをまとめると、以下の通りとなります。

地上権 賃借権
権利種類 物権 債権
登記義務 あり なし
各種承諾 不要 必要

借地権の1つである賃借権はさらに細かく権利の種類が分かれています。以下では、その権利について紹介していきます。

普通借地権 ・契約期間は決まっているが、更新することで半永久的に借りることができる
・存続期間は建物構造に関係なく最初は30年、1度目の更新は20年、以降10年毎の更新
定期借地権 ・定期借地権付き戸建住宅、定期借地権付きマンションがあり、主に住宅用で土地を賃借している
・契約期間は50年以上と決まっていて、基本的に更新がなく契約終了となる
・契約期間終了時は更地として返還する義務がある
旧借地権 ・契約の更新を続けることで半永久的に土地を借り続けることができる
・契約期間は、非堅固な建物で20年、堅固な建物は30年
・売却(譲渡)する際には、地主の承諾と譲渡承諾料(名義変更料)が発生する

貸借権とはなっていますが、借地借家法にて借主の権利が保護されていますので、正当な事由なくいきなり土地を返して欲しいなどといった地主さんの言い分は通りません。

→借地権について詳しくは
(借地権とは何か?どういった権利なのかしっかり把握)の記事をご覧ください

<借地権付き建物のメリットとデメリットを解説>

借地権を売りたいと思っている方なら、元々借地権付きの建物に住んだり運用したりされていたはずなので、借地権付き建物のメリットは十分にご存知かと思います。しかし、いざ売りたいときに、メリットを的確に買い手の方に伝えるのは難しいものです。

「借地権が売れない」と悩んでいる際には、一度原点に立ち戻って購入者側から見た借地権付き建物のメリットとデメリットについて検証してみましょう。

■メリット

①固定資産税がかからない
不動産を購入して所有した場合には、通常、固定資産税・都市計画税(土地・建物)「以下、固都税」が毎年かかります。固都税の金額は土地の評価額や面積、用途などによって異なりますが、借地権の場合は土地を所有しているわけではないので、土地に対する固都税はかかりません。

借地権の購入の際には、地代を支払わなければならないというデメリットが大きく注目されがちですが、土地の固都税も金額としては決して小さな額ではありません。

②不動産価格が安い
借地権の不動産は、価格が一般的な相場よりも安く抑えられます。従って、所有権付きの物件なら絶対に手が届かないエリアの物件でも、借地権付き建物であれば十分に手が届くことはよくあることです。

仲介で不動産を売りに出す場合には、利益がしっかりと確保でき、なおかつ顧客が心を惹かれるような価格設定をすることが重要です。

■デメリット

①地代を毎月地主に納める必要がある
借地権を利用している場合、毎月地主に地代を納めなければなりません。賃貸や借家として部屋を借りる際の家賃のようなもので、土地の使用料として支払いは必須です。借地権で土地を借り、マイホームを建てた場合でも、地代分は毎月払い続ける必要があります。
マイホームにも関わらず、毎月支払いがあることで抵抗感を感じる人も多いでしょう。また、建物のローンが残っている場合は、地代と合わせてそれも支払いが必要なため、場合によっては月々の出費が大きくなる可能性もあります。

②銀行の融資を受けられない可能性がある
土地の所有者は自分ではなく地主です。所有権が自分ではないことで、担保評価は弱く、万が一返済できない際の保険がないとして、銀行が貸し渋る可能性があります。仕事や年収、貯金額によっては融資が受けられる場合もありますが、借地権付きの土地がマイナス要素になることは覚えておきましょう。また借地権売買時に地主がローン承諾許可をしてくれない場合もローンが使えないので、第三者への売却が難しくなります。

②更新料や譲渡・建替えなどの時に承諾料が掛かってしまう。
借地権の場合、何かと地主さんに対して支払うお金が発生します。更新時には更新料、譲渡や建替えをする際には承諾料が必要となり、購入者側からしてみると所有権に比べ不必要な出費が発生し二の足を踏んでしまうことが多いようです。

価格面での金銭メリットは大きく、契約も半永久的。その代わり毎月地代が必要となり、契約満了時の更新時は借地権更新料、譲渡や建替え時には承諾料が必要となります。

<借地権は売却できる?また、どんな手法があるの?>

借地権は売却することができます。
なぜなら、借地権とは『建物を所有する目的で土地を借りる”権利”』だからです。
この権利は、不動産上の財産として認められており、この権利を誰かに譲渡する(譲る)ことができます。借地権という権利を譲渡する、譲受することが有償であれば、『売買』となり、無償であれば『贈与』となります。つまり、譲渡対価(価値)がある借地権は、総じて売却することができると言えます。
借地権の売却方法は大きく分けて2つの手法があります。それぞれ詳しく解説します。

不動産仲介会社に依頼する

一般的に仲介業者に媒介(専属・専任・一般)の依頼をし、買い手を見つける方法になります。
気を付けなければいけないことは、売却までに時間がかかる事、問題となっている囲い込み(注1)をされてしまう可能性がある事です。
また、借地権は地主の承諾を得なければならない特殊な不動産です。安易にどこの不動産屋でも大丈夫だろうと仲介を依頼した場合、トラブルになるケースもあります。
トラブルとなる殆どのケースが地主との交渉や譲渡などの条件調整です。地主が土地利用をどのように考えているのか?新借地人(借地権を新たに買い受ける人)がどういった用途で建物を建てるかなどを考慮して地主との交渉にあたらないとトラブルに発展する可能性があります。
一度トラブルとなってしまうと、地主も借地権者も感情に左右されトラブルが長引いたり、最悪のケースでは借地権の売却すらできない状況に陥りかねません。
借地権の売却には借地権に精通したプロの業者に任せる方がトラブル回避にもなります。

仲介に依頼する場合、個人の第三者が買い手ということから以下の点にも注意する必要があります。

  • 買い手が見つかるまで販売期間が長くなってしまうことがある
  • 借地権の購入の場合、金融機関において住宅ローンの申請が通りにくいことがあり、その結果売却がスムーズに進まないことがある
  • 地主さんが抵当権の設定を認めないケースでは、住宅ローンを利用しての売却ができない
  • 仲介手数料と別に、地主さんとの交渉に関する手数料がかかるケースがある(イレギュラーなパターンなので、実際に請求されるか否かは不動産業者との協議による
  • 借地権付き建物は一般的に避けられがちな物件なので、価格が安く抑えられる傾向にある

借地権付きの物件が仲介で売れるか売れないかは不動産業者の営業力にもよりますが、立地が良く建物が新しい物件の場合には借地権付き建物でもスムーズに売却が進むことがあります。

注1:囲い込みとは
仲介業者に専属・専任で媒介を依頼した場合に売主からは他の業者への売却依頼ができません。業者はそこを良い事に他業者への情報共有を行わないで自社のお客様のみに紹介する等。これにより、売主側に不利になることから問題視されています。

借地権売却までの流れ(仲介会社に依頼)

step1

①数社に借地権の売却査定依頼

借地権の売却査定を数社に依頼しましょう。数社というのは、ご自身で無理の無い範囲で相見積もりを取得しましょう。
見積もり取得の際、単に売却金額が高いところではなく、借地権に精通している会社なのか、借地権売却までの進め方やプロセスをきちんと把握し、説明してくれる会社を選びましょう。

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step2

②借地権売却依頼する会社を決定

実際に借地権売却依頼を行う会社は1社にしましょう。
①で相見積もりを取得し、信頼できる会社1社を選び、その1社に売却依頼を行いましょう。この際、媒介契約は専属・専任・一般は問いません。
1社に依頼するからと言って、専属専任媒介や専任媒介にこだわる必要はありません。一般媒介契約でも1社限定OKです。
なぜ1社に限定するのかというと、この後、地主との交渉が待っています。
数社同時に売却依頼を行うと、依頼した数社が同時に地主との話し合いに臨むこととなり、地主側が迷惑・困惑してしまいます。後々、売却依頼会社を変えるとしても、現在進行形で借地権売却の動きをしているのは1社にすることをお勧めします。

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step3

③地主との借地権売買条件調整

借地権者と仲介会社が地主と借地権売却に関す譲渡条件の交渉を行います。
地主が借地権の売却に対する承諾を出してくれるのか、承諾料がいくらになるのか、その他建替えの承諾の有無・承諾料の額など、借地権売却に関する地主の承諾条件の取り纏めを行います。

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step4

④買主を探す

地主と調整した借地権譲渡条件を踏まえ、仲介会社が買い手を探します。
仲介会社は買い手を探すにあたり、売主と仲介会社との媒介契約が専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上、依頼者(借地権者)に対して売却状況について報告する義務があります。

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step5

⑤借地権付建物売買契約の締結

買い手が見つかったら、売主(借地権者)と買主の間にて、借地権付建物売買契約を締結します。
この借地権付建物売買契約は、一般的には、地主の譲渡許可を得るという『停止条件』付きの契約となります。停止条件付の契約とは、停止条件が成就した場合に初めて契約の効力が発生する契約です。
本来、売買契約は、売買契約書を締結した時点にて売主・買主で売買契約が成立し、互いに義務(債権債務)が発生します。
売主は物件を売り渡す義務と売買代金を受領する権利が発生し、買主は売買代金を支払う義務と物件の引渡を受ける権利が発生します。
この約束が守れない場合、契約解除(違約解除)となります。しかし、停止条件付契約の場合、停止条件が成就するまで、売買契約に基づく権利義務が互いに発生しないということです。

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step6

⑥地主と借地権譲渡に関する書類(承諾書等)の締結

上記⑤で締結した借地権付建物売買契約は地主の承諾を得るという停止条件付の契約です。
この停止条件を成就させるため、地主との借地権譲渡承諾に関する書面を取り交わします。
一般的には、借地権譲渡承諾書もしくは、借地権譲渡に関する合意書などの書類を作成します。この書面には、上記③で地主と取り纏めた承諾内容が記載されます。

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step7

⑦借地権付建物売買契約の決済(引渡し)

上記⑤の借地権付建物売買契約および上記⑥の地主との借地権譲渡に関する書類に基づき、残金決済等を行い、借地権を買主に引渡します。

不動産買取会社に依頼する

借地権の買取を行う不動産会社に、直接借地権の買取依頼を行う方法です。
買取会社に借地権の売却を依頼するメリットは、時間がかからない事、不動産会社が買主となるので当事者として地主に対する交渉を買取業者に全部任せたり、買取業者によっては瑕疵担保免責や未測量のままでも買い取ってくれることもあり借地権者にとってはリスク軽減や出費を抑え手を煩わせずに借地権の売買が可能です。
また、万が一トラブルになったとしても当事者としての話し合いができるので解決までの時間は比較的早いのがメリットとなります。

借地権売却までの流れ(買取会社に依頼)

step1

①数社に借地権の買取査定依頼

借地権の買取査定を数社に依頼しましょう。
数社というのは、ご自身で無理の無い範囲で相見積もりを取得しましょう。
見積もり取得の際、単に買取金額が高いところではなく、地主への交渉の方法や、実績の有無を踏まえ、借地権に精通している会社なのか、借地権売買までの進め方やプロセスをきちんと把握し、説明してくれる会社を選びましょう。

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step2

②借地権買取りを依頼する会社を決定

実際に借地権買取り依頼を行う会社は1社にしましょう。
①で相見積もりを取得し、信頼できる会社1社を選び、その1社に買取り依頼を行いましょう。
なぜ1社に限定するのかというと、仲介会社に依頼する場合と同様に、依頼した数社が同時に地主との話し合いに臨むこととなり、地主側が迷惑・困惑してしまいます。
後々、話し合いの折り合いがつかず、買取依頼会社を変えるとしても、現在進行形で借地権買取りの動きをしているのは1社にすることをお勧めします。

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step3

③地主との借地権売買条件調整

借地権者と借地権買取会社が地主と借地権売買に関す譲渡条件の交渉を行います。
地主が借地権の売却に対する承諾を出してくれるのか、承諾料がいくらになるのか、その他建替えの承諾の有無・承諾料の額など、借地権売却に関する地主の承諾条件の取り纏めを行います。

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step4

④借地権付建物売買契約の締結

上記③の地主との借地権譲渡に関する条件等が纏まったら、売主(借地権者)との間にて、借地権付建物売買契約を締結します。
借地権売買における売主(借地権者)と買主(買取会社)との借地権売買の条件を調整する必要があります。
例えば、地主に支払う各種承諾料(譲渡・建替え・更新など)の負担は売主・買主どちらなのか、契約不適合責任の有無、測量の条件などが挙げられます。

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step5

⑤地主と借地権譲渡に関する書類(承諾書等)の締結

上記④で締結した借地権付建物売買契約は地主の承諾を得るという停止条件付の契約です。
この停止条件を成就させるため、地主との借地権譲渡承諾に関する書面を取り交わします。
一般的には、借地権譲渡承諾書もしくは、借地権譲渡に関する合意書などの書類を作成します。この書面には、上記③で地主と取り纏めた承諾内容が記載されます。

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step6

⑥借地権付建物売買契約の決済(引渡し)

上記④の借地権付建物売買契約および上記⑤の地主との借地権譲渡に関する書類に基づき、残金決済等を行い、借地権を買取会社に引渡します。

借地権売却までの流れを仲介会社に依頼する場合と、買取会社に依頼する場合の大きな違いは、買い手を探す必要があるかどうかです。
仲介会社に依頼する場合、仲介会社はあくまで売主と買主を繋げる(媒介する)ことを生業としておりますので、借地権者(売主)の売買条件(売却金額など)及び地主の借地権譲渡条件(承諾の条件など)を踏まえた条件で買主を探す必要があります。
すぐに買主を見つけることもできるかもしれませんし、買い手を探すことに時間を要する場合もあり得ます。
一方、買取会社に借地権売却を行う場合、買取会社は、借地権売買の買主となりますので、買い手を探すという行為が必要ありません。このことから、借地権買取会社に借地権の売買を依頼した方が、借地権の現金化までのスピードが早いと言えます。

<地主が借地権の売却を認めなかった場合>

地主が借地権の売却を認めなかった場合の方法として、借地非訟という制度があります。これは地主に代わって裁判所が売却の許可を決定してくれます。しかし、借地非訟裁判をする場合には、買受人がいる前提となります。
裁判所は売却の許可を決定する判断材料として、買受人が地代などを支払っていける能力があるかどうかを加味し、地主にとって不利とならないようにする為です。
借地権者の申立てにより借地非訟裁判を行えますが、借地非訟裁判となれば6ヶ月、長い時で1年以上もの時間を費やす形になります。
購入を考えている人が、裁判を起こそうとしている借地権を買おうとするか?とういのが大きな問題となってきます。
では、地主が借地権の売却を認めない場合には泣き寝入りをするしかないのでしょうか?
いいえ、トラブルを抱えた借地権でも売却できる可能性はあります。
それは買取業者に話を持っていく事です。数は少ないかもしれませんが借地非訟を前提としても借地権売却の話にのってくれる買取業者はいます。
何かしらのトラブルを抱えていた場合には買取業者に話すのが借地権売却への一番の近道かもしれません。

<借地権価格の算出方法>

借地権価格は相続税などを算出する際の根拠となります。売却価格は上記の通り地主さんの譲渡承諾の条件なども加味されるので、ケースにより変わってきますが、この借地権価格は借地権を地主に買い戻してもらう場合の金額や、地主と一緒に底地と借地権を同時に売却する際の売却金額の分割割合を交渉材料の根拠として地主に話したりはできます。
借地権価格とは国税庁が出している路線価に対して借地権割合を掛けたものになります。
例えば100㎡の土地を借地権として借りていた場合で、路線価が100D(※)だとした場合下記のような計算方法になります。

100㎡×10万円=1千万円→1千万×60%=600万円
借地権価格は600万円となります。

※100D
1㎡あたり10万の借地権割合が60%という意味です。

路線価にはA~G迄借地権割合が割り振られています。
A=90% B=80% C=70% D=60% E=50% F=40% G=30%

上記の計算をすると借地権価格は600万円と算出できました。
この借地権価格は相続税などを算出する際の根拠となりますので売却価格ではありませんので注意が必要です。
借地権を地主に買い戻してもらう場合の金額や、地主と一緒に底地と借地権を同時に売却する際の売却金額の分割割合を交渉材料の根拠として地主に話したりはできます。

<借地権と底地を同時売却>

コーヒーカップ(借地権)とソーサー(底地)をバラバラに売った場合と一緒に売った場合の値段で相違がある話でよく例えられており、借地権者、地主共にメリットがある所有権として売却できる方法です。

セットになれば10万円する値段でも、バラバラで売却した場合では価値が下がってしまいます。
(例)
①借地権単独での売買
借地権割合60%と仮定して借地権価格6万円→実際の売却価格4万円
②底地単独での売買
底地価格10万-6万円(借地権価格)=4万円→実際の売却価格1万円

このように借地権は底地とセットとなることで初めて商品価値が上がります。これを底借同時売却と言ったりしますが、地主さんに売る気がなかったり借地権者と地主とで売却金額を分割しなければならず、この金額の分け方で売却が頓挫するケースもあります。

→借地権の相場について詳しくは
(借地権の相場を徹底解説|本来の価格とマイナス要因とは)の記事をご覧ください

<借地権を相続したタイミングで売却!?>

借地権は相続することができ、地主の承諾は必要ありません。相続のタイミングで売却を検討されるケースが多くなっております。自身らは他に居住しており建物の利用を考えておらず、建物も老朽化している為、第三者へ貸すことも難しい為です。

相続のタイミングにおいて、地主から土地の返還を求められるケースも多く、トラブルの要因となっているようです。無償で返還する前に相続のタイミングで売却を視野に入れられることをお勧め致します。

→借地権の相続について詳しくは
(借地権の相続 承諾料って払うの?相続の際の注意点など解説)の記事をご覧ください

借地権の専門会社を紹介します!

『お困り不動産どうする?』には、借地権に詳しい専門会社が集まっています。

借地権に詳しい不動産会社を探すのも一苦労です。なぜなら、借地権という特殊な権利関係を取り扱う不動産会社が少ないからです。

また、不動産会社として多く広告を出している不動産会社はやはり大手不動産会社が多く、大手不動産会社には借地権以外の情報も多数集まっており、わざわざ借地権を専門的に取り扱う必要もないからです。
その中で、当サイトでは、借地権に精通した専門不動産会社を厳選してご紹介をしております。是非、ご活用ください。

<まとめ>

不動産は「売りたい」と思ってもなかなか思うように売れないことが珍しくありませんが、借地権付き建物の場合にはその難易度はさらに高まります。ましてや、運用が難しい借地権付き建物では尚更です。

売却の相手方によってそれぞれ特徴や注意点がことなるので、現在の売り方に合った業者や売り方をきちんと選ぶことが重要です。また、オーナーさんと個人的に親しい間柄の関係にある方を除けば、スムーズな売却のためにカギになるのは不動産業者です。

借地権の取り扱い実績が豊富で、知識やノウハウに長けた不動産業者を選べるように、情報収集を進めていきましょう。

【記事執筆・監修】

お困り不動産どうする ドウスル株式会社 コラム編集部

不動産業界に10年以上携わり、借地権・底地・再建築不可などの特殊物件に精通したプロが執筆しています。どこに相談したらいいか分からない、不動産トラブルについて詳しく解説しているサイトがない、こういったお悩みに寄り添うべく、お役立ち情報・新鮮な情報・トレンドを随時発信していきます。

【記事執筆・監修】

お困り不動産どうする
ドウスル株式会社 コラム編集部

不動産業界に10年以上携わり、借地権・底地・再建築不可などの特殊物件に精通したプロが執筆しています。どこに相談したらいいか分からない、不動産トラブルについて詳しく解説しているサイトがない、こういったお悩みに寄り添うべく、お役立ち情報・新鮮な情報・トレンドを随時発信していきます。


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