借地権、底地、再建築不可の
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借地権の売却・売買・譲渡

借地権の売却方法は?

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①地主に借地権を買い戻してもらう
これは借地権者にとって一番メリットがある売却方法となります。路線価の借地権割合で交渉がしやすく売却にかかる譲渡承諾料が必要ないからです。
地主が借地権を購入しなければいけないという法律はなく、タイミングが重要となってきます。地主のタイミングは相続、子供が結婚など様々ですが、地主の資金に余裕が無ければ買い戻しも難しいと言えます。地主が近場に住んでいるのであれば連絡を取り合っていた方がタイミングや状況など探りやすいのではないでしょうか?
しかし、地主が借地権を買い戻す場合でも、借地権者が思うような金額で買い戻さない可能性がある事も念頭に置いておいてください。

②第三者に借地権を売却する
エンドユーザーに借地権を売却する。
一般的に仲介業者に媒介(専属・専任・一般)の依頼をし、買い手を見つける方法になります。
気を付けなければいけないことは、売却までに時間がかかる事、問題となっている囲い込み(注1)をされてしまう可能性がある事です。
また、借地権は特殊な不動産です。安易にどこの不動産屋でも大丈夫だろうと仲介を依頼した場合、トラブルになるケースもあります。
トラブルとなる殆どのケースが地主との交渉や譲渡などの条件調整です。地主が土地利用をどのように考えているのか?新借地人(借地権を新たに買い受ける人)がどういった用途で建物を建てるかなどを考慮して地主との交渉にあたらないとトラブルに発展する可能性があります。
一度トラブルとなってしまうと、地主も借地権者も感情に左右されトラブルが長引いたり、最悪のケースでは借地権の売却すらできない状況に陥りかねません。
借地権の売却には借地権に精通したプロの業者に任せる方がトラブル回避にもなります。

注1:囲い込みとは、仲介業者に専属・専任で媒介を依頼した場合に売主からは他の業者への売却依頼ができません。業者はそこを良い事に他業者への情報共有を行わないで自社のお客様のみに紹介する等。これにより、売主側に不利になることから問題視されています。

買取業者に借地権を売却する。
買取業者に売却を依頼するメリットは、時間がかからない事、業者が買主となるので当事者として地主に対する交渉を買取業者に全部任せたり、買取業者によっては瑕疵担保免責や未測量のままでも買い取ってくれることもあり借地権者にとってはリスク軽減や出費を抑え手を煩わせずに借地権の売却をすることもできます。
また、万が一トラブルになったとしても当事者としての話し合いができるので解決までの時間は比較的早いと思います。

③底地と借地権を同時に売却
コーヒーカップ(借地権)とソーサー(底地)をバラバラに売った場合と一緒に売った場合の値段で相違がある話でよく例えられており、借地権者、地主共にメリットがある所有権として売却できる方法です。
しかし、借地権者と地主とで売却金額を分割しなければならず、この金額の分け方で売却が頓挫するケースもあります。

地主が借地権の売却を認めなかった場合
借地非訟という制度があります。これは地主に代わって裁判所が売却の許可を決定してくれます。しかし、借地非訟裁判をする場合には、買受人がいる前提となります。
裁判所は売却の許可を決定する判断材料として、買受人が地代などを支払っていける能力があるかどうかを加味し、地主にとって不利とならないようにする為です。
借地権者の申立てにより借地非訟裁判を行えますが、借地非訟裁判となれば6ヶ月、長い時で1年以上もの時間を費やす形になります。
エンドユーザーが裁判を起こそうとしている借地権を買おうとするか?とういのが大きな問題となってきます。
では、地主が借地権の売却を認めない場合には泣き寝入りをするしかないのでしょうか?
いいえ、トラブルを抱えた借地権でも売却できる可能性はあります。
それは買取業者に話を持っていく事です。数は少ないかもしれませんが借地非訟を前提としても借地権売却の話にのってくれる買取業者はいます。
何かしらのトラブルを抱えていた場合には買取業者に話すのが借地権売却への一番の近道かもしれません。

借地権売却の流れ
①地主に対し借地権の売却の意思を伝える。この時点で地主が買い戻す意思があるかどうかも確認し、買い戻しの意思がない場合には譲渡の条件などが決められれば決める。
(譲渡承諾料、建替え承諾料、ローン承諾、地代、更新料など)
買受人が決まらないと譲渡の条件を言わない地主もいます。
②買受人を探すため買取業者への売却もしくは仲介業者への売却依頼を決める
③買受人が決まったら(買取業者かエンドユーザー)売買契約を締結
④買受人と決済。この時に地主と買受人との土地賃貸借契約も締結する。

借地権価格の算出方法
借地権価格とは国税庁が出している路線価に対して借地権割合を掛けたものになります。
例えば100㎡の土地を借地権として借りていた場合で、路線価が100D(※)だとした場合下記のような計算方法になります。

100㎡×100,000円=10,000,000円
10,000,000万円×60%=6,000,000円

借地権価格は6,000,000円となります。

※100D
1㎡あたり100,000の借地権割合が60%という意味です。

路線価にはA~G迄借地権割合が割り振られています。
A=90% B=80% C=70% D=60% E=50% F=40% G=30%

>国税庁の路線価図

上記の計算をすると借地権価格は6,000,000円と算出できました。
この借地権価格は相続税などを算出する際の根拠となりますので売却価格ではありませんので注意が必要です。
借地権を地主に買い戻してもらう場合の金額や、地主と一緒に底地と借地権を同時に売却する際の売却金額の分割割合を交渉材料の根拠として地主に話したりはできます。