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【借地権の売却・売買・譲渡】売却先の候補や流れを解説!

借地権の売却方法は?

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借地権が売却できるってホント?

借地権は売却することができます。
なぜなら、借地権とは『建物を所有する目的で土地を借りる“権利”』だからです。
この権利は、不動産上の財産として認められており、この権利を誰かに譲渡する(譲る)ことができます。借地権という権利を譲渡する、譲受することが有償であれば、『売買』となり、無償であれば『贈与』となります。つまり、譲渡対価(価値)がある借地権は、総じて売却することができると言えます。

借地権を売却するにはどんな手法がある?

借地権の売却方法は大きく分けて3つの手法があります。それぞれ詳しく解説します。

借地権を第三者に売却する

借地権を第三者に売却する方法です。
これは、借地権という権利を第三者に譲渡することとなります。借地権の譲渡には地主の承諾が必要で、地主の承諾に対する対価として、譲渡承諾料を支払います。名義変更料・名義書換料ともいわれます。
地主に対し、借地権を売却する旨の承諾を得たり、その他借地権の譲渡に関する承諾条件を取り纏める必要があります。
借地権買取を行っている不動産会社に売却する場合も、借地権を第三者に売却するケースといえるでしょう。

借地権を第三者に売却する(仲介会社に依頼)

一般的に仲介業者に媒介(専属・専任・一般)の依頼をし、買い手を見つける方法になります。
気を付けなければいけないことは、売却までに時間がかかる事、問題となっている囲い込み(注1)をされてしまう可能性がある事です。
また、借地権は地主の承諾を得ることが条件など特殊な不動産です。安易にどこの不動産屋でも大丈夫だろうと仲介を依頼した場合、トラブルになるケースもあります。
トラブルとなる殆どのケースが地主との交渉や譲渡などの条件調整です。地主が土地利用をどのように考えているのか?新借地人(借地権を新たに買い受ける人)がどういった用途で建物を建てるかなどを考慮して地主との交渉にあたらないとトラブルに発展する可能性があります。
一度トラブルとなってしまうと、地主も借地権者も感情に左右されトラブルが長引いたり、最悪のケースでは借地権の売却すらできない状況に陥りかねません。
借地権の売却には借地権に精通したプロの業者に任せる方がトラブル回避にもなります。
注1:囲い込みとは、仲介業者に専属・専任で媒介を依頼した場合に売主からは他の業者への売却依頼ができません。業者はそこを良い事に他業者への情報共有を行わないで自社のお客様のみに紹介する等。これにより、売主側に不利になることから問題視されています。

借地権売却までの流れ(仲介会社に依頼)

①数社に借地権の売却査定依頼
借地権の売却査定を数社に依頼しましょう。数社というのは、ご自身で無理の無い範囲で相見積もりを取得しましょう。見積もり取得の際、単に売却金額が高いところではなく、借地権に精通している会社なのか、借地権売却までの進め方やプロセスをきちんと把握し、説明してくれる会社を選びましょう。

②借地権売却依頼する会社を決定
実際に借地権売却依頼を行う会社は1社にしましょう。①で相見積もりを取得し、信頼できる会社1社を選び、その1社に売却依頼を行いましょう。この際、媒介契約は専属・専任・一般は問いません。1社に依頼するからと言って、専属専任媒介や専任媒介にこだわる必要はありません。一般媒介契約でも1社限定OKです。なぜ1社に限定するのかというと、この後、地主との交渉が待っています。数社同時に売却依頼を行うと、依頼した数社が同時に地主との話し合いに臨むこととなり、地主側が迷惑・困惑してしまいます。後々、売却依頼会社を変えるとしても、現在進行形で借地権売却の動きをしているのは1社にすることをお勧めします。

③地主との借地権売買条件調整
借地権者と仲介会社が地主と借地権売却に関す譲渡条件の交渉を行います。地主が借地権の売却に対する承諾を出してくれるのか、承諾料がいくらになるのか、その他建替えの承諾の有無・承諾料の額など、借地権売却に関する地主の承諾条件の取り纏めを行います。

④買主を探す
地主と調整した借地権譲渡条件を踏まえ、仲介会社が買い手を探します。仲介会社は買い手を探すにあたり、売主と仲介会社との媒介契約が専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上、依頼者(借地権者)に対して売却状況について報告する義務があります。

⑤借地権付建物売買契約の締結
買い手が見つかったら、売主(借地権者)と買主の間にて、借地権付建物売買契約を締結します。この借地権付建物売買契約は、一般的には、地主の譲渡許可を得るという『停止条件』付きの契約となります。停止条件付の契約とは、停止条件が成就した場合に初めて契約の効力が発生する契約です。本来、売買契約は、売買契約書を締結した時点にて売主・買主で売買契約が成立し、互いに義務(債権債務)が発生します。売主は物件を売り渡す義務と売買代金を受領する権利が発生し、買主は売買代金を支払う義務と物件の引渡を受ける権利が発生します。この約束が守れない場合、契約解除(違約解除)となります。しかし、停止条件付契約の場合、停止条件が成就するまで、売買契約に基づく権利義務が互いに発生しないということです。

⑥地主と借地権譲渡に関する書類(承諾書等)の締結
上記⑤で締結した借地権付建物売買契約は地主の承諾を得るという停止条件付の契約です。この停止条件を成就させるため、地主との借地権譲渡承諾に関する書面を取り交わします。一般的には、借地権譲渡承諾書もしくは、借地権譲渡に関する合意書などの書類を作成します。この書面には、上記③で地主と取り纏めた承諾内容が記載されます。

⑦借地権付建物売買契約の決済(引渡し)
上記⑤の借地権付建物売買契約および上記⑥の地主との借地権譲渡に関する書類に基づき、残金決済等を行い、借地権を買主に引渡します。

借地権を第三者に売却する(買取会社に依頼)

借地権の買取を行う不動産会社に、直接借地権の買取依頼を行う方法です。
買取会社に借地権の売却を依頼するメリットは、時間がかからない事、不動産会社が買主となるので当事者として地主に対する交渉を買取業者に全部任せたり、買取業者によっては瑕疵担保免責や未測量のままでも買い取ってくれることもあり借地権者にとってはリスク軽減や出費を抑え手を煩わせずに借地権の売却をすることもできます。
また、万が一トラブルになったとしても当事者としての話し合いができるので解決までの時間は比較的早いと思います。

借地権売却までの流れ(買取会社に依頼)

①数社に借地権の買取査定依頼
借地権の買取査定を数社に依頼しましょう。数社というのは、ご自身で無理の無い範囲で相見積もりを取得しましょう。見積もり取得の際、単に買取金額が高いところではなく、地主への交渉の方法や、実績の有無を踏まえ、借地権に精通している会社なのか、借地権売買までの進め方やプロセスをきちんと把握し、説明してくれる会社を選びましょう。

②借地権買取りを依頼する会社を決定
実際に借地権買取り依頼を行う会社は1社にしましょう。①で相見積もりを取得し、信頼できる会社1社を選び、その1社に買取り依頼を行いましょう。なぜ1社に限定するのかというと、仲介会社に依頼する場合と同様に、依頼した数社が同時に地主との話し合いに臨むこととなり、地主側が迷惑・困惑してしまいます。後々、話し合いの折り合いがつかず、買取依頼会社を変えるとしても、現在進行形で借地権買取りの動きをしているのは1社にすることをお勧めします。

③地主との借地権売買条件調整
借地権者と借地権買取会社が地主と借地権売買に関す譲渡条件の交渉を行います。地主が借地権の売却に対する承諾を出してくれるのか、承諾料がいくらになるのか、その他建替えの承諾の有無・承諾料の額など、借地権売却に関する地主の承諾条件の取り纏めを行います。

④借地権付建物売買契約の締結
上記③の地主との借地権譲渡に関する条件等が纏まったら、売主(借地権者)との間にて、借地権付建物売買契約を締結します。借地権売買における売主(借地権者)と買主(買取会社)との借地権売買の条件を調整する必要があります。例えば、地主に支払う各種承諾料(譲渡・建替え・更新など)の負担は売主・買主どちらなのか、契約不適合責任の有無、測量の条件などが挙げられます。

⑤地主と借地権譲渡に関する書類(承諾書等)の締結
上記④で締結した借地権付建物売買契約は地主の承諾を得るという停止条件付の契約です。この停止条件を成就させるため、地主との借地権譲渡承諾に関する書面を取り交わします。一般的には、借地権譲渡承諾書もしくは、借地権譲渡に関する合意書などの書類を作成します。この書面には、上記③で地主と取り纏めた承諾内容が記載されます。

⑥借地権付建物売買契約の決済(引渡し)
上記④の借地権付建物売買契約および上記⑤の地主との借地権譲渡に関する書類に基づき、残金決済等を行い、借地権を買取会社に引渡します。

借地権売却までの流れを仲介会社に依頼する場合と、買取会社に依頼する場合の大きな違いは、買い手を探す必要があるかどうかです。仲介会社に依頼する場合、仲介会社はあくまで売主と買主を繋げる(媒介する)ことを生業としておりますので、借地権者(売主)の売買条件(売却金額など)及び地主の借地権譲渡条件(承諾の条件など)を踏まえた条件で買主を探す必要があります。すぐに買主を見つけることもできるかもしれませんし、買い手を探すことに時間を要する場合もあり得ます。一方、買取会社に借地権売却を行う場合、買取会社は、借地権売買の買主となりますので、買い手を探すという行為が必要ありません。このことから、借地権買取会社に借地権の売買を依頼した方が、借地権の現金化までのスピードが早いと言えます。

地主に借地権を売却する(買い戻してもらう)

地主に借地権を買い戻してもらう方法です。借地権という特殊な権利が、地主にとって、一度土地を貸したら半永久的に返してもらえない権利と言えるため、タイミングが合えば借地権を取り戻し、ご自身の完全な所有権の土地をして所有をしたいと考えている地主もいます。
または、逆説的に借地権を第三者に売却されたくないので、買い戻すというお考えの地主もいらっしゃいます。地主に借地権を売却する場合でも、あくまで任意の借地権売買となりますので、借地権の売買金額およびその条件は借地権者・地主との合意に基づきます。
法律上、地主が借地権を買取りしなければいけないというものではなく、あくまで任意の合意に基づく借地権売買ということになるのです。
また、借地権の売買金額や売買に付随する条件(建物の取り扱いなど)を合意する必要があります。たとえば、地主に借地権を売却する場合、借地権上の建物を取り壊す必要があるのかどうかです。一般的には、借地権を地主に売却する場合、借地権という権利売買が主となりますので、借地権者側で建物を取壊し、地主に引渡すケースが多いようです。

借地権売却までの流れ(地主に売却)

①地主との借地権売買条件調整
借地権者と地主が借地権売買に関する条件(売買金額含む)を調整します。この際に、借地権上の建物解体の必要性の有無などの取決めを行います。借地権売買の金額等条件について、第三者(不動産会社や弁護士など)に意見を求めることもお勧めします。

②借地権付建物売買契約等の締結
上記①の地主との借地権売買の条件等が纏まったら、売主(借地権者)と買主(地主)の間にて借地権付建物売買契約等を締結します。売買の対象に借地権上の建物を含める場合は、借地権上の建物の所有名義を地主に変更する必要があるため、借地権付建物売買契約が望ましいと思います。借地権上の建物を売買対象に含めず、建物を解体して引渡しを行う場合は、土地賃貸借契約解除合意書なども良いと思います。

③借地権付建物売買契約の決済(引渡し)
上記④の借地権付建物売買契約等に基づき、残金決済等を行い、借地権を地主に引渡します。

借地権を地主に売却する場合、借地権を第三者に売却する際と比べて、上記の流れを鑑みると借地権売却までのスピード感が早いです。また、借地権の売買金額についても借地権者にメリットがあることが多いです。なぜなら、借地権を第三者に売却する場合、買主となる第三者は“借地権”を取得することになりますが、借地権を地主に売却する場合、地主は借地権を取得することで、自身が所有する底地と併せて完全な“所有権”の土地を取得することになります。最終的に借地権の買主として得られる権利が異なるため、地主に借地権を売却する方が売買(売却)金額が高くなる傾向にあります。

底地と借地権を同時に売却

コーヒーカップ(借地権)とソーサー(底地)をバラバラに売った場合と一緒に売った場合の値段で相違がある話でよく例えられており、借地権者、地主共にメリットがある所有権として売却できる方法です。
借地権と底地を単体で売却するより一緒に売った方がメリットが大きい
同時売却すると完全所有権
しかし、借地権者と地主とで売却金額を分割しなければならず、この金額の分け方で売却が頓挫するケースもあります。

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地主が借地権の売却を認めなかった場合

借地非訟という制度があります。これは地主に代わって裁判所が売却の許可を決定してくれます。しかし、借地非訟裁判をする場合には、買受人がいる前提となります。
裁判所は売却の許可を決定する判断材料として、買受人が地代などを支払っていける能力があるかどうかを加味し、地主にとって不利とならないようにする為です。
借地権者の申立てにより借地非訟裁判を行えますが、借地非訟裁判となれば6ヶ月、長い時で1年以上もの時間を費やす形になります。
エンドユーザー裁判を起こそうとしている借地権を買おうとするか?とういのが大きな問題となってきます。
では、地主が借地権の売却を認めない場合には泣き寝入りをするしかないのでしょうか?
いいえ、トラブルを抱えた借地権でも売却できる可能性はあります。
それは買取業者に話を持っていく事です。数は少ないかもしれませんが借地非訟を前提としても借地権売却の話にのってくれる買取業者はいます。
何かしらのトラブルを抱えていた場合には買取業者に話すのが借地権売却への一番の近道かもしれません。

借地権価格の算出方法

借地権価格とは国税庁が出している路線価に対して借地権割合を掛けたものになります。
例えば100㎡の土地を借地権として借りていた場合で、路線価が100D(※)だとした場合下記のような計算方法になります。
借地権割合の計算方法
100㎡×100,000円=10,000,000円
10,000,000万円×60%=6,000,000円

借地権価格は6,000,000円となります。

※100D
1㎡あたり100,000の借地権割合が60%という意味です。

路線価にはA~G迄借地権割合が割り振られています。
A=90% B=80% C=70% D=60% E=50% F=40% G=30%

>国税庁の路線価図

上記の計算をすると借地権価格は6,000,000円と算出できました。
この借地権価格は相続税などを算出する際の根拠となりますので売却価格ではありませんので注意が必要です。
借地権を地主に買い戻してもらう場合の金額や、地主と一緒に底地と借地権を同時に売却する際の売却金額の分割割合を交渉材料の根拠として地主に話したりはできます。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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