借地権、底地、再建築不可の
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セットバックについて

セットバックとは?要セットバック物件は再建築不可なのか?

その他 再建築不可

現在の法律では原則として幅員4m以上の整備された道路が必要となっています。建築基準法では、幅員が4m以上ないと「道路」とは認められていません。

これは日照や風通しなどの視点、災害避難時の安全性・消防車など緊急車両の乗り入れ等防災的視点により定められています。

しかし法律が制定される前に建てられた家屋においては、4m未満の道路に接しているケースがあり、これを「道路としてみなさない」(再建築不可)としてしまうと多大な影響が出てしまうため、4m未満の道路はセットバック「後退」をおこない、将来的に4mを確保できることを前提として道路と認めています。こういった道路のことは「みなし道路」「2項道路」と呼ばれています。

・4m指定道路であれば道路中心線より2mを確保する必要があります。
・6m指定道路であれば道路中心線より3mを確保する必要があります。
・一方が河川や崖の場合には、河川や崖側の道路端より4mを確保しなければなりません。

セットバックしなければいけない物件であっても再建築不可ではありませんので、建て替えすることが可能です。しかしながら建て替えの際にセットバックをし、道路幅員を確保する必要性が出てきますので、場合によってはご自身の土地の有効面積が減少してしまう恐れがございます。門や塀・擁壁であっても建築することはできません。

セットバック部分に門や塀・擁壁を設けてしまい近隣住民とトラブルとなっているケースがあるようです。これは明らかな違法行為であり、違法建築物件となってしまいますので、行政指導となる可能性があります。