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再建築不可のリフォーム意外と知らない問題点

内装

解体できない再建築不可物件。

再建築不可を所有していて、いざリフォームをしようと思っても様々な問題が出てくる可能性があります。

しっかり知識を身に着け問題解決しましょう。

物件種別 再建築不可

再建築不可物件のリフォームは可能なのか

再建築不可の建物は解体して新築にする事ができません。建て替えをすることができない為、再建築不可となっています。
再建築不可物件ってどんな物件?ケースを交えながら説明
また多くの再建築不可物件は築30年~50年経過しているケースが多いので、建て替えの代わりにリフォームやリノベーションを行う必要性が出てきます。そこで、再建築不可物件のリフォームは可能なのか?どの程度まで行って良いのか?という問いになってくるのですが、リフォーム自体は可能ですが、建築確認申請が必要になるレベルのリフォームは出来ないので注意が必要です。

建築確認申請が必要になるリフォーム、リノベーションとは

再建築不可物件は建築基準法における接道義務を満たしていない為、建築確認が下りません。
建築確認が必要なリフォームとは増築・改築・その他大規模修繕の事を指します。

増築とは・・・

延べ床面積を増やす為のリフォームです。平屋を2階建てにすることや2階建てを3階建てにすることなどを指します。また、敷地内に新たな構造物を新築することも増築にあたります。
※東京都は防火地域・準防火地域に指定されている為、10㎡未満の増築であっても建築確認申請が必要となります。

改築とは・・・

建築基準法では大きさや間取り、建物の構造自体を変えずに現在の建物を解体もしくは一部撤去して、建て直す又は一から造りなおすことと定義されています。二世帯住宅のように建造物の一部を壊して新しいものに作り直す場合も改築に当てはまります。

大規模修繕、模様替えにおける例外

大規模修繕や模様替えにおいても原則建築確認が必要とされていますが、抜け道があります。
4号建築物(木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物)に関しては確認申請を受けなくて良いとされており、これが例外となっております。ほとんどの戸建てはこの4号建築物に属しているので、建て替えや増築、改築はできませんが、大規模な修繕や模様替えについては行うことが可能となります。

リフォームにおける問題点

コストが非常に高い

→フルリフォームでは、費用が1,000万円以上掛かってしまうケースも多く、場合によっては新築の戸建てを購入する以上のコストがかかることもあります。表面だけのリフォームであれば、コストを削減することができます。

銀行系リフォームローンを利用することができない

無担保のリフォームローンであれば、再建築不可物件のリフォームにも利用することができます。その分金利が高めになる傾向があり、借入限度額も上限を500~1,000万円にしていることが多い為、ある程度まとまったお金を現金で用意しておく必要があります。

リフォーム会社に難色を示されることもしばしばある

→「足場が組みづらい家」や「接道幅が狭く車などの出入り、物資の運搬が困難な家」、「地盤に問題がある家」などはリフォーム会社が難色を示しがちです。場合によっては断られてしまったり、さらに追加の料金がかかる恐れがあります。

リフォーム自体は可能ですが、そのリフォームも一筋縄ではいかないのが再建築不可物件です。住み替えたいと思われる方は、再建築不可物件の買い取りをしてくれる業者にまず問い合わせをすることをお勧め致します。買い取り業者は現況のまま買い取りをしてくれるので、所有者様の方でリフォームのことを考える必要がありません。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介


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