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再建築不可の売却・売買・買取

再建築不可物件って?再建築不可物件を所有するリスクは?売却しづらいの?買取できるの?売却時の注意点などについて詳しく解説します。

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再建築不可物件とは?

再建築不可物件とは、読んで字のごとく、建替えができない物件のことを指します。建替えができないということはどういうことでしょうか。建物を建築する際、“建築基準法”という法律を遵守しなければなりません。この建築基準法第に建物の建築に関するルールが定められているのです。

(建築基準法第43条1項)※一部略
建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。

建築基準法第43条に定める内容は、いわゆる接道義務です。また、上記の“道路”は、建築基準法第42条に定める“道路”でなくてはなりません。建築基準法に定める道路は、原則として幅員(道幅)が4m以上のものをいいます。

(建築基準法第42条1項)※一部略

  • 1.道路法による道路
  • 2.都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいて造られた道路
  • 3.建築基準法施工時に既に道路であった道路
  • 4.道路法、都市計画法等で事情計画があり、2年以内に事業が施行される予定の道路
  • 5.特定行政庁より道路位置指定をうけた道路

(建築基準法第42条2項)※一部略
建築基準法施行時に、現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定をした道路

つまり、建築基準法第42条に定める“道路”に建築基準法第43条に定める2m以上接していなければ建物を建築することができません。この条件を満たすことができない物件を再建築不可物件といいます。

私の家は、建築基準法が施行された昭和25年(1950年)以降に建物を建てているから、建替え(再建築)できるとお思いの方もいらっしゃるのではないでしょうか。残念ながら、現在の建物が建築された時が建築基準法施行日以降だとしても、再建築ができるとは限りません。現時点において、建築基準法に定める接道義務に満たしていなければ、原則として建替え(再建築)をすることができません。

よくあるケース①
現在の建物の建築当時、建築確認申請という行政手続きを行わず、建物を建築していた。(無許可建築)

建築物を建築する際、建築確認申請という行政に対して建築基準法等法令に従って、どのような敷地にどのような建物を建築するのか、という書類を提出し、行政より許認可を受ける必要があります。再建築不可物件は、この建築基準法に定める接道義務を満たしていないので、この許認可を得られません。いわゆる無許可で建物を建ててしまった違反建築ということです。

よくあるケース②
建物建築後、接道義務を無視して敷地分割をしてしまった。

現在の建物を建築後、接道義務を確認せずに敷地分割をしてしまい、現在の建物の敷地が接道義務を満たさなくなってしまったケースです。敷地分割をした道路側の土地を含めて一つの敷地(建築敷地)とし、新たに建替え(再建築)することは可能ですが、敷地分割をした道路側の土地を第三者に売却していた場合、現在の建物の敷地で再建築することはできません。

よくあるケース③
現在の建物の建築時に、事実と異なる申請をしていた。

現在の建物の建築確認申請時において、接道が2m以上ないにも関わらず、2m以上接道しているように申請を行っていたり、他人の土地を跨いで建築確認申請を行っていたり、事実と異なる内容により、建築確認申請を行っていたケースです。今と比べ、建築確認申請に対する確認機関・検査機関が十分でなかった時代もあったようです。

よくあるケース④
現在の建物の建築当時、行政から特別な許可を得て建築を行った。

建築基準法には、但し書き許可という特別な許可が存在していました。平成30年(2018年)9月25日に法改正され、但し書き許可はなくなり、建築基準法第43条第2項2号許可となりましたが、建築当時の許可内容及び制限・条件と現在の許可内容及び制限・条件が異なるケースがあります。建築当時は許可が得られてものでも、現在の条件・制限に当てはめると許可が得られないケースがあります。

再建築不可物件を所有するリスクは?

再建築不可物件を所有するリスクはあるのでしょうか。居住している所有者からしてみれば、建替えができないだけで、建物を利用することだけを考えた場合、再建築できる物件と比べ何ら遜色なく利用することができます。しかし、再建築不可物件は、以下のリスクがあることを知っておく必要があります。

  • リスク① 緊急車両が通れない可能性がある
  • 再建築不可物件の多くは、道幅が狭かったり、建物が奥まっていたりと、消防車や救急車が通れない場所に存在しています。建築基準法で定めている道路は道幅4m以上、接道幅が2m以上というのは、交通上・防災上・安全上の観点から定められています。万が一の際に大きな影響が出る可能性があります。

  • リスク② 近隣トラブル
  • 再建築不可物件には、他人の土地を通行利用しなければ自分の土地に入れない袋地が存在します。袋地の所有者は、袋地を囲む囲繞地に対し、囲繞地通行権(民法210条)という権利を有しています。しかし、人と人との問題ですので、些細なことで近隣所有者とトラブルになり、今まで通れていた道または他人の土地を通れなくなったなどのケースは少なくありません。

  • リスク③ 建物維持管理に多大な費用が
  • 再建築不可物件は建替えができない為、リフォーム等を行い、建物を維持管理する必要があります。建替えができない為、内装が外装だけでなく、基礎や柱などの建物躯体の維持管理をしなければいけない可能性が高いです。

  • リスク④ 空き家になりやすい
  • 再建築不可物件は、上記①~③などのリスクから、空き家になりやすいです。例えば、車が入らないから・維持管理にお金がかかるから・もっと利便性の高い場所に移り住むなど、いろいろな理由により、空き家となり、放置されるケースも多いです。空き家の状態のまま放置されると、防災上・防犯上の問題があることともに、平成27年(2015年)に施行された空家等対策特別措置法に基づく特定空き家等に指定された場合、固定資産税・都市計画税の住宅用地の特例措置の対象から除外され、税金が大幅に増額する可能性もあります。

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再建築不可物件で売却しづらい??

再建築不可物件は売却しづらいというのは、再建築不可物件は不動産としての価値が大幅に減少してしまうため、いわゆる一般取引相場の近いような高い金額では売却できず、一般取引相場に比べて金額が低くなってしまう。また、一般のエンドユーザー様が再建築不可物件を買いたいと欲している方が極端に少なく、購入検討者を探すことが難しいということから、このような表現がされることが多いです。なぜ、再建築不可物件は、不動産としての価値が減少してしまうのでしょうか。

①土地の有効活用がしづらい
不動産の価値は、土地の利用価値で決まるといっても過言ではありません。その土地でどのような有効活用ができるのか。戸建を建てて住む、アパートを建てる、ビル・マンションを建てるなど、その土地の最有効利用の価値によって土地の価値・価格が決まります。
戸建用地として利用することが前提だとしても、将来20年後・30年後建替えして次世代の家にするなど、有効活用に幅があります。しかし、再建築不可物件については、土地上の建物を取壊してしまうと新たに建物を建てることができません。新築することはできないのです。今現状の建物を利用していくことしかできない不動産は、不動産としての価値が低くなってしまうのです。

②金融機関等の融資(ローン)が受けづらい
不動産を購入される方の多くは、金融機関のローンを利用されます。金融機関は借入を行う方の収入等の属性に加え、不動産の担保評価を査定し、融資の可否を判断します。
しかし、多くの金融機関は再建築不可物件に不動産としての担保評価を見てもらえません。万が一、ローン返済の滞納などにより、抵当権を実行(競売など)した場合、融資した金額を回収できる見込みが小さいからです。銀行融資が受けられない(受けづらい)不動産は、不動産としての価値が低くなってしまうということです。
※アパートなどの収益不動産の場合は、収益還元方式に基づき、担保評価として見る金融機関等もあります。

③建物が老朽化しているケースが多い
再建築不可物件は、建築基準法施行以前に建築されている建物や新築から相当な年数が経過している建物が多いです。建築基準法が施行されたのが昭和25年(1950年)ですから、施行日以前であれば、接道義務などのルールがなかったわけです。
築年数が相当年経過している建物は、住宅設備や建物躯体などが老朽化していることが多く、リフォーム等の修繕費用が大きな負担となってしまいます。今後も建物を維持管理・修繕していく費用を鑑みると、不動産としての価値が低くなってしまうのです。

再建築不可物件を売却できるの?買取りできるの?

結論から申しますと、再建築不可物件であっても売却することが可能です。
また、再建築不可物件を積極的に買取している不動産会社も存在するのです。一般のエンドユーザー様に売却が難しい再建築不可物件であっても、再建築不可物件の有効活用(再生活用)を得意としている不動産会社は独自の事業スキームをもち、再建築不可物件の不動産としての価値を高めるべく、積極的に買取りを行っています。
まずは、再建築不可専門のプロの不動産会社にご相談されることをお勧めします。

再建築不可物件の買取会社をお勧めするワケ

再建築不可物件は、今まで記述しているとおり、再建築不可物件を買いたいと考えている一般のエンドユーザー様が少なく、また、ローンの問題から、一般のエンドユーザー様に向けた売却活動は売却できる金額が低いにも関わらず、時間も要します。
また、ようやく再建築不可物件を購入したいと考える一般のエンドユーザー様の購入検討者が現れたとしても、再建築不可物件は築年数が相当年経過している建物が多く、ご所有者様の売主としての瑕疵担保責任に不安も残ります。
そのため、再建築不可の買取りを得意とする不動産会社に買取相談をされることをお勧めしています。再建築不可の買取を得意としている不動産会社であれば、不動産売却までのスピードが速く、ご所有者様の売主としての瑕疵担保責任も負わない(瑕疵担保免責)という条件で買い取ってくれるケースが多いです。もちろん、買取金額含むその他の条件も踏まえて、検討を行う必要があります。

再建築不可物件の売却時の注意点・ポイント

再建築不可物件を売却するにあたり、注意点・ポイントとして以下の3つを挙げます。

  • ①再建築不可の理由をきちんと把握する。
  • ご自分の所有している不動産が再建築不可だとわかったとき、その理由を正しく理解し、きちんと把握しましょう。その理由は、再建築不可の要因(原因)が解消できる問題であれば、再建築可能になる場合があるからです。また、単に接道幅が足りないのか、前面道路が建築基準法に定める道路でないのか、袋地なのかなど、その再建築不可の理由によって、売却できる金額に差がでる可能性があるためです。

  • ②安易に建物を解体してはいけない。
  • 再建築不可物件を解体してしまうと、建物が建てることができません。再建築不可物件とは、“再建築”ができないのであって、現状の建物を取り壊さなければいけない物件ではありません。再建築不可物件を解体してしまうと、建物利用価値がなくなり、評価額に大きな影響がでる可能性があるためです。再建築不可物件の売却を検討した場合、建物の適切な維持管理を行いながら、売却活動や買取相談を行うことをお勧めします。

  • ③売却査定において、建物の内見はほぼ必須。
  • 再建築不可物件は、“建替え”ができない物件ですが、リフォーム等は可能です。再建築不可物件の有効活用例として、“建物のリフォーム等を行い、不動産としての価値を高める”ことがあります。このため、不動産会社に売却相談・買取相談を行い、不動産会社が査定を行う際、修繕工事の必要性、またリフォーム工事にかかる費用を算出するために、建物の内見を行うことが多いです。不動産査定だからといって、近隣の取引相場が〇〇万円/坪くらいだから、概算で〇〇〇万円くらい?というように簡易的に査定できるものではありません。同じエリア・同じ大きさの再建築不可物件でも、建物の維持管理状況によって価格に大きな差がでてしまうのが再建築不可物件です。

まとめ

再建築不可物件とは、建築基準法に定める接道義務を満たしておらず、建物の再建築(建替え)ができない物件です。再建築不可物件を売却したいと考えた場合、適切な建物の維持管理を行いながら、専門の不動産会社に相談しましょう。
また、より有利な条件で売却できるよう、再建築不可である原因をよく理解することが大切です。売主様のリスクなく再建築不可物件を売却したい場合、再建築不可物件の買取りを得意とする専門の不動産会社にご相談されることをお勧めします。
参考リンク:再建築不可物件が売れない!早く・高く売りたい時はどうすべき?
監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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