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再建築不可物件は建て替え・増築できないの?対処法完全マニュアル

再建築不可は建て替え増改築はできないの?

再建築不可物件であっても
例外的に、建て替えや増築が可能なケースがあります。

建て替え・増築が可能になると、不動産としての価値が高まり
また、購入者側も住宅ローンがおりやすくなるため

そのまま再建築不可物件にしておくよりは運用の幅が広がり、売却もしやすくなります。

再建築不可 物件種別

とはいえ・・・

・「再建築不可物件は必ず再建築可能になるのでしょうか?」
・「再建築可能にするためには、どのような手続きをすればよいのでしょうか?」

今回の記事では再建築不可物件がなぜ、建て替え・増築できないのか?
という理由から、例外的に再建築可能になるための手続き方法や

それでも売れないときのベストな対策について解説します。

再建築不可物件については、スピード感をもって対処することが重要なポイントになるので
ぜひこの記事を参考にして、対応を進めていただけたら幸いです。

再建築不可物件で建て替え・増築ができない理由

「再建築不可」にされてしまって不動産としての価値が下がってしまうのはなかなか納得のいかないことかもしれません。

せめて建て替えや増築ができれば、買い手や借り手が見つかりそうなのに・・・

そんな風に考えられている方もいらっしゃると思いますが「再建築不可」とされているには理由があります。

そもそも「再建築不可」となるのは建築基準法43条の「接道義務」違反によるものが大半です。

(建築基準法第43条)・・・接道義務
建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。

(建築基準法第42条)・・・道路の定義
「道路」とは、幅員四メートル(特定行政庁が、その地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により、必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て、指定する区域内においては、六メートル)以上のものをいう。

建築基準法

簡単にいえば、原則として幅4m以上の道路に住居の敷地が2m以上接していなければ接道義務違反になり、建て替えや増築ができない物件となってしまうということです。

条文を見ても、ご自身の物件がなぜ「再建築不可」になってしまうのかがわからないという方は自治体の窓口で個別に理由を確認することもできます。

◆「再建築不可」とされている理由

上記のように接道義務が指定されているのは安全性の理由からです。

例えば、自然災害や火災が起こってしまったとき、周囲に十分なスペースがなかったら、非難をする際に逃げ遅れてしまう可能性があります。

また道路の幅が狭かったり、道路としての機能を満たしていなかったりする場合、消防車や救助のための車が、敷地まで入れなかったりする可能性もあります。

こうした物件に長く暮らし続けると、安全性に問題があるので「再建築不可」とされています。

再建築不可でもできるリフォームの内容とは?

再建築不可物件は建て替えや増築が禁止されていますが、リフォームやリノベーションをするのは問題ないとされています。

・・・と言われても「どこまでがリフォームでどこからが建て替え・増築?」という疑問は残りますよね?

明確な基準としては「建築確認申請」が必要な工事は建て替え・増築にあたるため不可というのが原則です。

建築確認の要件は建築基準法第6条に記載されていますが、かなりややこしいのでここでは割愛して要点のみを紹介します。

建築確認

建物を建てる時に、建築基準法の基準を満たしているかどうかを自治体の認定を受けた民間の検査機関が確認。

◆建築確認が必要な工事の例

・建物の建築
・10㎡以上の増築
・10㎡以上の車庫や小屋・家屋の増築
・主要構造部(壁・柱・はり・床・階段)を含む大規模なリフォーム

※つまり、バルコニーの設置程度の小規模な工事や簡単なDIY・内装のフルリフォーム程度であれば、認められる可能性が高いですが、大掛かりな工事や建物部分を増やす工事は、不可ということになります。

※準防火地域の場合は、1㎡以上の増築が不可とされるため物件の条件によっても増築に関する条件は変わります。

◆注意点

法律上は問題なくても、再建築不可物件の立地条件などによっては
・工事のための車両が敷地内に入れない
・足場が組めない

などの理由により、リフォームの手配が困難になってしまうこともあります。

どうしても建て替え・増築はできないの?

壁紙の張替えなどで見栄えを良くして、再建築不可物件の魅力を高めることはよくおこなわれます。

リフォームを施すことで、物件が高く売れたり賃貸物件として集客しやすくなったりすることもあります。

しかし、リフォームした「再建築不可物件」には以下の問題が残ります。

・建物の基礎の大規模修繕はできないこと
(→基礎の劣化具合によっては、安全性に不安が残る場合がある)

・「再建築不可物件」であることに変わりはないので、購入希望者がいても、銀行での住宅ローンが組めない可能性が高い
(再建築不可物件は、資産価値が低いとみられており、住宅ローンの対象外とされることが多いため)

そうした状況を踏まえて建て替えや増築ができるようになるのかどうか?を検証してみましょう。

簡単に要点を紹介すると建て替え・増築が可能になる方法は、大きく以下の3つのパターンがあります。

・「隣家に土地の一部を売ってもらう」
・「セットバックによって道幅を広げる」
・「自治体の窓口に確認・申請をする」

では具体的に、この3つのパターンについて解説しましょう。

隣家に土地の一部を売ってもらう

「道路に2m以上面する」という接道義務を満たせていない場合、隣家から土地の一部を購入することで、接道義務をクリアできる可能性があります。

この場合、隣家に対して直接交渉をするか?
もしくは不動産業者などの専門家を通じて交渉するか?
のいずれかになります。

専門的な不動産知識やお金が絡むだけではなく、互いの感情がネックになることもあり、本人同士の交渉は難航するケースが多いので、専門家を介した交渉がおすすめです。

セットバックによって道幅を広げる

面している道路の道幅が狭い場合、セットバックによって道幅を確保する方法もあります。
(※セットバックとは敷地を後退させて道路の幅を確保すること)

・道路の反対側も住宅地の場合は、道路の中心から敷地との境界まで2mを確保

・崖や川など反対側がセットバック不可の場合は、一方のみで4mを確保

といった具合に、安全を確保できる道幅を十分に設定できれば建て替えや増築が認められます。

しかしこれらのように、建て替え・増築を可能にするために対応することで考えられるデメリットは、以下のようなことが考えられます。

・セットバックの際にかかる測量や道路の舗装などの費用を、負担しなければならないこと
・敷地が狭くなってしまうこと

セットバックは、建物の建て替えと同時におこなうケースが大半で「セットバック必要物件」などとして売り出します。

一般的な物件よりも相場は安くなりますが

・住宅ローンがおりにくい
・建て替えができない

といったデメリットは解消されます。

自治体の窓口に確認・申請をする

幅4m以上の道路に面していない場合でも、十分な広さのある公園や広場に面している場合には、建て替え・増築の許可が得られる場合があります。

というのも、道路の定義を定めた道路建築法42条には但し書きが設けられており、建築法上の道路の要件を満たしていなくても安全性が十分に確保できれば、接道義務を緩和して建て替え・増築を認めることが記載されているからです。
許可の申請を受けるには、自治体の窓口にて手続きをおこなう必要があります。

自治体役所の窓口では、事前相談にも対応しているため、疑問点は直接問い合わせることも可能です。
ただし、許可申請が必ず通るとは限りません。

許可が下りるか否かは交渉力にもよるため、専門の不動産業者であれば許可がスムーズに下りることもあります。

建て替え・増築ができずに困ってしまったら・・・

再建築不可物件は、例外的に再建築可能になるケースもありますが、物件によってはどうしても建て替え・増築できない物件のままということもあり得ます。

建て替え・増築ができない物件をそのまま持っていると

・毎年固定資産税がかかる
・建物が倒壊したり老朽化したりして住めなくなったとき、使い道がなくなってしまう
・売ったり賃貸物件にしたりして収益化することが難しい

といったデメリットがあります。

このようにマイナスの資産を抱えてしまわないために必要なことは早めのアクションをとることです。

最も効率的かつ、ベストなアクションは再建築不可物件の買取専門業者に相談・依頼をすることです。

再建築不可物件は特殊な案件なので、一般的な不動産業者では買取や仲介がスムーズに進みませんが専門業者なら最短で、査定依頼から数日で売却できる(=現金化できる)こともあります。

買取専門業者は、運用や建て替え・増築などのノウハウを持っているので他の業者では断られた物件でも買取が可能ということなのです。

まとめ

建て替えや増築が認められていない再建築不可物件でも例外的に認められることはあります。

ただし、手続きには役所への申請や、周辺住宅の方との調整など個人で行うには、手間も交渉力についてもかなりのレベルが要求されることが多いです。

そこで助けになるのが、再建築不可物件に対応した買取専門業者です。

このような業者に依頼すれば、極端なケースでは売却の申請をするだけで、後は全部、業者に任せてしまうことも可能です。

建て替えやリフォームをしっかり施してご自身で運用する場合には、リスク(売れない・賃貸物件の場合は空室など)・手間・リターン(収益)を考える必要がありますが専門業者の場合は、リスクと手間が大きく軽減されます。

売れ残りや無駄な固定資産税の支払いを避けるためには、スピード感が大事なのでご自身や物件の状況を踏まえてぜひ検討してください。

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