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再建築不可物件の売却!早く・高く売りたい時はどうすべき?

再建築不可物件 売れない! どうするべき?

「売りたい」と思ってもなかなか思惑通りにはいかないのが不動産売却ですが再建築不可物件であれば、なおさらその難易度は上がります。

再建築不可物件とは、建築法上の問題により、現在の建物の建て替えができない物件のことです。

再建築不可物件は、建て替え不可であることや、住宅ローンがおりにくいことからなかなか「売れない」物件なのです。

再建築不可 物件種別

しかし、売れにくい物件であることは確かですが売却方法さえ知れば、売却できる可能性は高まります。

この記事では、再建築不可物件を売りたいのに売れなくて困っている方に売れるための方法を案内します。

再建築不可物件は、できるだけ早期に売ることが損をしないためのポイントでもあるのでぜひ記事の内容を参考にしていただけたら幸いです。

再建築不可物件で売却しづらい理由

再建築不可物件は売却しづらいというのは、再建築不可物件は不動産としての価値が大幅に減少してしまうため、いわゆる一般取引相場の近いような高い金額では売却できず、一般取引相場に比べて金額が低くなってしまう。また、一般のエンドユーザー様が再建築不可物件を買いたいと欲している方が極端に少なく、購入検討者を探すことが難しいということから、このような表現がされることが多いです。なぜ、再建築不可物件は、不動産としての価値が減少してしまうのでしょうか。

再建築不可おさらい:再建築不可は売却できるのか?リスクや注意点を解説

①土地の有効活用がしづらい
不動産の価値は、土地の利用価値で決まるといっても過言ではありません。その土地でどのような有効活用ができるのか。戸建を建てて住む、アパートを建てる、ビル・マンションを建てるなど、その土地の最有効利用の価値によって土地の価値・価格が決まります。
戸建用地として利用することが前提だとしても、将来20年後・30年後建替えして次世代の家にするなど、有効活用に幅があります。しかし、再建築不可物件については、土地上の建物を取壊してしまうと新たに建物を建てることができません。新築することはできないのです。今現状の建物を利用していくことしかできない不動産は、不動産としての価値が低くなってしまうのです。

②金融機関等の融資(ローン)が受けづらい
不動産を購入される方の多くは、金融機関のローンを利用されます。金融機関は借入を行う方の収入等の属性に加え、不動産の担保評価を査定し、融資の可否を判断します。
しかし、多くの金融機関は再建築不可物件に不動産としての担保評価を見てもらえません。万が一、ローン返済の滞納などにより、抵当権を実行(競売など)した場合、融資した金額を回収できる見込みが小さいからです。銀行融資が受けられない(受けづらい)不動産は、不動産としての価値が低くなってしまうということです。
※アパートなどの収益不動産の場合は、収益還元方式に基づき、担保評価として見る金融機関等もあります。

③建物が老朽化しているケースが多い
再建築不可物件は、建築基準法施行以前に建築されている建物や新築から相当な年数が経過している建物が多いです。建築基準法が施行されたのが昭和25年(1950年)ですから、施行日以前であれば、接道義務などのルールがなかったわけです。
築年数が相当年経過している建物は、住宅設備や建物躯体などが老朽化していることが多く、リフォーム等の修繕費用が大きな負担となってしまいます。今後も建物を維持管理・修繕していく費用を鑑みると、不動産としての価値が低くなってしまうのです。

いずれにしても、再建築不可物件は売れる物件ではあるのですが、売れにくく高値が付きにくい、という特徴があるので売り主としては「早く」そして「高く」売るために最適な方法を選びたいものです。

次の章以降で、「売れない」と言われる再建築不可物件を、希望に近い価格でスムーズに売却するための手続き方法を解説していきます。

再建築不可物件を売却できるの?

結論から申しますと、再建築不可物件であっても売却することが可能です。
また、再建築不可物件を積極的に買取している不動産会社も存在するのです。一般のエンドユーザー様に売却が難しい再建築不可物件であっても、再建築不可物件の有効活用(再生活用)を得意としている不動産会社は独自の事業スキームをもち、再建築不可物件の不動産としての価値を高めるべく、積極的に売買を行っています。
まずは、再建築不可専門のプロの不動産会社にご相談されることをお勧めします。

再建築不可物件を売るには「仲介業者」or「買取業者」?

一般的な不動産売買は仲介を依頼するケースが多いのですが、再建築不可物件を売りたい時には、仲介業者か買取業者のどちらが適しているのでしょうか?

結論から先に言いますと、再建築不可物件を売りたい方にメリットが大きいのは「買取業者」です。
その理由について、仲介と買取のメリットとデメリットを比較しながら確認していきましょう。

仲介業者に依頼するメリット・デメリット

仲介による売却のメリット・デメリットは以下の通りです。

(メリット)
・ニーズがマッチすれば、高額で売れる可能性が高い

(デメリット)
・リフォームを自分で負担してから売却しなければならない
・売却後に瑕疵(雨漏りや家の傾き、シロアリなどの欠陥のこと)が見つかった場合に、瑕疵担保責任を負わなければならない
(修繕費用を負担したり、契約解除に応じたりすること。場合によっては損害賠償請求されることもある)
・買い手がなかなか現れない場合、空き家状態が続くことにより建物が傷みやすい

※再建築不可物件は、銀行などの金融機関において資産価値が低いと評価されており、購入希望者が申請しても住宅ローンが利用できないケースが珍しくありません。

これらの要因で、以下のように購入できる人が限られてしまいます。

・現金一括で購入できる人
・金利の高い銀行以外のローンを利用して購入する人

ただでさえ「売れにくい」と言われる再建築不可物件が、余計に売れにくくなってしまいます。
また長期間売れない時には、固定資産税の支払いなどの義務も残ります。

買取業者に依頼するメリット・デメリット

依頼する際に、注意しておかなければならないのは、再建築不可物件の取り扱いを専門におこなっている業者に、依頼すべきであるということです。

一般的な不動産業者に依頼しても応じてもらえなかったり、非常に安い査定額を出されてしまったりする可能性が高いためです。

再建築不可物件の専門業者に依頼する際のメリット・デメリットは以下の通りです。

(メリット)
・すぐに現金化できる
・現況のまま売ることができる(リフォーム会社の手配や、物件の調査などは業者が実施してくれるため)
・再建築不可物件の売却の際に不可欠な、近隣住民との調整や相談などのやり取りを業者に一任できる
・業者との1対1のやり取りになるため、トラブルが発生しにくい

(デメリット)
・買取専門業者を探すのが難しい
・仲介に比べると売却額が安くなってしまう可能性はある

希望にマッチした専門業者を探さなければならないという課題は残りますが、急に再建築不可物件を相続したり手放す必要に迫られたりする、などして

「売りたい」と考えられている方にとってはスピーディに現金化できる売却が、非常に魅力的なのではないでしょうか?

再建築不可物件の買取会社をお勧めするワケ

再建築不可物件は、今まで記述しているとおり、再建築不可物件を買いたいと考えている一般のエンドユーザー様が少なく、また、ローンの問題から、一般のエンドユーザー様に向けた売却活動は売却できる金額が低いにも関わらず、時間も要します。
また、ようやく再建築不可物件を購入したいと考える一般のエンドユーザー様の購入検討者が現れたとしても、再建築不可物件は築年数が相当年経過している建物が多く、ご所有者様の売主としての瑕疵担保責任に不安も残ります。
そのため、再建築不可の買取りを得意とする不動産会社に相談をされることをお勧めしています。再建築不可を得意としている不動産会社であれば、不動産売却までのスピードが速く、ご所有者様の売主としての瑕疵担保責任も負わない(瑕疵担保免責)という条件で買い取ってくれるケースが多いです。もちろん、買取金額含むその他の条件も踏まえて、検討を行う必要があります。

再建築不可物件を売るなら買取専門業者で!一括査定ならさらに効率的

再建築不可物件を高く売るための方法とは?

「不必要な不動産を早く手放してしまいたい」

と考えている方にとっても、高い値段で売れるのが理想ですよね?

再建築不可物件は、少し特殊な事情のある物件だからこそ、売却の際に工夫をすることで、高く売れる確率がアップします。

ここでは、再建築不可物件を高く売るためのポイントについて解説します。

リフォームをしてから売却する

再建築不可物件を仲介によって売却する際には、あらかじめリフォームをして、建物を魅力的に見せる工夫が効果的です。

その理由を考えるために、再建築不可物件を購入する方の層を考えてみましょう。

①安く住居を購入したい
②古民家風の個性ある住居を入手したい
③外国人観光客にウケる、日本風の古い建物を民泊として経営したい

これらのニーズに応えるのに、リフォームを施し、古くても良いので見栄えがきれいなことや、中・長期的に住み続けられる家であることを、アピールする必要があります。

ただし、大掛かりなリフォームは費用がかなり高くつく可能性があります。

さらに再建築不可物件は、足場作りや建材の搬入など
一般的なリフォームよりも工事費用が割高になってしまうこともあります。

再建築不可物件の売値よりも、リフォーム費用の方が高くついてしまうことも珍しくありません。

さらに
・どこの業者にリフォームを依頼すべきか?
・どのような内容のリフォームを施すべきか?

といった問題も生じてしまいます。

コストパフォーマンスまで考えると
・DIYでコツコツとリフォームをする
・格安で修繕作業をしてくれる知人がいる

といった方なら、リフォームで収益を上げられる物件に、生まれ変わらせることができるかもしれません。

再建築不可物件は専門業者への売却がおすすめ

前の章でも少し説明しましたが、不動産会社に物件を買い取ってもらう場合には、手続きが非常にシンプルかつスムーズです。

日本国内には多数の不動産業者がありますが、ポイントは、再建築不可物件の取り扱いを積極的におこなっている専門業者に、査定を依頼することです。

インターネットなどで、再建築不可物件に対応した専門業者を探して、査定見積もりからスタートしましょう。

再建築不可物件の売却時の注意点・ポイント

再建築不可物件を売却するにあたり、注意点・ポイントとして以下の3つを挙げます。

  • ①再建築不可の理由をきちんと把握する。
  • ご自分の所有している不動産が再建築不可だとわかったとき、その理由を正しく理解し、きちんと把握しましょう。その理由は、再建築不可の要因(原因)が解消できる問題であれば、再建築可能になる場合があるからです。また、単に接道幅が足りないのか、前面道路が建築基準法に定める道路でないのか、袋地なのかなど、その再建築不可の理由によって、売却できる金額に差がでる可能性があるためです。

  • ②安易に建物を解体してはいけない。
  • 再建築不可物件を解体してしまうと、建物が建てることができません。再建築不可物件とは、“再建築”ができないのであって、現状の建物を取り壊さなければいけない物件ではありません。再建築不可物件を解体してしまうと、建物利用価値がなくなり、評価額に大きな影響がでる可能性があるためです。再建築不可物件の売却を検討した場合、建物の適切な維持管理を行いながら、売却活動や買取相談を行うことをお勧めします。

  • ③売却査定において、建物の内見はほぼ必須。
  • 再建築不可物件は、“建替え”ができない物件ですが、リフォーム等は可能です。再建築不可物件の有効活用例として、“建物のリフォーム等を行い、不動産としての価値を高める”ことがあります。このため、不動産会社に相談を行い、不動産会社が査定を行う際、修繕工事の必要性、またリフォーム工事にかかる費用を算出するために、建物の内見を行うことが多いです。不動産査定だからといって、近隣の取引相場が〇〇万円/坪くらいだから、概算で〇〇〇万円くらい?というように簡易的に査定できるものではありません。同じエリア・同じ大きさの再建築不可物件でも、建物の維持管理状況によって価格に大きな差がでてしまうのが再建築不可物件です。

再建築不可物件を売るための手順

再建築不可物件を売るための考え方やポイントを把握したら、次はどのような流れで物件売却を進めていけばよいのか?について解説します。

手順を把握しておくことで、売却の手続きを無駄なく進めることができ最短での売却を目指すことができます。

物件の調査・チェック

ご自身の物件について「再建築不可物件だ」ということを聞いたが

・周囲から耳にしただけで本当に再建築不可物件なのかどうかはわからない
・なぜ再建築不可物件なのか理由がわからない

といった状況の場合、各自治体の役所で

・再建築不可物件に該当しているかどうか?
・なぜ再建築不可物件なのか?

をチェックすることができます。

再建築不可物件に該当する場合、通常の不動産業者に相談・査定を依頼しても売却にはつながらないので、専門業者に相談する必要があります。

つまり、どの不動産会社に相談に行くのかを決定づけるために調査やチェックが必要ということです。

なお、調査の結果を踏まえて、再建築可能にするための対策をする方法も考えられますが、内容が非常に専門的なので、専門業者に相談した方がスムーズです。

一括査定サイトにて相談する業者を選定

物件をスムーズに売りたい方は、再建築不可物件であることが分かった段階でインターネットなどを活用して

売却を相談できる専門業者を探すことをおすすめします。

・「再建築可能に変更できないか?」
・「隣家の方に直接交渉して、相場よりも高く買い取ってもらえないか?」

などの考えもあるかもしれませんが、どちらの手段も非常に専門的な知識を必要とします。

特に、近隣住民の方との交渉は失敗してトラブルに発展してしまうと・・・
人間関係が敬遠する要因になるため、物件の価値が下がってしまう可能性もあります。

土地や建物を持ち続けることのデメリットを生じさせないためにも、早く専門家に相談をして売却に向けての手続きを早期にスタートすることが重要です!

登記簿謄本など必要書類の準備

査定を依頼する際には登記簿謄本など、物件の状況を表す書類が必須です。

また、条件の折り合いがついて売却手続きを進める際には、印鑑証明なども必要になってきます。

一括査定サイトで不動産業者をピックアップしたら相談までの間に必要な書類を準備するようにしましょう。

売却の際に必要な書類は、不動産業者によって異なる場合がありますが、情報を詳しく提供すればするほど、正確な査定結果をもらうことができます。

不動産業者への相談

不動産業者に査定見積もりの依頼をすると業者から問い合わせや相談の日時の調整などの連絡が入ります。

基本的な流れは、不動産業者の案内に沿って進めていただければ問題ありませんが
ご自身の希望・要望をまとめておくと、スムーズに相談を進めていただけるかと思います。

業者は再建築不可物件のプロフェッショナルなので安心して任せていただければ大丈夫です。

まとめ

再建築不可物件を売りたいのになかなか売れない・・・

そうした悩みを抱えている方は再建築不可物件の取り扱いに長けた専門業者に、売却をぜひ検討してください。

再建築不可物件は、建て替えができないことや住宅ローンの審査がおりにくいことから、仲介ではなかなか売れない物件です。

専門業者に依頼すれば、早期に現金化することが可能になるだけでなく現況のまま売ることができるといったメリットもあります。

再建築不可物件の専門業者は、それほど業者の数が多くないため探しにくいという、デメリットもあります。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介


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