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再建築不可物件が売れない!早く・高く売りたい時はどうすべき?

再建築不可物件 売れない! どうするべき?

「売りたい」と思ってもなかなか思惑通りにはいかないのが不動産売却ですが再建築不可物件であれば、なおさらその難易度は上がります。

再建築不可物件とは、建築法上の問題により、現在の建物の建て替えができない物件のことです。

再建築不可物件は、建て替え不可であることや、住宅ローンがおりにくいことからなかなか「売れない」物件なのです。

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しかし、売れにくい物件であることは確かですが売却方法さえ知れば、売却できる可能性は高まります。

この記事では、再建築不可物件を売りたいのに売れなくて困っている方に売れるための方法を案内します。

再建築不可物件は、できるだけ早期に売ることが損をしないためのポイントでもあるのでぜひ記事の内容を参考にしていただけたら幸いです。

再建築不可物件は「売れる」or「売れない」?

「再建築不可物件は売れない」という意見があるのは確かですが結論としては再建築不可物件でも売れます。

ただし、その他の一般的な不動産物件と比較すると売れにくく、高値が付きにくいことは確かです。

相場としては通常の物件の3~7割程度になります。

※価格の幅が非常に広いのは、再建築不可物件は物件の状態や近隣の状況などによる価格の変動要因が大きいためです。

いずれにしても、再建築不可物件は売れる物件ではあるのですが、売れにくく高値が付きにくい、という特徴があるので売り主としては「早く」そして「高く」売るために最適な方法を選びたいものです。

次の章以降で、「売れない」と言われる再建築不可物件を、希望に近い価格でスムーズに売却するための手続き方法を解説していきます。

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再建築不可物件を売るには「仲介業者」or「買取業者」?

一般的な不動産売買は仲介を依頼するケースが多いのですが、再建築不可物件を売りたい時には、仲介業者か買取業者のどちらが適しているのでしょうか?

結論から先に言いますと、再建築不可物件を売りたい方にメリットが大きいのは「買取業者」です。
その理由について、仲介と買取のメリットとデメリットを比較しながら確認していきましょう。

仲介業者に依頼するメリット・デメリット

仲介による売却のメリット・デメリットは以下の通りです。

(メリット)
・ニーズがマッチすれば、高額で売れる可能性が高い

(デメリット)
・リフォームを自分で負担してから売却しなければならない
・売却後に瑕疵(雨漏りや家の傾き、シロアリなどの欠陥のこと)が見つかった場合に、瑕疵担保責任を負わなければならない
(修繕費用を負担したり、契約解除に応じたりすること。場合によっては損害賠償請求されることもある)
・買い手がなかなか現れない場合、空き家状態が続くことにより建物が傷みやすい

※再建築不可物件は、銀行などの金融機関において資産価値が低いと評価されており、購入希望者が申請しても住宅ローンが利用できないケースが珍しくありません。

これらの要因で、以下のように購入できる人が限られてしまいます。

・現金一括で購入できる人
・金利の高い銀行以外のローンを利用して購入する人

ただでさえ「売れにくい」と言われる再建築不可物件が、余計に売れにくくなってしまいます。
また長期間売れない時には、固定資産税の支払いなどの義務も残ります。

買取業者に依頼するメリット・デメリット

買取を依頼する際に、注意しておかなければならないのは、再建築不可物件の取り扱いを専門におこなっている業者に、依頼すべきであるということです。

一般的な不動産業者に依頼しても買取に応じてもらえなかったり、非常に安い査定額を出されてしまったりする可能性が高いためです。

再建築不可物件の専門業者にて買取を依頼する際のメリット・デメリットは以下の通りです。

(メリット)
・すぐに現金化できる
・現況のまま売ることができる(リフォーム会社の手配や、物件の調査などは買取業者が実施してくれるため)
・再建築不可物件の売却の際に不可欠な、近隣住民との調整や相談などのやり取りを業者に一任できる
・業者との1対1のやり取りになるため、トラブルが発生しにくい

(デメリット)
・買取専門業者を探すのが難しい
・仲介に比べると売却額が安くなってしまう可能性はある

希望にマッチした買取専門業者を探さなければならないという課題は残りますが、急に再建築不可物件を相続したり手放す必要に迫られたりする、などして

「売りたい」と考えられている方にとってはスピーディに現金化できる売却が、非常に魅力的なのではないでしょうか?

再建築不可物件を高く売るための方法とは?

「不必要な不動産を早く手放してしまいたい」

と考えている方にとっても、高い値段で売れるのが理想ですよね?

再建築不可物件は、少し特殊な事情のある物件だからこそ、売却の際に工夫をすることで、高く売れる確率がアップします。

ここでは、再建築不可物件を高く売るためのポイントについて解説します。

リフォームをしてから売却する

再建築不可物件を仲介によって売却する際には、あらかじめリフォームをして、建物を魅力的に見せる工夫が効果的です。

その理由を考えるために、再建築不可物件を購入する方の層を考えてみましょう。

①安く住居を購入したい
②古民家風の個性ある住居を入手したい
③外国人観光客にウケる、日本風の古い建物を民泊として経営したい

これらのニーズに応えるのに、リフォームを施し、古くても良いので見栄えがきれいなことや、中・長期的に住み続けられる家であることを、アピールする必要があります。

ただし、大掛かりなリフォームは費用がかなり高くつく可能性があります。

さらに再建築不可物件は、足場作りや建材の搬入など
一般的なリフォームよりも工事費用が割高になってしまうこともあります。

再建築不可物件の売値よりも、リフォーム費用の方が高くついてしまうことも珍しくありません。

さらに
・どこの業者にリフォームを依頼すべきか?
・どのような内容のリフォームを施すべきか?

といった問題も生じてしまいます。

コストパフォーマンスまで考えると
・DIYでコツコツとリフォームをする
・格安で修繕作業をしてくれる知人がいる

といった方なら、リフォームで収益を上げられる物件に、生まれ変わらせることができるかもしれません。

再建築不可物件は買取専門業者への売却がおすすめ

前の章でも少し説明しましたが、不動産会社に物件を買い取ってもらう場合には、手続きが非常にシンプルかつスムーズです。

日本国内には多数の不動産業者がありますが、ポイントは、再建築不可物件の買取を積極的におこなっている買取専門業者に、査定を依頼することです。

インターネットなどで、再建築不可物件に対応した買取専門業者を探して、査定見積もりからスタートしましょう。

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再建築不可物件を売るための手順

再建築不可物件を売るための考え方やポイントを把握したら、次はどのような流れで物件売却を進めていけばよいのか?について解説します。

手順を把握しておくことで、売却の手続きを無駄なく進めることができ最短での売却を目指すことができます。

物件の調査・チェック

ご自身の物件について「再建築不可物件だ」ということを聞いたが

・周囲から耳にしただけで本当に再建築不可物件なのかどうかはわからない
・なぜ再建築不可物件なのか理由がわからない

といった状況の場合、各自治体の役所で

・再建築不可物件に該当しているかどうか?
・なぜ再建築不可物件なのか?

をチェックすることができます。

再建築不可物件に該当する場合、通常の不動産業者に相談・査定を依頼しても売却にはつながらないので、買取専門業者に相談する必要があります。

つまり、どの不動産会社に相談に行くのかを決定づけるために調査やチェックが必要ということです。

なお、調査の結果を踏まえて、再建築可能にするための対策をする方法も考えられますが、内容が非常に専門的なので、買取専門業者に相談した方がスムーズです。

一括査定サイトにて相談する業者を選定

物件をスムーズに売りたい方は、再建築不可物件であることが分かった段階でインターネットなどを活用して

売却を相談できる専門業者を探すことをおすすめします。

・「再建築可能に変更できないか?」
・「隣家の方に直接交渉して、相場よりも高く買い取ってもらえないか?」

などの考えもあるかもしれませんが、どちらの手段も非常に専門的な知識を必要とします。

特に、近隣住民の方との交渉は失敗してトラブルに発展してしまうと・・・
人間関係が敬遠する要因になるため、物件の価値が下がってしまう可能性もあります。

土地や建物を持ち続けることのデメリットを生じさせないためにも、早く専門家に相談をして売却に向けての手続きを早期にスタートすることが重要です!

登記簿謄本など必要書類の準備

査定を依頼する際には登記簿謄本など、物件の状況を表す書類が必須です。

また、条件の折り合いがついて売却手続きを進める際には、印鑑証明なども必要になってきます。

一括査定サイトで不動産業者をピックアップしたら相談までの間に必要な書類を準備するようにしましょう。

売却の際に必要な書類は、不動産業者によって異なる場合がありますが、情報を詳しく提供すればするほど、正確な査定結果をもらうことができます。

不動産業者への相談

不動産業者に査定見積もりの依頼をすると業者から問い合わせや相談の日時の調整などの連絡が入ります。

基本的な流れは、不動産業者の案内に沿って進めていただければ問題ありませんが
ご自身の希望・要望をまとめておくと、スムーズに相談を進めていただけるかと思います。

業者は再建築不可物件のプロフェッショナルなので安心して任せていただければ大丈夫です。

まとめ

再建築不可物件を売りたいのになかなか売れない・・・

そうした悩みを抱えている方は再建築不可物件の買取専門業者に、売却をぜひ検討してください。

再建築不可物件は、建て替えができないことや住宅ローンの審査がおりにくいことから、仲介ではなかなか売れない物件です。

買取専門業者に依頼すれば、早期に現金化することが可能になるだけでなく現況のまま売ることができるといったメリットもあります。

再建築不可物件の専門業者は、それほど業者の数が多くないため探しにくいという、デメリットもあります。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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