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再建築不可物件の相場とは?土地・建物の評価方法とベストな売り方

再建築不可物件が売れるとしたら相場はどのくらい?

相場は、不動産の売却を検討される方の大半が意識するポイントですが

「売れにくい」

と言われることも多い再建築不可物件では
なおさら相場が気になる、という方が多いのではないでしょうか?

物件種別 再建築不可

この記事では、再建築不可物件の相場を案内したのちに相場となる評価額の根拠や、価格を左右するポイントについて解説します。

そして、評価額が下がりやすいという相場を踏まえて高く売るためのポイントについて紹介します。

再建築不可物件をこれから売却する方には非常に参考になる内容になっているのでぜひご覧ください。

再建築不可物件の相場は不動産価値の3~7割

再建築不可物件を相続した方や事情があって手放したい方は「いったいどのくらいの金額で売れるのだろうか?」と、相場が気になるのではないでしょうか?

そもそも再建築不可ってどんな物件?と思う方はこちらをご参照ください。
再建築不可物件ってどんな物件?ケースを交えながら説明

実際のところ、再建築不可物件は、物件や不動産会社の査定の仕方などにより金額の変動が大きいため「相場」といってもあってないようなものです。

それでも、あえて「相場」を案内するなら一般的な不動産の価格の「3~7割程度」となります。

(一般的に「一般的な不動産の5割程度」などと言われることも多いですが、上述のとおりなかなか一概には言えないのが現状です)

はっきりと断定できるのは再建築不可物件は、一般的な不動産と比較して売れにくい物件であり相場としては安くなるということです。

とはいえ、売れにくいからと言って「売るべきでない」というわけではありません。

むしろ、判断を迷って長く物件を持ち続けることにより以下のデメリットが生じてしまいます。

・固定資産税などの税金が毎年かかってしまう

・建物が老朽化し、さらに不動産価値が下がってしまう

・事故や自然災害などで建物が倒壊してしまったとき建て替えができない
(→価値のほとんどない更地となってしまう)

従って、再建築不可物件の不動産を所有されている方でどのように整理しようか迷われている方は少しでも早く手続きを進めていくことを目標にされることをおすすめします。

早く売ることで、結果的に損をしないことにもつながるのです。

再建築不可物件の相場が安くなってしまう理由とは?

再建築不可物件の価格相場が一般的な不動産よりも安くなってしまうのは上述の通りですがなぜ安くなってしまうのでしょうか?

安くなってしまう理由を知ることは相場の根拠を知るためにも重要なことなのでここで改めて確認しておきましょう。

物件ごとにそれぞれ要因はありますが大きな要因としては以下の3点があげられます。

建て替え・増築ができない

最初の要因は、再建築不可物件の要件そのものですが再建築不可物件は建て替えや増築ができないことです。

物件の購入者は購入後にリフォームやメンテナンスをすることはできても、取り壊して建て替えをしたり、増築をしたりすることができないのです。

上にも記載しましたが、万が一、自然災害や火災などで家屋が倒壊してしまった場合でも、再建築不可物件の土地に新たに建物を建てることはできません。

購入者にとっては非常に使い勝手の悪い不動産であることから、一般的な不動産より相場は安くなってしまいます。

築年数の古い物件が多い

再建築不可物件の特徴の一つに、築年数の古い物件が多い(40年以上)ことが挙げられます。

古い物件が多いのは、以下の再建築不可物件が生まれた背景から確認することができます。

再建築不可物件が生まれる背景

  • ■物件が建てられた時には基準を満たしていたが、建築基準法の制定や改正などにより基準を満たせなくなってしまった
  • ■当初は基準をギリギリ満たしていたが、居住しているうちに隣地との境目が変わってしまった
  • ■建設時に必要な建築法上の申請を怠ってしまった

建築基準法が制定されたのが1950年のことで、近年は不動産の申請関係も厳格に手続きされています。

従って、再建築不可物件となっている物件は、新しい物件は少なく、古い物件が大半なのです。

築年数が古いにもかかわらず、建て替えや改築ができないところに再建築不可物件の難しさがあります。

購入希望者の住宅ローン審査がおりにくい

仮に「再建築不可物件を購入したい」という購入希望者が現れた場合でも、銀行や信用金庫などの金融機関からの住宅ローンの審査がおりにくい、という特徴があります。

運用が難しい再建築不可物件は金融機関から「資産価値が低い」とみなされてしまうためです。

住宅ローンが使用できないということは購入希望者は、現金一括で購入費用を用意する、もしくは金利が非常に高い、ノンバンク系ローン(信販会社や住宅専用のローン会社)を利用するか、のいずれかしか選択肢がなく、現実的に難しいという事実があります。

このように購入のハードルが高いという点も再建築不可物件の相場を押し下げる要因になります。

再建築不可物件の評価額を左右する要因とは?

再建築不可物件は「物件の状況によって金額が大きく変動する」と記載しました。

相場に関係なくご自身の物件が高く売れれば、結果は悪くないですよね?

では、具体的にどのような条件が物件の評価額を左右するのでしょうか?

ここでは、ポイントを4点紹介します。

築年数や立地条件など

1点目は、物件がそもそも購入者にとって魅力的か否かです。

築年数や立地条件など、物件そのものや周辺環境の良しあしによって物件の価値は大きく変動します。

2点目は、隣家や近隣住民の方と、良好な関係を築けているどうかも重要なポイントです。
(→トラブルが起こっていると不動産価値が大きく減少します)

リフォーム費用がどのくらいかかるか?

第三者に物件を売却するにせよ賃貸物件などとして運用するにせよ利用者にとって魅力的な物件として映るようにするためにはリフォームが不可欠です。

この時、リフォームにおおよそどの程度の費用がかかるかという見込みが価格に反映されることがあります。

再建築不可物件の場合、そのほとんどは築年数が古く建物が傷んでいる場合が多いです。

建物の傷み具合だけではなく、土地の形状や間口の広さによる搬出入のしやすさ足場の組みやすさなども関係し、購入を考えている第三者はリフォーム費用を含めた価格を考えるのは当然です。

また、再建築不可物件はリフォームにも注意する必要があります。
再建築不可のリフォーム意外と知らない問題点

不動産会社の強みとする分野

多数の不動産会社がありますがそれぞれ強みとする分野は異なります。

再建築不可物件を相場以上の価格で売りたいときに最低限知っておきたいことは、再建築不可物件の買取専門業者に査定を依頼することです。

一般的には不動産会社に仲介を依頼するのが大半だと思いますが、再建築不可物件のような特殊な物件の場合には、不動産業者に買取を依頼した方がスムーズであり、確実なので、買取業者の方をおすすめします。

さらに、不動産業者の中でも細かな得意分野は異なります。

特定のエリアに対して強みを発揮する不動産業者

築年数の古い不動産の扱いに長けている業者

一般の方がこれらの強みを理解するのはかなり困難です。
再建築不可物件を売るなら買取専門業者で!さらに効率的

更地にしてしまうと価値がほとんどなくなってしまうので危険

再建築不可物件を扱う際に最もやってはならないことは物件を更地にしてしまうことです。

建物が老朽化しているから取り壊した方が好印象なのではないか?

リフォームはできないけど取り壊すだけなら予算内でできる・・・

以上のような理由から土地を更地にしてしまうと、新しい建物を立てることができなくなり、使い道のない土地になってしまいます。

また、建物を取り壊してしまうことで、居住用として受けられる税制の優遇処置が受けられなくなってしまいます。

再建築不可物件の固定資産税

前の章で「再建築不可物件を更地にすると税制の優遇が受けられなくなる」と記載しましたが、再建築不可物件の固定資産税は具体的に、どのように課税されるのでしょうか?

特に更地にしてしまうと買い手の方にとってのメリットが全くなくなってしまうので、査定額の相場よりもずっと安い価格での取り扱いになることでしょう。

再建築不可物件は評価額が低い分、固定資産税が安い

再建築不可物件は、そもそも評価額が低いため、毎年請求される固定資産税が安いという面があります。

また、同じ理由により売買の際に購入者側にかかる不動産取得税も安くなります。

再建築不可物件の評価額が低いことは、購入希望者にとってはイニシャルコストとランニングコストを抑えられるという点では嬉しい一面もあるということです。

再建築可能になり価値が上がると固定資産税の負担も増える!

再建築不可物件の再建築不可の要因への対策をすることで、一般的な不動産に変更する方法が取れる場合があります。

再建築不可ではなくなったら土地や建物を運用しやすくなるので不動産として評価額は高まります。

しかし、当然のことですがそれに伴って毎年の固定資産税は高くなります。

もし再建築可能にできるなら断然メリットの方が大きいので、固定資産税が上がることを理由に対策を躊躇する理由にはなりませんが知識として把握しておきましょう。

更地にしてしまうと税制の優遇もなくなり負担が増える!

建物を取り壊して更地にしてしまうと、税金の負担は高くなってしまいます。

固定資産税は土地と建物に対してかけられているので、建物部分がなくなることにより、安くなるように思われるかもしれませんが

住宅用の建物に対しては、固定資産税が6分の1になるという、税制優遇処置があるのです。

最終的な固定資産税の負担額としては、建物を取り壊す前の4倍ほどまで膨れ上がってしまいます。

損をしてしまうことのないように再建築不可物件は更地にしないように徹底しましょう。

再建築不可物件(土地・建物)を相場より少しでも高く売る方法!

再建築不可物件は、相場があまり決まっていないということを踏まえて少しでも高く売るにはどのような手順で進めればよいのか?

気になる方も多いのではないでしょうか?

相場が決まっていないということはコツをしっかり押さえたら、相場とよく言われている「一般的な不動産の5割」という価格よりかなり高く売れるような気もしませんか?

この章では、再建築不可物件を少しでも高く売却できる方法について解説します。

現況のまま査定を始めるのがベスト!

再建築不可物件も一般的な不動産と同様、不動産業者に査定見積もりを依頼します。

再建築不可物件は、専門の買取業者に依頼すると高くスムーズに取引できることが多いので
おすすめの方法としては、専門業者に依頼するのが最も理想的です。

再建築不可物件の買取専門会社を紹介します!

『お困り不動産どうする?』には、再建築不可物件を取り扱っている専門会社が集まっています。

再建築不可物件に詳しい不動産会社を探すのも一苦労です。なぜなら、再建築不可という特殊な物件を取り扱う不動産会社が少ないからです。

また、不動産会社として多く広告を出している不動産会社はやはり大手不動産会社が多く、大手不動産会社には再建築不可物件以外の情報も多数集まっており、わざわざ建て替えできない物件を専門的に取り扱う必要もないからです。
その中で、当サイトでは、再建築不可物件を取り扱っている専門会社を厳選してご紹介をしております。是非、ご活用ください。

まとめ

結論としては
再建築不可物件には相場らしい相場がなく、非常に幅広い価格帯で取引がされています。
(一般的な不動産評価額の3~7割が目安)

物件そのものの特徴や状況によっても価格が左右されるため、一概に言えない部分もありますが
コツやポイントを踏まえて手続きを進めることで、一般的な不動産の相場に少しでも近づけることが期待できます。

反対に更地にしてしまったり、仲介を依頼したまま年月が経過してしまったりすると
不動産価値が下がってしまう要因になるので絶対に避けたいところです。

【記事執筆・監修】

お困り不動産どうする ドウスル株式会社 コラム編集部

不動産業界に10年以上携わり、借地権・底地・再建築不可などの特殊物件に精通したプロが執筆しています。どこに相談したらいいか分からない、不動産トラブルについて詳しく解説しているサイトがない、こういったお悩みに寄り添うべく、お役立ち情報・新鮮な情報・トレンドを随時発信していきます。

【記事執筆・監修】

お困り不動産どうする
ドウスル株式会社 コラム編集部

不動産業界に10年以上携わり、借地権・底地・再建築不可などの特殊物件に精通したプロが執筆しています。どこに相談したらいいか分からない、不動産トラブルについて詳しく解説しているサイトがない、こういったお悩みに寄り添うべく、お役立ち情報・新鮮な情報・トレンドを随時発信していきます。

よくある質問

再建築不可を解消するにはどうしたらいいですか?
再建築不可の中で一番多いのが、敷地が道路に2m以上接していないという理由です。これを解消するには隣地の方の土地を買取り接道を2m以上にすることです。そのほかの解消方法は43条但し書きを受け建て替えができるようにする。但し書きの認定には市区町村によって様々ですので役所でご確認ください。
再建築不可の査定はどこまでのエリアができますか?
サイト内から査定依頼いただく場合には東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、京都、兵庫のエリアのみとなります。ですが、ご登録いただいております不動産会社様のなかには全国対応している企業様もいらっしゃいます。東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、京都、兵庫以外で不動産をお持ちの場合にはコンシェルジュサービスよりお問い合わせいただければ、弊社から全国対応している企業様に査定依頼を出させていただきます。
再建築不可は取り扱えないと、他の不動産会社に言われましたが大丈夫ですか?
当サービスは、お困り不動産を専門に手掛けているプロ集団の集まりです。断られた物件でも柔軟に対応できると自負しております。
詳しくはコンシェルジュサービスよりご相談ください。
再建築不可のリフォームはどこまでできますか?
一般的なリフォーム(壁、床張り替え、キッチン、ユニットバス交換など)は行えますが、建築申請が必要なリフォーム(増改築)などはできません。
コンシェルジュサービスってどんなサービス?
お客様の不動産に関するお悩みを弊社の不動産アドバイザーが親身になってお伺いし、お悩みに対する解決糸口を一緒に考えてくれるサービスです。
また、不動産売却に対するお手伝いもさせていただいております。
不動産の査定サービスは、本当に無料ですか?
「お困り不動産どうする」における不動産の査定サービスは、訪問査定においても無料でご利用いただけます。様々な事情により手放すこととなった所有権・借地権・再建築不可・任意売却などの売却をご検討の際は、是非お気軽にご利用ください。


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土地、マンション、戸建て、借地権、底地、再建築不可、共有持ち分、事故物件、任意売却など不動産種別毎の多様な悩みに合わせて数々の企業の中からお客様に最適な不動産会社をご紹介することができます。
なぜ、最適な業者を選定しなければならないのか?それは、不動産会社にも得手不得手があるからです。
もし、不得手な不動産会社に相談してしまったら...断られる・査定価格が低くなってしまう、最悪の場合、仲介手数料を支払って買取業者に買ってもらうなんていうケースもありえます。それを回避するのが【不動産売却どうする】

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