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再建築不可物件の相場とは?土地・建物の評価方法とベストな売り方

再建築不可物件が売れるとしたら相場はどのくらい?

相場は、不動産の売却を検討される方の大半が意識するポイントですが

「売れにくい」

と言われることも多い再建築不可物件では
なおさら相場が気になる、という方が多いのではないでしょうか?

再建築不可 物件種別

この記事では、再建築不可物件の相場を案内したのちに相場となる評価額の根拠や、価格を左右するポイントについて解説します。

そして、評価額が下がりやすいという相場を踏まえて高く売るためのポイントについて紹介します。

再建築不可物件をこれから売却する方には非常に参考になる内容になっているのでぜひご覧ください。

再建築不可物件の相場は不動産価値の3~7割

再建築不可物件を相続した方や事情があって手放したい方は「いったいどのくらいの金額で売れるのだろうか?」と、相場が気になるのではないでしょうか?

実際のところ、再建築不可物件は、物件や不動産会社の査定の仕方などにより金額の変動が大きいため「相場」といってもあってないようなものです。

それでも、あえて「相場」を案内するなら一般的な不動産の価格の「3~7割程度」となります。

(一般的に「一般的な不動産の5割程度」などと言われることも多いですが、上述のとおりなかなか一概には言えないのが現状です)

はっきりと断定できるのは再建築不可物件は、一般的な不動産と比較して売れにくい物件であり相場としては安くなるということです。

とはいえ、売れにくいからと言って「売るべきでない」というわけではありません。

むしろ、判断を迷って長く物件を持ち続けることにより以下のデメリットが生じてしまいます。

固定資産税などの税金が毎年かかってしまう

建物が老朽化し、さらに不動産価値が下がってしまう

事故や自然災害などで建物が倒壊してしまったとき建て替えができない
(→価値のほとんどない更地となってしまう)

従って、再建築不可物件の不動産を所有されている方でどのように整理しようか迷われている方は少しでも早く売却できるように手続きを進めていくことを目標にされることをおすすめします。

早く売ることで、結果的に損をしないことにもつながるのです。

再建築不可物件の相場が安くなってしまう理由とは?

再建築不可物件の価格相場が一般的な不動産よりも安くなってしまうのは上述の通りですがなぜ安くなってしまうのでしょうか?

安くなってしまう理由を知ることは相場の根拠を知るためにも重要なことなのでここで改めて確認しておきましょう。

物件ごとにそれぞれ要因はありますが大きな要因としては以下の3点があげられます。

建て替え・増築ができない

最初の要因は、再建築不可物件の要件そのものですが再建築不可物件は建て替えや増築ができないことです。

物件の購入者は購入後にリフォームやメンテナンスをすることはできても、取り壊して建て替えをしたり、増築をしたりすることができないのです。

上にも記載しましたが、万が一、自然災害や火災などで家屋が倒壊してしまった場合でも、再建築不可物件の土地に新たに建物を建てることはできません。

購入者にとっては非常に使い勝手の悪い不動産であることから、一般的な不動産より相場は安くなってしまいます。

築年数の古い物件が多い

再建築不可物件の特徴の一つに、築年数の古い物件が多い(40年以上)ことが挙げられます。

古い物件が多いのは、以下の再建築不可物件が生まれた背景から確認することができます。

再建築不可物件が生まれる背景

  • ■物件が建てられた時には基準を満たしていたが、建築基準法の制定や改正などにより基準を満たせなくなってしまった
  • ■当初は基準をギリギリ満たしていたが、居住しているうちに隣地との境目が変わってしまった
  • ■建設時に必要な建築法上の申請を怠ってしまった

建築基準法が制定されたのが1950年のことで、近年は不動産の申請関係も厳格に手続きされています。

従って、再建築不可物件となっている物件は、新しい物件は少なく、古い物件が大半なのです。

築年数が古いにもかかわらず、建て替えや改築ができないところに再建築不可物件の売却の難しさがあります。

買取希望者の住宅ローン審査がおりにくい

仮に「再建築不可物件を購入したい」という購入希望者が現れた場合でも、銀行や信用金庫などの金融機関からの住宅ローンの審査がおりにくい、という特徴があります。

運用が難しい再建築不可物件は金融機関から「資産価値が低い」とみなされてしまうためです。

住宅ローンが使用できないということは購入希望者は、現金一括で購入費用を用意するか

もしくは金利が非常に高い、ノンバンク系ローン(信販会社や住宅専用のローン会社)を利用するか、のいずれかしか選択肢がなく、現実的に個人への売却がかなり難しいという事実があります。

このように購入のハードルが高いという点も再建築不可物件の相場を押し下げる要因になります。

再建築不可物件の評価額を左右する要因とは?

再建築不可物件は「物件の状況によって金額が大きく変動する」と記載しました。

相場に関係なくご自身の物件が高く売れれば、結果は悪くないですよね?

では、具体的にどのような条件が物件の評価額を左右するのでしょうか?

ここでは、ポイントを4点紹介します。

築年数や立地条件など

1点目は、物件がそもそも購入者にとって魅力的か否かです。

築年数や立地条件など、物件そのものや周辺環境の良しあしによって物件の価値は大きく変動します。

2点目は、隣家や近隣住民の方と、良好な関係を築けているどうかも重要なポイントです。
(→トラブルが起こっていると不動産価値が大きく減少します)

リフォーム費用がどのくらいかかるか?

買取専門の不動産業者に、再建築不可物件を売却する場合、リフォームやリノベーションの作業は業者側でおこないます。

第三者に物件を転売するにせよ賃貸物件などとして運用するにせよ利用者にとって魅力的な物件として映るようにするためにはリフォームが不可欠です。

この時、リフォームにおおよそどの程度の費用がかかるかという見込みが買取価格に反映されることがあります。

建物の傷み具合だけではなく、土地の形状や間口の広さによる搬出入のしやすさ足場の組みやすさなども関係します。

不動産会社の強みとする分野

多数の不動産会社がありますがそれぞれ強みとする分野は異なります。

再建築不可物件を相場以上の価格で売りたいときに最低限知っておきたいことは、再建築不可物件の買取専門業者に査定を依頼することです。

一般的な不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼するのが大半だと思いますが

再建築不可物件のような特殊な物件の場合には、不動産業者に買取を依頼した方がスムーズであり、確実なので、買取業者の方をおすすめします。

さらに、買取業者の中でも細かな得意分野は異なります。

特定のエリアに対して強みを発揮する不動産業者
築年数の古い不動産の扱いに長けている業者

一般の方がこれらの強みを理解するのはかなり困難です。

更地にしてしまうと価値がほとんどなくなってしまうので危険

再建築不可物件を扱う際に最もやってはならないことは物件を更地にしてしまうことです。

建物が老朽化しているから取り壊した方が好印象なのではないか?
リフォームはできないけど取り壊すだけなら予算内でできる・・・

以上のような理由から土地を更地にしてしまうと、新しい建物を立てることができなくなり、使い道のない土地になってしまいます。

また、建物を取り壊してしまうことで、居住用として受けられる税制の優遇処置が受けられなくなってしまいます。

再建築不可物件の固定資産税

前の章で「再建築不可物件を更地にすると税制の優遇が受けられなくなる」と記載しましたが、再建築不可物件の固定資産税は具体的に、どのように課税されるのでしょうか?

特に更地にしてしまうと買い手の方にとってのメリットが全くなくなってしまうので、査定額の相場よりもずっと安い価格での取り扱いになることでしょう。

再建築不可物件は評価額が低い分、固定資産税が安い

再建築不可物件は、そもそも評価額が低いため、毎年請求される固定資産税が安いという面があります。

また、同じ理由により売買の際に購入者側にかかる不動産取得税も安くなります。

再建築不可物件の評価額が低いことは、購入希望者にとってはイニシャルコストとランニングコストを抑えられるという点では嬉しい一面もあるということです。

再建築可能になり価値が上がると固定資産税の負担も増える!

再建築不可物件の再建築不可の要因への対策をすることで、一般的な不動産に変更する方法が取れる場合があります。

再建築不可ではなくなったら土地や建物を運用しやすくなるので不動産として評価額は高まります。

しかし、当然のことですがそれに伴って毎年の固定資産税は高くなります。

もし再建築可能にできるなら断然メリットの方が大きいので、固定資産税が上がることを理由に対策を躊躇する理由にはなりませんが知識として把握しておきましょう。

更地にしてしまうと税制の優遇もなくなり負担が増える!

建物を取り壊して更地にしてしまうと、税金の負担は高くなってしまいます。

固定資産税は土地と建物に対してかけられているので、建物部分がなくなることにより、安くなるように思われるかもしれませんが

住宅用の建物に対しては、固定資産税が6分の1になるという、税制優遇処置があるのです。

最終的な固定資産税の負担額としては、建物を取り壊す前の4倍ほどまで膨れ上がってしまいます。

損をしてしまうことのないように再建築不可物件は更地にしないように徹底しましょう。

再建築不可物件(土地・建物)を相場より少しでも高く売る方法!

再建築不可物件は、相場があまり決まっていないということを踏まえて少しでも高く売るにはどのような手順で進めればよいのか?

気になる方も多いのではないでしょうか?

相場が決まっていないということはコツをしっかり押さえたら、相場とよく言われている「一般的な不動産の5割」という価格よりかなり高く売れるような気もしませんか?

この章では、再建築不可物件を少しでも高く売却できる方法について解説します。

現況のまま一括査定を始めるのがベスト!

再建築不可物件も一般的な不動産と同様、不動産業者に査定見積もりを依頼します。

再建築不可物件は、専門の買取業者に依頼すると高くスムーズに売却できることが多いので
おすすめの方法としては、専門業者の一括査定サイトに登録するのが最も理想的です。

一括査定サイトであれば、顧客情報や不動産の情報を何度も入力することなく必要とする複数の不動産業者に査定を依頼することができます。

一括査定なら「お困り不動産どうする?」へ

再建築不可物件の一括見積を依頼する際の困った点としては一括査定サイトがなかなか存在しないことです。

再建築不可物件の買取専門業者が、そもそもそれほど数多くないので、一括査定サイト自体が存在していなかったのです。

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・完全無料
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わずか1分で登録し該当エリアの再建築不可物件を、積極買取している業者が一覧表示されます。

興味のある方は詳しくはこちら「お困り不動産どうする?」

まとめ

結論としては
再建築不可物件には相場らしい相場がなく、非常に幅広い価格帯で取引がされています。
(一般的な不動産評価額の3~7割が目安)

物件そのものの特徴や状況によっても価格が左右されるため、一概に言えない部分もありますが
コツやポイントを踏まえて売却手続きを進めることで、一般的な不動産の相場に少しでも近づけることが期待できます。

反対に更地にしてしまったり、仲介を依頼したまま年月が経過してしまったりすると
不動産価値が下がってしまう要因になるので絶対に避けたいところです。

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