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離婚時に共有名義の不動産はどうする?名義変更すべき?

夫婦共有名義の不動産は、離婚時にどのようにすればよいのでしょうか?

共有名義の不動産をそのままにしておくことは、デメリットやリスクが非常に大きいため、おすすめできません。
考えられる方法としては、実際の使用者に名義変更をするか、売却をするかのいずれかです。

ただし、名義変更は簡単な手続き・・・というわけではないので注意が必要です。

その他 物件種別

ただ登記の名義を変更するだけというわけではありません。
さらには、名義変更にあたって費用や手間もかかります。

この記事では、夫婦共有名義の離婚の際の名義変更の概要や手間・費用について解説します。

夫婦共有名義の不動産の概要と離婚時のデメリットとは?

まず、簡単に夫婦共有名義の不動産について確認しておきましょう。

夫婦共有名義の不動産とは、夫婦2人の名義で所有している不動産のことを指します。
不動産を共有名義にすることにより、単独名義の場合よりも住宅ローンを多く借りることができたり、税制面での優遇があったりするなどのメリットがあります。

不動産を購入する際に、離婚することを想定している人は少ないと思いますので、メリットを重視して共有財産とすることに抵抗がなかったかもしれません。

確かに、共有名義は婚姻関係が継続している間にはデメリットが気にならないかもしれませんが、離婚する場合にはデメリットが問題になる可能性が高いです。

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共有財産の離婚時のデメリット①単独で売却できない

共有名義の不動産は、相手方の承認がなければ売却をすることができません。

共有の割合が50:50の時はもちろんですが、90:10の割合で共有財産となっている場合でも相手方の承認がなければ、不動産そのものを売却することはできません。

また、売却だけではなく賃貸物件として運用したり、大幅にリニューアルしたりすることも単独ではできません。

持ち分だけを売却することは認められています。

ただし、持ち分の売却は購入者が自由に利用できないため、相場よりも価格が安くなってしまったり、なかなか買い手がつかなかったりするリスクがあります。

特に、元パートナーが家に住み続ける際に、第三者と同居をするというのは現実的にできないことなので、共有持ち分を購入した第三者は家を購入したのに住めないという状態になってしまいます。

→元パートナーとの方向性がどうしても一致しない場合に、共同持ち分の売却以外の解決法を目指す場合、家庭裁判所にて訴訟をする方法(共有物分割請求)もあります。ただし、裁判費用がかかってしまうことや訴訟が長期化してしまうリスクが高いことなどから、裁判をしても満足の結果が得られるとは限りません。

共有物分割請求ってなに?

共有財産の離婚時のデメリット②相続が複雑になってしまう

夫婦のいずれかが死亡してしまった場合、その相続人に不動産の権利が相続されます。

その結果、所有者がどんどん細分化されてしまったり、直接面識のない人同士が財産を共有したりする(元夫側の親族と元妻など)ことになってしまいます。

手続きの手間や負担を与えるという点では、負の遺産を残すということにもなりかねません。

離婚時の名義変更の手続き内容とは?

共有名義の状態はデメリットが大きいため、離婚の際には名義を変更することにより、夫婦どちらかの名義に変更した方が望ましいです。
とはいえ、名義変更も決して簡単というわけではありません。

また、名義変更の手続きをする際には、費用がかかってしまうことも理解しておきましょう。

名義変更の手続き方法

名義変更の手続き方法は、住宅ローンが残っているかどうかで手続き方法が大きく異なります。

●住宅ローンを完済している場合
住宅ローンを完済しているときは、財産分与協議に基づいて、単独名義での不動産登記をすればOKです。
不動産登記をするためには、不動産が立地するエリアの法務局に行くか、もしくは司法書士に手続き代行の依頼をします。

離婚時の財産分与は折半が基本であるため、どちらかの名義に変更したら、不動産の価値の半額相当分を「代償金」として相手方に支払います。
※共有の持ち分が50:50ではなかった場合でも、離婚による財産分与の際には半分ずつ財産を分割します。
※不動産を取得する側にとっては、相手方に支払う代償金が負担になってしまうことがあります。その場合には、不動産の名義変更をするよりも売却を考えた方がスムーズかもしれません。

●住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残った状態のままでは、名義変更をすることができません。
名義変更前に、片方の住宅ローンを完済しておかなくてはなりません。

方法としては、どちらか片方の名義に統一することに決めたら、金融機関に名義変更の意思を伝え、了承を得ます。
そして、ローンの借り換えの手続きをおこないます(片方の住宅ローンに一本化します)。

このとき、ローンの残高よりも不動産価値の方が高い場合には、その差額の余りを半分で分割するケースが一般的です。

その後の流れは、住宅ローンを完済している場合の手続き方法と同じです。

共有名義の解消のためにかかる費用

共同名義の解消のためには、以下の項目で費用がかかります。

●登録免許税
登録免許税とは、登記の名義変更の際にかかる税金のことです。
離婚時の登録免許税は、不動産評価額(毎年4月・5月頃に送付されてくる「固定資産額評価通知書」にて確認できます)×0.2%で計算できます。

例えば、不動産価値が4,000万円の場合、8万円の登録免許税がかかります。

●譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を譲渡に対して課税される税金のことです。
離婚による名義変更の場合であっても譲渡所得税の対象となりますが、評価額3,000万円までの不動産は譲渡所得税の納税が免除されます。

●不動産取得税(かからないケースが多い)
名義変更により不動産を譲渡したとみなされた場合、不動産取得税がかかることがあります。
離婚時の名義変更は、財産分与という位置づけであるため通常はかかりませんが、名義変更される財産が多すぎるときには贈与の扱いとなる可能性があるためです。

●司法書士費用
名義変更の手続きを司法書士に依頼する場合、依頼費用がかります。
名義費用にかかる費用相場は、5~8万円程度です。

書類集めなど、司法書士にお任せする範囲が多くなればなるほど費用が高くなります。
金額はそれぞれの司法書士事務所が独自に設定しているため、一概には言えませんが、金額の高いサービスだからといって品質が優れているというわけではありません。

●諸経費
各種証明書(戸籍謄本・住民票など)や収入印紙の費用など、名義変更の書類作成に添付する書類を集めるために費用がかかります。

名義変更にかかる手間

名義変更の手続きを自分で行えば、司法書士への依頼料はかかりません。

ただし、申請書は不動産や法律に関する知識がなければかなり難解です。
また、書類を作成したら、開局時間中(平日8時45分~17時間30分)に法務局に行き、手続きを行わなくてはなりません。
不備があった際には、その都度法務局に赴かなければならないことなどから、手続きの負担は小さなものとはいえません。

実際、名義変更の手続きは司法書士に依頼する人が大半です。

共有名義の不動産を売却する方法もある

「共有財産のまま残しておくのは、とてもデメリットが多い・・・」
「共有財産を解消して名義を一本化するには、費用も手間もかかる・・・」

共有名義の不動産は、そのままにしておくにせよ名義を変更して一本化するにせよ、満足のいく結果が得られにくいものです。
また、共有名義で購入(取得)した不動産は夫婦や家族で生活することを前提としているので、離婚時にはどちらにせよ手放すケースが一般的です。

このとき、名義変更をしなくても名義人同士で協力して不動産を売却することができれば、これらの手間やデメリットを解消することができます。

この時、売却の方法は大きく2通りに分けられます。

①夫婦で協力して不動産を売却できるケース
一般の不動産と同じように不動産を売却することができます。

②共有名義の一方が反対をしているケース
共有名義の一方が反対をしている場合、持ち分のみを売却するか両者間で話し合いを続けるかのいずれかになります。

ただし、持ち分のみを売却する場合は、購入者にとって使い勝手が良くないこともあり相場よりも安い金額になってしまったり、売れ残ったりしてしまう可能性が高くなるため、売り方に工夫が必要です。

最も重要なポイントは、買取専門の不動産業者に査定依頼をすることです。
買取専門業者は、共有持ち分などの物件の買取や、買取後の運用をメインにおこなっている不動産業者のことです。
独自のノウハウや経験を持っているため、共有持ち分の物件であっても相場から大きく値段を下げることなく、即時買いとってもらえる可能性があります。

離婚時の共有名義の売却については、「離婚のときの不動産の売却方法とは?」 の記事にて詳しく解説しているので、興味のある方は是非参考にしてください。

まとめ

夫婦の共有名義の不動産にはメリットもありますが、離婚になった場合にはデメリットやリスクが大きくなります。

デメリットを解消するために、最初に考えるのは名義変更の手続きです。
ただし、名義変更の手続きをするためには、所有者二人の協力や金融機関の承認が必要であることに加え、手間や費用が掛かってしまいます。

名義変更以外の選択肢としては、共有名義の不動産を売却する方法もあります。
ただし、共有名義のまま持ち分を売却する際には、一般の不動産とは売却の流れが異なることにも注意が必要です。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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