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離婚のときの不動産の売却方法とは?

離婚が決まったときには、様々な手続きをしなくてはならなくなりますが、特に問題が生じるのが「購入した不動産をどうするか?」ということです。

基本的な離婚時のルールは財産をちょうど半分に分けることですが、不動産の場合、簡単に分けることができないことに加え、税金や制度など様々な問題が絡んでくるためです。
また、状況によっては、相手方に勝手に家を売却されてしまったりするなどの大きなリスクもはらんでいます

物件種別 所有権

しかし、基本的な流れを押さえておけば、不動産の売却手続きについて心配する必要はありません。

この記事では、離婚時の不動産の売却方法について解説します。

離婚時の財産に関する考え方

離婚時の財産に関する考え方
夫婦の財産は、基本的に「二人共同で所有するもの」なので、離婚時には均等に分配するものです。
この章では、結婚中と離婚時の財産に関する基本的な考え方について解説します。

夫婦の財産は共有が原則

夫婦の財産は原則として共有財産とみなされます。

従って、お金や証券・不動産など価値のあるものは、収入の金額や実際に支払ったのがどちらであるかなどには関係なく、夫婦で半々の財産としてみなされます。

従って、離婚の際には財産を半々にして分配するのが大まかな大原則となっています。

※不動産の場合は、半々での分割が難しいので、分配の時にトラブルになってしまったり、話がまとまらなかったりする可能性があります。

一般的な方法としては、売却して売却益を折半する方法や、一方がそのまま継続して住んで、もう一方の相手方に代金を支払う方法などがあります。

分割しなくても良い不動産

夫婦の財産は、一般的には共有なので分割の対象になりますが、モノによっては売却の必要がないケースもあります。

具体的な例を紹介すると以下の通りです。

  • ・結婚前から、どちらか片方の財産であったもの(結婚前に単独で購入した家など)
  • ・夫婦のどちらか一方が、相続により取得した不動産
  • ・どちらか一方の結婚前の貯蓄を使って不動産を購入したもの

これらのケースに当たる場合には、夫婦で一緒に取得した財産ではないため分割の対象にはなりません。

不動産の財産分割の方法とは?

不動産の財産分割の方法とは?
不動産は、一般的に離婚時の財産分与が難しいケースが多いです。
お金や証券などのようにちょうど半分に分けることが難しく、また物理的に半分に分割してしまうとデメリットが生じることが多いためです。

同じ不動産に居住を続けるかどうかによっても対応方法は異なりますが、一般的に考えられる対策は2通りあります。

不動産を売却してから現金を分割する方法

一つ目の方法は、不動産を売却してから得られた収益を均等に分割する方法です。

売却して現金化することの主なメリットは、次の3点です。

  • ■均等に財産を分割できる
  • ■ある程度まとまったお金が手に入るため、新たな生活をスタートする際の資金にすることができることがある
  • ■権利関係をきれいにすることができるので、離婚後に財産のことでトラブルが生じてしまう可能性が小さくなる

※ただし、住宅ローンの残債が残っている場合、ローンを設定している金融機関の承諾を得てからでなければ売却手続きができません。また、ローンの残債の負担が生じるため、必ずしも手元に財産が残るとは限りません。

片方が不動産を取得して、代価を相手方に支払う

不動産を売却せずにそのまま利用する場合の方法もあります。

この場合、片方が不動産を全て取得する代わりに、不動産評価額の半額程度を相手方に対して支払います。

一人が不動産を取得する場合の主なメリットは、以下の2点です。

  • ■子どもの学校の転校や生活エリアの変更を避けることができる
  • ■思い入れのある家や土地を手放さなくても済む

ただし、片方が不動産を取得する場合にはデメリットやリスクも小さくありません。

・住宅ローンが残っている場合には、リスクや負担が大きい
→例えば、当初住宅ローンを組んでいた元夫から妻に名義を変更して住み続けたいと考えたとき、妻本人の経済的信用が高くなければ住宅ローンの引継ぎの際の審査に通りません。

・もともと共有名義や相手方の名義の不動産だった場合には、登記の名義変更手続きが必要であり、またその際には費用がかかる
→離婚に伴う登記の名義変更は「登録免許税」として不動産評価額×0.2%の税金がかかります。
また、手続きを司法書士に依頼する方が多いですが、司法書士事務所に対しても依頼費用が発生します。

→共有名義の際の財産については「離婚時に共有名義の不動産はどうする?名義変更すべき?」 の記事にて詳しく解説しているので興味のある方はぜひ参考にしてください。

離婚時に不動産を売却する際の流れ

離婚時に不動産を売却する際の流れ
離婚の際に不動産を売却すると決めた場合、どのような手順で売却するのが理想的でしょうか?

この章では、離婚時の不動産売却の流れについて解説します。

契約名義の確認と当事者間の意思確認

まずは、不動産の契約名義を確認したうえで、両者の間で意思の確認をして方向性をすり合わせることが大切です。

この時、例えば離婚調停中や別居中などにより両社間の関係が思わしくない場合には「別居で家を空けている間に、勝手に自宅を売却されてしまうのではないか?」という不安を感じる方がいるかもしれません。

結論からいえば、登記上の不動産所有者であれば、単独で売却をすることは可能です。
(ただし、住宅ローンが残っている場合には、ローンを設定している金融機関の許可が必要です)

また、共有名義の不動産の場合は、持ち分に関しては単独で売却をすることが可能です。

ただし、これらの方法で売却をしたときには後からトラブルが発生してしまうことが多いため、状況にかかわらず不動産をどのようにするのかについては当事者間でしっかりと話し合いましょう。

不動産の市場価格を調べる

不動産の売却は、手続き方法や不動産会社の選び方によって売却額が大きく変わることがあります。

損をしてしまわないために大切なことは、不動産の価値の目安を知って不当に安く売却しないようにすることです。
市場価格を調べるために最も手っ取り早い方法は、不動産会社に査定依頼をすることです。

そして、査定依頼をする不動産会社ですが、以下のように場合分けをするとスムーズです。

●市場のニーズが高い・現金化を急いでいない・不動産売却に関して特別な事情がない
→大手不動産会社や地域密着型の不動産業者にて、仲介での媒介契約を前提として査定見積もりを依頼すると良いでしょう。
ニーズの高い物件は、市場価値が高いこともあり、比較的高値での見積もりが期待しやすいです。

●共有持ち分の売却・現金化を急いでいる・オーバーローン(不動産価値よりもローンの残高の方が多い)
→これらに該当する場合には、大手不動産会社を始めとした一般的な不動産業者では、対応を拒否されてしまうことがあります。
ベストな対策としては、これら「訳あり」物件を専門的に扱う買取専門業者に買取を依頼することです。
不動産業者に買取を依頼する場合、査定額に同意できれば即現金化できるということです。

最終的な判断をする

条件が出そろったら、新しい生活などを踏まえて最終的な判断をします。

判断のポイントは様々ですが、離婚後の新しい生活をいかにスムーズに送れるかという点を重視しつつ、現状を踏まえて検討しましょう。


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