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離婚のときの不動産の売却方法とは?

離婚が決まったときには、様々な手続きをしなくてはならなくなりますが、特に問題が生じるのが「購入した不動産をどうするか?」ということです。

基本的な離婚時のルールは財産をちょうど半分に分けることですが、不動産の場合、簡単に分けることができないことに加え、税金や制度など様々な問題が絡んでくるためです。
また、状況によっては、相手方に勝手に家を売却されてしまったりするなどの大きなリスクもはらんでいます

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しかし、基本的な流れを押さえておけば、不動産の売却手続きについて心配する必要はありません。

この記事では、離婚時の不動産の売却方法について解説します。

離婚時の財産に関する考え方

夫婦の財産は、基本的に「二人共同で所有するもの」なので、離婚時には均等に分配するものです。
この章では、結婚中と離婚時の財産に関する基本的な考え方について解説します。

夫婦の財産は共有が原則

夫婦の財産は原則として共有財産とみなされます。

従って、お金や証券・不動産など価値のあるものは、収入の金額や実際に支払ったのがどちらであるかなどには関係なく、夫婦で半々の財産としてみなされます。

従って、離婚の際には財産を半々にして分配するのが大まかな大原則となっています。

※不動産の場合は、半々での分割が難しいので、分配の時にトラブルになってしまったり、話がまとまらなかったりする可能性があります。

一般的な方法としては、売却して売却益を折半する方法や、一方がそのまま継続して住んで、もう一方の相手方に代金を支払う方法などがあります。

分割しなくても良い不動産

夫婦の財産は、一般的には共有なので分割の対象になりますが、モノによっては売却の必要がないケースもあります。

具体的な例を紹介すると以下の通りです。

  • ・結婚前から、どちらか片方の財産であったもの(結婚前に単独で購入した家など)
  • ・夫婦のどちらか一方が、相続により取得した不動産
  • ・どちらか一方の結婚前の貯蓄を使って不動産を購入したもの

これらのケースに当たる場合には、夫婦で一緒に取得した財産ではないため分割の対象にはなりません。

不動産の財産分割の方法とは?

不動産は、一般的に離婚時の財産分与が難しいケースが多いです。
お金や証券などのようにちょうど半分に分けることが難しく、また物理的に半分に分割してしまうとデメリットが生じることが多いためです。

同じ不動産に居住を続けるかどうかによっても対応方法は異なりますが、一般的に考えられる対策は2通りあります。

不動産を売却してから現金を分割する方法

一つ目の方法は、不動産を売却してから得られた収益を均等に分割する方法です。

売却して現金化することの主なメリットは、次の3点です。

  • ■均等に財産を分割できる
  • ■ある程度まとまったお金が手に入るため、新たな生活をスタートする際の資金にすることができることがある
  • ■権利関係をきれいにすることができるので、離婚後に財産のことでトラブルが生じてしまう可能性が小さくなる

※ただし、住宅ローンの残債が残っている場合、ローンを設定している金融機関の承諾を得てからでなければ売却手続きができません。また、ローンの残債の負担が生じるため、必ずしも手元に財産が残るとは限りません。

片方が不動産を取得して、代価を相手方に支払う

不動産を売却せずにそのまま利用する場合の方法もあります。

この場合、片方が不動産を全て取得する代わりに、不動産評価額の半額程度を相手方に対して支払います。

一人が不動産を取得する場合の主なメリットは、以下の2点です。

  • ■子どもの学校の転校や生活エリアの変更を避けることができる
  • ■思い入れのある家や土地を手放さなくても済む

ただし、片方が不動産を取得する場合にはデメリットやリスクも小さくありません。

・住宅ローンが残っている場合には、リスクや負担が大きい
→例えば、当初住宅ローンを組んでいた元夫から妻に名義を変更して住み続けたいと考えたとき、妻本人の経済的信用が高くなければ住宅ローンの引継ぎの際の審査に通りません。

・もともと共有名義や相手方の名義の不動産だった場合には、登記の名義変更手続きが必要であり、またその際には費用がかかる
→離婚に伴う登記の名義変更は「登録免許税」として不動産評価額×0.2%の税金がかかります。
また、手続きを司法書士に依頼する方が多いですが、司法書士事務所に対しても依頼費用が発生します。

→共有名義の際の財産については「離婚時に共有名義の不動産はどうする?名義変更すべき?」 の記事にて詳しく解説しているので興味のある方はぜひ参考にしてください。

離婚時に不動産を売却する際の流れ

離婚の際に不動産を売却すると決めた場合、どのような手順で売却するのが理想的でしょうか?

この章では、離婚時の不動産売却の流れについて解説します。

契約名義の確認と当事者間の意思確認

まずは、不動産の契約名義を確認したうえで、両者の間で意思の確認をして方向性をすり合わせることが大切です。

この時、例えば離婚調停中や別居中などにより両社間の関係が思わしくない場合には「別居で家を空けている間に、勝手に自宅を売却されてしまうのではないか?」という不安を感じる方がいるかもしれません。

結論からいえば、登記上の不動産所有者であれば、単独で売却をすることは可能です。
(ただし、住宅ローンが残っている場合には、ローンを設定している金融機関の許可が必要です)

また、共有名義の不動産の場合は、持ち分に関しては単独で売却をすることが可能です。

ただし、これらの方法で売却をしたときには後からトラブルが発生してしまうことが多いため、状況にかかわらず不動産をどのようにするのかについては当事者間でしっかりと話し合いましょう。

不動産の市場価格を調べる

不動産の売却は、手続き方法や不動産会社の選び方によって売却額が大きく変わることがあります。

損をしてしまわないために大切なことは、不動産の価値の目安を知って不当に安く売却しないようにすることです。
市場価格を調べるために最も手っ取り早い方法は、不動産会社に査定依頼をすることです。

そして、査定依頼をする不動産会社ですが、以下のように場合分けをするとスムーズです。

●市場のニーズが高い・現金化を急いでいない・不動産売却に関して特別な事情がない
→大手不動産会社や地域密着型の不動産業者にて、仲介での媒介契約を前提として査定見積もりを依頼すると良いでしょう。
ニーズの高い物件は、市場価値が高いこともあり、比較的高値での見積もりが期待しやすいです。

●共有持ち分の売却・現金化を急いでいる・オーバーローン(不動産価値よりもローンの残高の方が多い)
→これらに該当する場合には、大手不動産会社を始めとした一般的な不動産業者では、対応を拒否されてしまうことがあります。
ベストな対策としては、これら「訳あり」物件を専門的に扱う買取専門業者に買取を依頼することです。
不動産業者に買取を依頼する場合、査定額に同意できれば即現金化できるということです。

最終的な判断をする

条件が出そろったら、新しい生活などを踏まえて最終的な判断をします。

判断のポイントは様々ですが、離婚後の新しい生活をいかにスムーズに送れるかという点を重視しつつ、現状を踏まえて検討しましょう。

共有持ち分であっても売却は可能!

離婚した元パートナーとの話し合いの決着がどうしてもつかない場合に、手元のお金をどのように工面しようかと途方に暮れている方も多いのではないかと思います。

この時、不動産の名義が共有名義であれば、持ち分を売却して当面の生活費に充てたり、新たに家を建てたり借りたりする際の資金に充てたりすることができます。

「共有名義はリスクやデメリットが大きい」と記載しましたが、売却したいときにデメリットを最小限に抑える方法を案内します。

共有持ち分は専門業者に売却を!

共有持ち分は、一般の不動産業者では積極的に買取をしてくれません。
また、仲介に出そうとしても買い手はなかなか尽きません。
(逆の立場で考えてみれば、契約しても住むことのできない不動産を買うイメージはあまり湧きませんよね?)

しかし、共有持ち分などの訳ありの不動産を積極的に買い取ってくれる専門不動産業者もいます。

買取専門不動産会社に依頼した場合のメリットは次の三点です。

①確実に売れる
買取専門業者の場合、不動産業者が直接買い取ってくれるので「売りに出しているけど、なかなか買い手が見つからない・・・」という状態になることはありません。

②早く売れる
買取専門不動産業者の場合、査定見積もり・問い合わせから現金化されるまでの期間は数日から1週間程度です。
離婚手続きの際には、手続き面で非常に慌ただしい日々を過ごすことになりますが、早く売却して現金化することで手続きなどにかかる諸経費の捻出もしやすくなります。

③高く売れる
専門の買取業者の場合、購入後の運用ノウハウを熟知していて、実績も豊富なので不動産を高く買い取ってくれます。

共有持ち分などの訳あり物件の場合、一般の不動産業者にて売却をしようと思ったら相場よりも大きく値段が下がってしまうこともありますが、買取の専門業者に依頼すれば一般的な不動産仲介との金額差を最小限に抑えられる傾向があります。

④知られずに売れる
不動産を仲介で売却する場合、不動産情報に家の写真やデータが掲載されます。
そのため、近所の住民や知人に家を売っていることや価格などが知られてしまうリスクがあります。

専門業者に直接売却する場合には、不動産業者とのやり取りになるため、近所の人に情報が全て知られてしまう心配がありません。

見積もりを依頼する際には複数社に!

買取専門業者や不動産会社に売却の依頼をする際に意識しておきたいのは、必ず複数の業者に査定を依頼するということです。

というのも、特に共有持ち分を始めとした訳あり物件の場合は特に、どこに売却を依頼するのかによって売値が大きく変動するためです。

物件の価格は、立地や築年数、住宅周辺の利便性など、あらゆる要因によって決まります。
損をしないために重要なことは、複数の業者に査定見積もりを依頼することです。

まとめ

離婚の際には、夫婦や家族で一緒に暮らしていた住居を、どのように運用するのかについて検討する必要があります。

夫婦の財産は共有財産であり、折半をするのが基本的なルールですが、不動産は現金のように半分に分けることが難しいものです。
また、売らずに居住を続けるケースでも、売却をするケースでも、後々トラブルとなってしまうケースは少なくありません。

この時、最初に大事なことは両者の話し合いです。
互いに足を引っ張りあうのではなく、新しい生活のスタートが切れるよう、できる限り協力しあう姿勢を示しましょう。

どうしても相手方の協力が得られない時には、住宅ローンの残債や金融機関の意向に注意を払いつつ、高く・早く・確実に売却することも重要です。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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