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お困り不動産とは

当サイトで掲示する「お困り不動産」とは?どのような不動産がお困り不動産なのか、詳しく解説します。

物件種別 その他

お困り不動産とは

読んで字のごとく、所有者様がお困りになっている不動産を「お困り不動産」と定義しています。不動産の種類や周辺環境によって、または所有者様の状況や関係権利者との問題など、不動産にまつわるお困りごとは多岐にわたります。その一部をご紹介します。

お困り不動産①「所有権」

所有権とは、土地と建物の所有者が同一名義の不動産をいいます。
所有権の不動産を売却したいと思うタイミングは人それぞれです。不動産売却を考えるケースとして、外的要因によるものが多いです。例えば、相続問題や離婚問題、金銭トラブルや近隣トラブルなどです。不動産売却までの時期や、その他関連する条件などの制約がある場合もあります。いつまでに必ず売却完了したい。買主に負荷がある売買条件をつけたい。など、所有権の不動産の売却といっても、一筋縄ではいかないケースもあります。
このように所有権の不動産の中でも、外的要因により、売却時期を含めて売買条件等を負荷しなければならない不動産は、売却までの難易度が高いため、所有権の不動産は、お困り不動産と言えるでしょう。

お困り不動産②「借地権」

借地権とは、借地借家法に定める定義に基づきます。
借地借家法第2条第1項記載の“建物の所有を目的とする地上権または、土地の賃借権”のことをいいます。借地権の実態としては、貸主(地主)と借主(借地権者)との間の土地賃貸借契約に基づく土地の賃借権が多く見受けられます。
地主様から地代を払って土地を借り、借地権者様が建物を所有している。このような状況が多いように思います。
借地権は、相続にて受け継がれていく権利です。子々孫々と受け継がれていきます。
借地権上の建物は借地権者の所有物ですので、維持管理の責任があり、相続やその他要因によって建物を維持するよりも、借地権付建物を処分したいと考えることもよくある話です。
借地権の売買には、地主様の承諾が必要となります。所有権の不動産と異なり、地主様という関係者が増えることにより、地主様にどのような話をするのか、どのような承諾が必要なのか、そもそも借地権という不動産は需要があるのかどうかなど、借地権付建物の売買に関する不安やお悩みは多く存在します。所有権の不動産を売買するよりも売却の難易度が上がるため、借地権の不動産は、お困り不動産と言えるでしょう。

借地権とは借地権の売却地主から立ち退き請求借地権と底地の同時売却

お困り不動産③「底地」

底地とは、前述した「借地権」が存在している地主様の土地、借地権負担付土地のことをいいます。底地は「借地権」の負担があるため、地主様の所有であるものの、借地権者に貸している土地なので自由に使用することができません。
前述したとおり、借地権が子々孫々と受け継がれていく以上、底地も受け継がれていきます。
借地権が法的に保護されている権利であるため、地主の一方的な理由により、土地賃貸借契約を解除することができません。地主によっては、相続対策やその他要因によって底地を処分したいと考えることがあります。しかし、通常の不動産とは異なり、自身で利用できない土地を買いたいと思う方が少ないため、売却の難易度は上がり、底地の不動産は、お困り不動産と言えるでしょう。
底地とは底地の売却底地を国が持っていたら底地の買取り

お困り不動産④「再建築不可」

再建築不可とは、建築基準法第43条に定める接道義務を満たしていなく、建替え等ができない不動産をいいます。不動産(土地)の価値は、その土地で何ができるのか最適な利用用途は何なのか、によって決まります。一戸建てを建てられる、マンションを建てられる、ビルを建てられる。によって価値(価格)が決まるといっても過言ではありません。
再建築不可の場合、そもそも建替えができないわけですので、一戸建てもマンションもビルも建てられません。現在建っている建物を取り壊したら、何も建てられないのです。
場所や状況によっては、駐車場や駐輪場などの利用形態は可能かもしれませんが、そのような活用ができる不動産はごくわずかです。何も建てられない不動産を買いたいと思う一般の方が少ないため、再建築不可の不動産は、お困り不動産と言えるでしょう。
再建築不可とは再建築不可の売却セットバックって?再建築不可のリフォーム

お困り不動産⑤「事故物件」

事故物件とは、不動産内で過去に事件や事故があった物件をいいます。事故物件という言葉は、一般的にもよく知られている言葉だと思います。不動産売買にかかわらず、賃貸でもよく聞く言葉です。賃貸でも敬遠されがちな事故物件ですが、より金額が大きい不動産売買では顕著にあらわれます。一生に何度もない不動産売買において、事故物件を選ぶ一般の方が少ないため、事故物件の不動産は、お困り不動産と言えるでしょう。
事故物件とは

お困り不動産⑥「共有持分」

共有持分とは、不動産を共有関係の状態及びその割合のことをいいます。例えば、AさんのBさんが半分ずつ持分で不動産を所有している場合、Aさん、Bさんともに1/2ずつの共有持分ということになります。Aさん、Bさんともに不動産に関する方向性が同一であれば何ら問題はございませんが、Aさんは処分したい(売りたい)、Bさんは維持したい(売りたくない)と、意思や方向性が相違した場合にトラブルに発展するケースが多く見受けられます。また、共有関係の間柄が遠縁で連絡がとれないなど、共有者の間でその不動産に関する意思・意向が一致しないケースもあり、共有者1名ですべてを決められません。共有持分は単独で売買することが可能です。しかし、共有持分を取得する買主は、自分一人の判断で不動産の活用・運用方法を決められないため、共有持分の不動産は、お困り不動産と言えるでしょう。
共有持分とは共有物分割請求って?

お困り不動産⑦「空き家」

空き家とは、建物を居住していない、利用していない建物と言います。建物を放置することで、居住環境が悪化し、売却しづらくなってしまう場合があります。火災の危険やごみの放置、浮浪者に占拠されてしまうなどのリスクがあり、近隣住民にとっても頭を悩ます問題になりかねません。また、空き家を維持管理するために余計な費用が発生してしまうために、空き家を放置しているケースも散見されるため、空き家の不動産は、お困り不動産と言えるでしょう。

お困り不動産⑧「任意売却」

任意売却とは、住宅ローン等の返済が滞り、金融機関より担保権の行使(競売)が行われる前に、金融機関の同意を得て不動産を売却することを言います。競売の場合に比べ、任意売却の方が売却金額や売却期間等に大きなメリットがありますが、金融機関との交渉が必要なため、一般の方がご自身で進めるにはハードルが高いため、任意売却が必要な不動産は、お困り不動産と言えるでしょう。
任意売却とは

お困り不動産⑨「立ち退き」

立ち退き案件とは、建物に賃借人が存在している不動産を賃借人付のままで売却することを言います。たとえば、築古のアパートなどの場合は、賃料も安く、収益物件として売却するよりも、立ち退きを行い、土地として売却することが向いているケースがあります。一般の方がご自身で賃借人と立ち退きの交渉を行い、賃借人を退去させたうえで不動産を売却することはハードルが高いため、立ち退きが必要な不動産は、お困り不動産と言えるでしょう。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介


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