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任意売却とは?競売との違いやメリット・デメリットを完全解説

「住宅ローンの返済に行き詰ってしまったので、不動産を少しでも高く売って生活を建て直したい」
「任意売却なら高く売れると聞いたけど、任意売却とはどのようなものなのか知りたい」
「住宅ローンの支払いが滞っているので、差し押さえられて競売にかけられないか不安だ・・・」

以上のような疑問や問題を持つ方も少なくないことでしょう。

その他 物件種別

任意売却で不動産を売却することができれば、一般的な不動産相場に近い金額で売れる可能性が高いです。

しかし、一般的な不動産売却とは異なる特殊な事情もあるので、任意売却ならではの特徴やメリット・デメリットについても把握しておく必要があります。

この記事では、任意売却とはどのようなものかを網羅しています。
競売との違いやスムーズに任意売却を進めるためのコツについても解説しているため、任意売却検討中の方はぜひご覧ください。

任意売却とは?

住宅ローンの支払いが困難になり、滞納をしてしまったり、従来通りの生活の維持が難しくなってしまったりした時、任意売却が一つの選択肢になることがあります。

この章では、任意売却に関する以下の項目について解説します。

  • ■任意売却とはどのようなものか?
  • ■任意売却はどのような時に取れる売却方法か?

さらに任意売却に関連する不動産用語に関する解説についても記載しています。

任意売却の概要

任意売却とは、所有している不動産の住宅ローンの支払いが難しくなったときに、金融機関の協力を得て不動産を売る方法のことです。

本来、住宅ローンが残っていると不動産を売却することができません。
用語解説の欄で詳しく紹介しますが、住宅ローンを利用して購入する不動産は、金融機関の抵当権が設定されているためです。抵当権とは、簡単にいうと「担保」のことです。

売主は、任意売却をすることにより、売却額を住宅ローンの返済に充てることができます。

任意売却の要件

任意売却は、不動産所有者が金融機関に対して相談して依頼するか、金融機関から任意売却の手段を提案されるかのどちらかです。

しかしながら、いつでも任意売却を進められるわけではなく、任意売却を進めるためには2つの要件があります。

要件①
住宅ローンの返済が困難な状態であること。
一般的には、住宅ローンの返済が2~3か月程度滞ってしまった時に、任意売却が認められます。

要件②
金融機関が任意売却に賛成をしていること。
任意売却は、あくまで金融機関の協力があってこそ取れる住宅の売却方法です。
特に、不動産の売却額が住宅ローンの残債よりも高額となってしまっているケースでは、売却手続き完了後に残ったローンの返済をしなくてはならないためです。

金融機関の協力が得られない時には、任意売却の手段を取ることはできません。
→交渉の仕方によっては、金融機関との交渉をスムーズに進められます。
その場合の対応方法は、任意売却で生活を整えるために押さえておきたい3つのポイントで詳しく解説しています。

任意売却に関連する用語解説

不動産用語や法律用語がたくさん出てくると、とたんに文章が難しくなってしまいます。

任意売却に関しても「任意売却」という用語がすでに難しい言葉でもあります。

そこで、この章で任意売却に関連する用語を、一つひとつ見ていきましょう。

  • ◆抵当権
  • 上でも紹介しましたが「抵当権」は借金の「担保」のようなものです。
    金融機関に住宅ローンを借りて住宅を購入する時には、住宅ローンの開始から完済までの期間中に抵当権を設定します。

    抵当権を設定することで、不動産の所有者が、様々なところからお金を借りている場合であっても、金融機関は優先的に借金を返済してもらえるということです。

  • ◆債権者
  • 任意売却の際の「債権者」とは、金融機関あるいは住宅金融支援機構など、売り主にお金を貸している企業や団体のことです。

  • ◆住宅ローンとローンの残債
  • 「確かに現状は月々のやりくりが厳しいけど、すでに何年も住宅ローンを返却しているのだから、ローンには残債が残っていないはず・・・」

    このような考えもありますが、住宅ローンには、不動産本体価格の他に不動産業者の利益や住宅購入に関する諸費用・金利などが含まれています。
    また、購入額の価値のまま不動産が売却できるわけではありません。
    従って、住宅を売却しても残債(住宅ローンの支払い残金のこと)の方が上回ってしまうケースは珍しくありません。

任意売却のメリット・デメリット

住宅ローンの返済プランが厳しくなってくると、どうしても先行きが不安になるものです。
しかし、任意売却のメリットをうまく活用できれば、返済の計画がスムーズに進むようになることもあります。

資金計画に困った際に、救済の期待ができる任意売却にはどのようなメリットがあるのかについて解説します。
併せて、任意売却を選択した際に想定されるデメリットについても紹介するので、ご自身の状況に照らし合わせながら進めていただけたら幸いです。

任意売却のメリット

任意売却のメリットを5点解説します。
これらのメリットをうまく活用し、不動産を少しでも高く・スピーディーに売却することが、生活の立て直しのために重要なポイントです。

  • ①自分の意思で売却できること
  • 住宅ローンの返済が滞って差し押さえられてしまうと、不動産は自分自身の物ではなくなり、強制的に退去させられてしまいます。売りたい相手に、希望する価格で売ることも、売った収益を自由に利用することもできません。
    差し押さえられる前に任意売却に成功すれば、自分の意思で不動産を売却することができます。

  • ②市場価格に近い金額で売ることができる
  • 任意売却では、一般的な不動産売却の流れで不動産を売却することができます。
    大きく価値を下げずに売ることができるので、生活の立て直しのためにも効果的です。

  • ③住宅ローン滞納などのリスクを周囲に知られる可能性が低い
  • 差し押さえにあったり、その後競売にかけられたりした時には、周辺の方々などに差し押さえの事実が知られてしまいます。
    しかし、任意売却であれば、住宅ローンを滞納していることや生活に困っていることなどの情報が、外部に知られることはありません。

    ただし、住宅ローンの滞納を何度か繰り返していると、保証機関に返済滞納の記録は残ってしまいます。
    その後、住宅ローン・自動車ローン・クレジットカード・保険商品の契約時の審査が通りにくくなってしまうため、早急に生活の立て直しが求められることに変わりはありません。

  • ④残りのローンの残債について債権者と相談できる
  • 任意売却によって得た金額を全て住宅ローンの返済に充てても、住宅ローンを完済できない時があります。
    不動産売却後は、抵当権(担保)の無い状態になってしまうため、通常は全額を一括返済しなければなりませんが、任意売却の後には金融機関と相談できる可能性があります。

  • ⑤将来の生活の立て直しがスムーズになる
  • 住宅ローンの返済が滞ってしまうと、不動産の他に給与が差し押さえられてしまったり、不動産を差し押さえられて退去を命じられた時の引っ越し費用が工面できなかったりするなど、生活の立て直しが困難になることがあります。

    任意売却であれば、高い査定額で売却できること、売却額がローンの残債を下回る場合であっても金融機関が引っ越し費用程度を手元に残せるように協力してくれるケースが多い、といった理由から生活の立て直しが行いやすくなります。

任意売却のデメリット

スムーズに売却手続きが完了すれば非常にメリットの大きな任意売却ですが、デメリットとなりうる点もあります。
この章では、任意売却のデメリットを4点紹介します。

  • ①手続きに手間・時間がかかる
  • 任意売却を進めるためには、手間や時間がかかります。
    売却手続きを自分自身で進めていかなくてはならないためです。

    不動産会社への相談・売却金額の設定・購入希望者との各種契約手続きなどを自身で進めていかなければなりません。不動産会社決定後は、不動産会社に実務は任せられますが、少なくとも方向性の決定などは売り主自身が行っていかなければなりません。

    また、媒介契約での不動産売却全般にいえることですが、理想的な購入希望者が現れない場合、いつまでも不動産を売却することができません。

  • ②任意売却を進めるには、要件を満たさなければならない
  • 任意売却の手続きを進めるためには、要件を満たさなければなりません。
    金融機関が任意売却に協力してくれない時には、任意売却の選択肢を取ることもできなくなります。場合によっては、金融機関に対して交渉力が必要になる場面も考えられます。

  • ③タイムリミットが存在する
  • 任意売却には、タイムリミットが存在します。
    金融機関との取り決めによって決定されますが、任意売却のタイムリミットは大体4か月程度です。
    買い手がなかなか見つからない場合、徐々に価格を引き下げたり、競売へ切り替えたりするなどの対応が取られます。

  • ④連帯保証人の同意が必要
  • 任意売却を進めるにあたって、連帯保証人の同意が必要です。

任意売却と競売・通常売却との違い

住宅ローンの支払いが困難になった時の不動産の売却方法としては、任意売却の他に競売と通常売却があります。

住宅ローンの支払いに困っている方は、次のような疑問や悩みを持つ方も少なくありません。

「結局、任意売却はお得なの?」
「任意売却と競売はどっちがお得なの?」

この章では、任意売却と競売や通常売却との違いについて詳しく解説します。

任意売却と競売との違い

競売は、住宅ローンの支払いが滞った時に取られる不動産売却方法の一つです。

「競売」といえば、なんとなく「避けたいもの」というイメージがある方も多いと思いますが、任意売却とはどのような違いがあるのでしょうか?

競売には、元の不動産所有者にとっては、デメリットや制約が生じます。
具体的な相違点は以下の通りです。

◆価格
任意売却は、市場価格に近い金額での売却が可能であるのに対して、競売の価格は市場価格よりも安い価格になるケースが大半です。競売の際の相場は、市場価格の7割程度です 。

◆売却方法
任意売却は、債権者の同意が必要であること以外は、自分の意思で売却手続きを進められます。
競売は、裁判所を通じて強制的に売却手続きが取られます。

◆プライバシー
競売にかけられると、新聞やインターネット上に情報が公開されてしまいます。

◆退去や引っ越し時期
任意売却は、タイムリミットの期限内であれば、退去日や引っ越しの日程を踏まえて売却の手続きを進められます。
競売は、手続きが完了すると、事情に関係なく直ちに退去しなければならない可能性があります。

違いを比較すると、競売は元の所有者にとってデメリットが非常に大きい売却方法であることが分かります。

※競売がスタートした後であっても、債権者の同意さえあれば同時進行で任意売却を進めることができます。

任意売却と通常売却との違い

任意売却と競売の違いについて比較していると
「結局、任意売却は通常の不動産売却と同じなの?」
という疑問もわいてくるかもしれません。

しかし、任意売却と通常の売却にも明確な違いがあります。

具体的な相違点は次の通りです。

◆売却の趣旨
通常の不動産売却は、個人の自由な意思によるものです。
不動産売却の最大の趣旨は、住宅ローンの返済に充当することです。
従って、債権者である金融機関の同意や協力が不可欠となっています。

◆タイムリミット
通常売却の場合は、売り主の好きなタイミングで自由に売却できます。
しかし、任意売却は債権回収が主な目的であるため、売却にはタイムリミットが設けられます。
少しでも高く売れることよりも、早く確実に売れることが重視されるということです。

◆不動産業者
通常売却の場合、大手不動産会社や地域密着型の一般的な不動産会社と媒介契約を結ぶケースが一般的です。
しかし、任意売却は特殊な性質を持つ契約であるため、任意売却に強い業者に依頼した方がスムーズに売却できます。

→任意売却専門の不動産業者については「任意売却を買取専門業者に依頼する6つのメリットとは?」 の記事にて解説しています。興味のある方は、ぜひチェックしてください。

◆同意の必要性
通常売却であれば、手続き上は所有者本人の意思のみで売却手続きを進めることができます。
任意売却には、債権者や連帯保証人の同意が必要です。

以上のように、通常売却と任意売却とでは、売却の意味合いが大きく異なります。

任意売却の手続き方法

では、住宅ローンの返済について困っている時や、滞納が続いてしまって銀行から任意売却を提案された時には、どのような手順で売却を進めればよいのでしょうか?

この章では、任意売却を進める際の手順について解説します。

手順①任意売却の必要性を判断する

差し押さえを受けないためにも、任意売却をするかしないかの判断をスピーディーに行うことは必要ですが、売却そのものを回避する方法についても検討する必要があります。

例えば、以下のケースでは売却せずに生活の立て直しが可能かもしれません。

生活を見直して節約をすれば、住宅ローンを支払いながら日常生活を維持できるケース
不動産の売却額が住宅ローンの残債を上回るケース(もしくは、住宅ローンの残債に手元にある現金を加えれば、住宅ローンを完済できるケース)

手順②不動産業者の選定

任意売却での売却を進める場合、不動産業者の選定を行います。

任意売却では、売却までの期間に限りがあることや、売却手続き自体が特殊であることから、自分にピッタリあった業者を選ぶことが大切です。
任意売却を強みとしている業者の中には、不誠実な業者もあるため、業者選びの成否が売却の満足度に直結します。

任意売却時の不動産業者の選び方については「任意売却の「買い手がつかない」を回避!買取業者の選び方」の記事にて詳しく解説しています。これから任意売却を進めようと考えている方は、ぜひご覧ください。

※任意売却の相談先として、弁護士などの法律専門家に相談をする方法もあります。
任意売却をしても残金を完済できないケースなどで債権整理の相談をする場合には、弁護士への相談が必要になる場面はありますが、法律の専門家は不動産についてのプロというわけではありません。
また、不動産の媒介契約ができるのは宅地建物取引の免許を受けた業者のみです。

むしろ、不動産専門業者の中に、弁護士や司法書士など法律の専門家と提携している業者があるので、法律の専門家と提携をしている不動産業者に依頼した方がスムーズです。

手順③債権者に任意売却の相談を申し入れる

債権者(銀行などの金融機関)に対して、任意売却の相談を申し入れます。

債権者が任意売却に同意してくれれば、金額や販売期限・売却後の残債の返済方法を打ち合わせし、任意売却の手続きをスタートします。

売却の流れは、一般的な不動産売買の流れとほぼ同様です。
購入者が見つかったら、入居日などを確定の上、売買契約手続きを締結しましょう。

手順④決済と清算

不動産の売却手続きと同時に、不動産の代金を回収します。

不動産の売却額は、主に住宅ローン返済のために充てられますが、不動産会社の仲介手数料や登記費用・印紙代・引っ越し代など、売り主の手元に必要な分の配分も必要です。

あらかじめ作成した配分表に基づいて、売却益を清算します。

手順⑤返済プランの実行

売却益の清算が完了したら、住宅ローンの残額についての返済方法について考えなくてはなりません。

不動産の売却が完了した時点で、抵当権が削除され無担保の状態となっているため、本来は一括での返済が必要です。

住宅ローンの種類によって、以下の対応策が取れます。

  • ①金融機関の一般的な住宅ローンの場合
  • 金融機関に、それぞれの規約などに基づいて返済方法を相談します。
    相談によっては、ローンの残金の減額が可能なこともあります。

    金融機関での規定などに基づいて返済方法が決定されるため、金融機関に相談しましょう。
    ただし、ローンの減額や支払いの猶予を依頼するには交渉力が必要です。

  • ②長期固定金利(フラット35)の場合
  • 住宅ローンの残債減額の対応相談は不可です。ただし、無理のないプランで返金を進められるように、一括ではなく分割での支払いを相談したり、月々の負担額を相談したりすることは可能な場合があります。

任意売却の不動産業者の中には、任意売却後の相談についてのアドバイスに対応している業者もあります。
信用のできるサポートの厚い業者を選定するようにしましょう。

◆債権整理
任意売却後に、法的な手続きなどにより住宅ローンや借金の返済の減額などを依頼する手続きを債権整理といいます。

債権整理は、以下の3つの種類があります。
いずれも、弁護士などの法律の専門家に依頼をするとスムーずに手続きを進めることができます。

  • ■任意債権整理
  • 債権者に対して、個別に支払いの減額を求める手続きです。
    一般的には、金利部分についての減額が認められる可能性があります。

  • ■個人再生手続き
  • 裁判所を通じて債務(借金や住宅ローンの支払いなど)を減額してもらう手続きのことです。
    裁判所を通して手続きを依頼することで、任意債権整理よりも減額幅が大きくなる傾向があります。

  • ■自己破産
  • 自己破産を宣告すると、借金やローンの残債などをなくすことができます。
    その代わりに、自分自身の財産の大半を没収されます。

任意売却で生活を整えるために押さえておきたい3つのポイント

任意売却をする際に押さえておきたいポイントは、早く・高く売ることと、売却後の生活を安定させることです。

どれも非常に当たり前のことではありますが、次のように質問されたら、明確に答えるのは難しいのではないでしょうか?

「具体的にどのように売却手続きを進めたら、スピーディーに高く売ることができて、その後の生活が安定するの?」

この章では、任意売却時に押さえておきたいポイントを3点解説します。

スピード感を意識する

任意売却では、スピーディーに売却することが特に重要です。

売却に時間がかかってしまったら、タイムリミットが来てしまって競売に切り替えられてしまう可能性があります。

また、住宅ローンの返済が滞ってしまった時点で、個人信用情報にキズの履歴がついてしまいます。

履歴を消すための方法(=ブラックリストから自分の名前を消す方法)は、5年間以上「キズ」をつけないことなので、滞納金の完済は非常に優先事項が高い項目です。

引っ越し代金など必要な金額を手元に残せるように債権者に交渉する

任意売却の主な目的は住宅ローンの返済に充てるためですが、それでもすべての金額が住宅ローン返済に充てられるわけではありません。

金融機関に対して交渉すれば、必要なお金は売却益の中から配分してもらうことができます。
配分が必要となる項目は、以下の通りです。

引っ越し代
不要な家財や設備の撤去費用
任意売却の際の不動産会社への仲介手数料
司法書士費用(抵当権の抹消手続きにかかる費用)
管理費や修繕積立金の滞納分(マンションの場合)
固定資産税などの滞納分

これらの項目は、事前に必要額を算出して金融機関に相談すれば、配分が認められる可能性のある項目です。

逆に、必要な金額を手元に残す手続きをしていなければ、せっかく任意売却で物件が売れても、すぐに生活が行き詰ってしまいます。
特に引っ越し代や家財の撤去費用などは、必ず認められるというわけではないため、金融機関に対して必要性を訴えてうまく交渉する必要があります。

※引っ越し代や司法書士費用は、業者やタイミング・手続き内容によって金額が異なるため、事前に見積もりを取っておきましょう。

任意売却の実績ある業者に依頼する

任意売却に成功するために重要なことは、実績のある不動産業者に依頼をすることです。

任意売却は、通常の不動産売却と異なり、金融機関に対しての交渉などが必要であるため、ノウハウや経験が必要です。
また、売却価格の設定や売却益の配分、売却後の計画の立て方など、非常に専門的な項目もあります。

任意売却を成功させるためには、任意売却の実績が豊富な専門業者に依頼するのがベストです。
さらには、複数の業者に査定見積もりを依頼して、信頼できる業者を選ぶことが非常に大切です。

限られた期間で最大限の成果が得られるよう、信頼のできる不動産業者を選びましょう。

まとめ

住宅ローンの支払いが滞ってしまった時、タイムリミットの期間内に任意売却に成功すれば、一般的な不動産相場に近い金額で物件を売却できる可能性が高いです。

ただし、任意売却をするためには、債権者である金融機関の同意が不可欠です。
また、任売売却後の返済プランについても、不動産売却の時点からしっかりとイメージしておく必要があります。

こうした任意売却ならではの特徴を理解して、信頼できる不動産業者に依頼することが、スムーズに任意売却をするための近道です。

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