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任意売却を買取専門業者に依頼する6つのメリットとは?

スピーディな売却が非常に重要な任意売却では、買取専門業者に買取を依頼するのも、効果的な選択肢の一つです。
タイムリミットが設けられている任意売却では、期限内に買取手続きを完了させられるかどうかが、とても重要な意味を持つからです。
タイムリミットまでに売却することが出来なければ、不動産は競売にかけられる可能性があります。

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ただし、任意売却の場合は、専門業者に依頼したとしても必ずしも買取が認められるとは限りません。
任意売却が認められるには、債権者である銀行などの同意が必須条件であるためです。

この記事は、任意売却の買取専門業者の概要やメリット・デメリット・買取相場などを解説します。

「競売は何とか避けたいけど、期限内に買い手が現れるか不安・・・」
という方は、専門業者による買取を一つの選択肢としてください。

任意売却を成功させ、生活の立て直しを図るために、今回の記事を参考にしていただけたら幸いです。

任意売却には買取専門業者がおすすめ

任意売却をする際に、一般的に利用されるのは不動産業者の仲介による売却です。

しかし、タイムリミットがある任意売却の場合、不動産業者に直接買取をしてもらうことができれば、タイムリミットの制限を心配する必要がなくなります。 

この章では、任意売却の特性を踏まえたうえで、買取専門業者への買取依頼ができるか否かについて解説します。

任意売却とは?

任意売却とは、住宅ローンの返済が2か月以上滞ってしまった時に競売を避けるための売却方法です。
競売になってしまうと、一般的な買取額の7割程度 の買取額になってしまったり、法的に強制的に売却手続きが進められてしまったりしますが、任意売却に成功すれば一般的な不動産売却に近い手続きで不動産の売却ができます。

任意売却の流れとしては、まず競売にかけられる前に、債権者である金融機関に任意売却をすることや、売却価格についての同意を得ます。

同意を得た後に、一般の不動産売買と同様の流れにて、売却手続きをおこないます。
任意売却と一般の不動産売却の最大の違いは、タイムリミットがあることです。

一般の不動産売却と異なり、住宅ローンの清算が大きな目的となっているため、債権者の意向に沿って、売却手続きをしなければなりません。

任意売却のタイムリミットは、一般的に4か月間程度です。
タイムリミットを過ぎてしまうと、不動産は競売にかけられます。

任意売却でも不動産業者に買取が依頼できるケースがある

せっかく高く売れる可能性があるにもかかわらず、時間が経過してしまうと競売されてしまうのであれば、仲介を依頼していても不安ですよね?

そこで、任意売却時の売却方法の選択肢の一つとして考えられるのが、買取専門業者による買取です。

任意売却物件の買取専門業者の中には、仲介ではなく直接物件の買取を行っている業者もあります。査定額の折り合いさえつけば即買取ということも可能です。

仲介ではタイミングよく買取希望者が現れない限り、どんなに条件の良い物件でも確実に売れるわけではありませんが、不動産業者による買取の場合はタイムリミットを気にせずに取引を進めることができます。

任意売却物件を買取してもらうための要件

上記で記載した「査定額の折り合いが付けば」という点には、2点のポイントがあります。

希望額で売却ができるか否か
債権者である金融機関の設定する価格以上の査定額となるか否か

任意売却物件は、住宅ローンの返済を目的とした売却方法であるため、債権者である金融機関の意向に沿って手続きを進めなくてはなりません。

一般的に、不動産会社に買取を依頼するときには、仲介の場合よりも相場価格が安くなってしまいます。
場合によっては、査定額が不動産業者の査定額となることもあります。

買取価格が安くなってしまうと、住宅ローンの返済金額がその分減ってしまうため、金融機関が買取での売却を認めてくれないケースがあるということです。

以上のポイントを踏まえると、任意売却物件の買取を専門業者に依頼する際には、売り主さん自身と金融機関がともに納得できる条件で、売却が可能な時にのみ買取専門業者に売却をすることができます。

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任意売却に買取専門業者を利用する6つのメリット

任意売却は、スピードが非常に重要であることは前章で紹介した通りですが、他にも買取専門業者に依頼をするメリットがあります。

買取専門業者ならではのメリットを知ることが、効果的な売却手続きに繋がります。

契約のトラブルが発生するリスクが少ない

買取専門業者に依頼する場合、契約のトラブルになるリスクが少ない点がメリットとして挙げられます。

仲介の場合、最終的な購入者が個人であるため、住宅ローンが下りなかったり、知識不足による食い違いが生じてしまったりする可能性があります。
しかし、専門業者の場合は不動産業者であるため、そのようなリスクの可能性が非常に小さくなります。

査定額を比較して検討することができる

不動産の仲介の場合、査定額はあくまでも見積額であるため、査定額通りの金額で売れるとは限りません。
しかし、買取の場合には査定額がそのまま業者の買取希望額です。

従って、査定見積もりを依頼して、金額を見てから売るか売らないかを判断することができます。
複数の専門業者に査定見積もりを依頼して、査定額を比較してから判断することも可能なので、少しでも高い価格で売ることが可能です。

一括査定サービスを利用すれば、少ない手間で査定額を手軽に比較することもできるため、最小限の手間で料金を比較できます。

瑕疵(かし)担保責任が免除される

仲介で個人の第三者に不動産を売却する場合は、瑕疵担保責任を負います。
例えば、白アリや雨漏り、住宅の傾きなど重大な欠陥があった場合、売り主側で責任を取らなければならないということです。

具体的には、修繕費用を全額負担したり、契約の解除に応じたりする責任が生じることになります。
一般的に、瑕疵担保責任を負う期間は、1年間と設定されるケースが多いです。

しかし、買取専門業者が取引の相手方の場合、瑕疵担保責任が免除されます。
取引相手が不動産のプロフェッショナルなので、業者自身でチェックする責任を負うということです。

従って、売却後に費用を請求されたり、契約が取り消されたりするリスクを心配しなくてもよくなります。

現況のまま売却できる

買取専門業者に売却する場合には、現況(現在の状態)のまま売却手続きを進めることができます。

仲介での売却をするケースでも現況のままの売却は可能ですが、古い物件や破損箇所がある物件では、修繕やハウスクリーニングをしないと物件価格が大きく下がってしまうことがあります。

買取専門業者であれば、現況のまま売却して、その後の運用もお任せすることができます。

債権者に対する交渉を依頼できる

任意売却物件の場合は、債権者に対する交渉が重要な場面が少なくありません。

上述の売却額の設定の他に、任意売却による売り上げの分配や任意売却後の返済プランなど、交渉の内容・結果がその後の生活の立て直しに非常に大きな意味を持ちます。

一般的な不動産業者は任意売却についての知識やノウハウを持っていないため、債権者に対する交渉を依頼することはできません。
しかし、任意売却専門業者ならこれらの経験を豊富に持っているため、交渉の対応を依頼することもできます。

即入金可能

買取業者に買取を依頼して契約が成立すれば、数日で支払いをしてもらうことができます。

任意売却の手続きを早く済ませることは、滞納の状況をリセットして、生活を早く立て直すためにも重要なことです。

例えば、新たにローンを組んだり生命保険に加入したりするためには、滞納状態がクリアになってから5年間無事故(滞納をしないこと)の実績を作る必要があります。

従って、できるだけ早く滞納状態を解消することで、次にローンを組んだり保険商品を購入したりできる時期が早く到来するということです。

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任意売却物件を買取専門業者に売却する際の相場

あくまでも一般的な相場ではありますが、不動産買取業者が物件の買取をするときの相場は、本来の不動産価値の7割程度 です。

ただし、7割程度といえば、競売の相場と比較しても大きな変わりはありません。
競売と同額程度だと、債権者から認めてもらえない可能性が高いということになります。

とはいっても、数は少ないながらも任意物件の買取を積極的に行っている業者もあります。
また、物件の状態によっては、相場よりも高い査定額が付きやすい物件もあります。

従って、任意売却の買取を目指すには、ご自身の物件の価値を知り、積極的に買取を行っている業者に依頼することが大切になります。
そして高値で購入できる業者を見つけるためにできることは、複数の業者から見積もりを取ることです。

複数業者に見積もり依頼をすることで、債権者と交渉可能な買取価格での売却ができる可能性があります。
複数の業者に査定を依頼するには、一括査定サービスなどを手軽に利用する方法を活用すると便利です。

まとめ

任意売却物件であっても、債権者の同意を取ることさえできれば、業者に直接売却することができます。

この時のポイントは以下の2点です。

・大手不動産業者などの一般的な不動産業者では、そもそも任意売却物件を買い取ってもらえない可能性が高い
・債権者である金融機関の同意がなければ、売却をすることができない(買取物件の相場である7割程度ですが、債権者に買取を認めてもらうには、競売の相場よりも高い査定額でなければ同意が得られない)

従って、必ずしも買取専門業者の買取が利用できるとは限りませんが、もし利用できる場合には大きなメリットがあります。
まずは、気軽に査定見積もりから依頼されてみてはいかがでしょうか?

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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