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任意売却

任意売却・競売

任意売却(任意売買)は住宅ローンなどの返済が難しくなった場合に、住宅ローンを残したまま売却する方法

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任意売却とは?

任意売却(任意売買)とは住宅ローンなどの返済が難しくなった場合に借り入れている金融機関の同意を得て売却する方法になります。
しかし、売却した金額は、原則、全額返済をし返済後に残った住宅ローンに関しては返済額を見直して毎月支払っていきます。

通常住宅ローンは支払い日までに返済をすればいいのですが、返済が滞ってしまうと期限の利益を喪失してしまい、金融機関は一括返済を要求してきます。それでも返済が行われなければ自宅は強制的に競売(所有者の意思に関係なく裁判所が所有者に代わって競売を行い競落者(購入者)を決定します。)にかけられてしまい資産を大幅に損失させることとなってしまいます。そこで債権者となる銀行や金融機関などと交渉をし、同意をもらった上で不動産を自らの意思によって売却することができるのです。

任意売却と競売って何が違うの?

大きく違うのは所有している不動産を自己の意思で売るのか、強制的に売却されるのかの違いです。前者が任意売却で後者が競売となります。
また、自己の意思で売却する場合と競売によって売却される場合には売却金額で大きな差が生じてきます。
競売にかかる費用は登記費用、印紙、予納金などを含めると高額になる可能性があります。この費用は売主である債務者から差し引かれてしまいます。なので、売却したお金を返済しても自己の意思によって売却した金額よりも残債が多くなり競売にはデメリットが多すぎるのです。

任意売却と競売の比較

任意売却 競売
売却価格 高い 安い
プライバシー 売却経緯は知られない 競売と知られる可能性はある
残った債務の返済交渉 できる できない
退去 相談してある程度決められる 強制的に退去
金融機関との交渉 不動産会社などが行う すべて自分で行う

任意売却にもデメリットはあります

任意売却も返済金の滞納を数回しないと任意売却の相談ができません。ですが、同時に競売へのリスクも負うことになります。
任意売却は自己の意思によって売却を進められますが、売却できなければ競売になってしまいます。任意売却は競売になるまでの時間との闘いでもあります。
仲介業者に依頼して売却も可能ですが、媒介の依頼を受けてから買主を探さなくてはならないのでやはり時間がかかってしまい競売になってしまったなどという話も少なくはありません。
しかし、不動産の買取会社であれば査定が出ればその金額で買取可能になるので1ヶ月程度で売却も可能となります。一長一短なのでどちらがいいかは各業者に聞いてみるのもいいと思います。

任意売却することのできる期間

債務を抱えた側にとってメリットの多い任意売却ですが、いつでも売却することができるわけではありません。滞納前には任意売却はできません。住宅ローンの支払いを滞納してから競売にかけられるまでの期間は約1年となっていますが、競売における入札開始日の2日前までが一般的な任意売却可能期間となります。販売期間だけでも約3ヶ月〜半年程度の余裕を見ておいた方が良いため、売却に向け早めに行動することが重要となります。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りる際に借金となるので、家や土地を担保とし支払いができなくなった場合には、その家や土地を競売にかけ、借金の返済にあてる仕組みのことを言います。似た例として、質屋があります。質屋に物を預けるとその預けた物の価値に応じたお金を貸してくれます。そこでもしお金の返済ができなくなってしまった場合は、預けた物は質流れとなり、質屋さんは預けた物を売って換金し債権の回収を行います。それと同じような仕組みが抵当権です。

抵当権の解除に必要なことは住宅ローンの完済です。住宅ローンの返済ができない場合、基本的には不動産の売却を行うことはできません。抵当権の解除後に売却することが前提となっているからです。そして、住宅ローンの返済ができない場合は、法に基づき競売となってしまいますので、売却価格も安くなり周囲にも知られてしまうのでデメリットが非常に大きくなってしまいます。そこで、全額完済できないとしても、銀行側に掛け合い一般市場価値に近い価格で不動産を売却する方法=任意売却です。

早い段階で任意売却するかどうかの決断を行い、安心して任せられる業者様を見つけることが成功の鍵となります。任意売却には専門的な知識と経験、ノウハウなどが必要となるため色々な不動産会社を比較・検討することのできる当サイトを是非ご活用ください。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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