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任意売却後の残債(残ったローン)はどうする?返済方法を完全解説

任意売却をした後にも残債が残ってしまうことは珍しくありません。
生活の立て直しをするには、残債の返済まで踏まえて検討する必要があります。

「そもそも月々の負担が苦しいから任意売却をしたのに、残債が残ってしまうなら結局支払いが苦しくなってしまう・・・」

との不安を持つ方もいると思います。

その他 物件種別

しかし、債権者との交渉や相談により、月々の負担額を減らしたり、毎月の返済額を抑えるように調整したりすることも可能です。

この記事では、任意売却後の残債についての返済方法について解説します。

任意売却をしても残債が残るときにはどうなる?

住宅ローンには、金融会社の金利や諸費用などが含まれており、また購入時の金額でそのまま売却できるわけではないため、希望額で売却できても残債の金額を下回ることは珍しくありません。

まずは、残債が残ってしまう時に、一般的にどのような扱いになってしまうのかについて解説します。

任意売却
住宅ローンの支払いを数か月滞納した時に、債権者(住宅ローンを契約している銀行など)の同意のもと、一般的な不動産価格相場に近い金額で住宅の売却手続きをすること。
任意売却は、住宅ローンの返済に充てることが目的とされているため期間が設けられており、任意売却に成功すると、相場よりも安く強制的に売却手続きがされる競売を避けることができます。

残債の支払い義務は残る

任意売却に成功したとはいっても、必ず住宅ローンが全て無くなるわけではありません。

従って、任意売却をしても残債が残ってしまう場合には、次の選択肢の中から対応を考えなくてはなりません。

①残債を支払う
②債権整理や自己破産などの手段にて、支払いの一部あるいは全額を免除してもらう

ローンの残債は、全額支払うことが原則です。

とはいっても、住宅ローンの負担が苦しかった方にとっては、支払い総額が減ったとはいっても毎月の負担額が変わらなければ、月々の負担は変わらず苦しいものとなります。

ましてや、残金の一括支払いを求められても、対応できるケースは滅多にないでしょう。

そこで、現実的な方法として、対応可能な範囲でできる内容を債権者に相談します。

「財産を手放したくない」などの理由から、自己破産を避けたい方が多いかと思いますが、債権者側にとっても無理な条件を要求して自己破産されてしまったり、残債が滞納になってしまったりする状況は望ましくありません。

そのような状況になってしまうと、結局、住宅ローンが回収できないためです。

無理なく残債を返却していくためにできる相談とは?

残債を無理なく返却していくためには、どのようなことが相談できるのでしょうか?

現実的に可能な対策は以下の2つです。

  • ■月々の負担の軽減
  • ■残債の減額

具体的に、どのような対応を相談できるのかについては、債権者との交渉次第になるため、いかに交渉するかが重要なポイントです。
→失敗しない交渉の進め方は、この記事の2章にて紹介するので、ぜひチェックしてください。

債権者が民間の金融機関の場合と住宅金融公庫の場合

残債の支払い方法には、月々の負担軽減と残債の減額の2通りの方法があることを記載しました。
しかし、実際にどのような方法がとれるかは、どの金融機関で住宅ローンを借りていたかによって左右されます。

◆民間の金融機関で住宅ローンを借りていた場合
民間の金融機関の住宅ローン残債の場合、月々の負担軽減と減額の両方を交渉することが可能です。

減額の相談が可能な理由として、カギを握っているのはサービサーです。
サービサーとは、元々の債権者の代わりにローンの残債の回収業務を引き受ける業者のことです。

サービサーは、債権を安く買い取っているので、全額の支払いが難しいときには減額に応じてもらえる可能性があるということです。

◆住宅金融公庫で住宅ローンを借りていた場合
長期固定金利「フラット35」の利用者が多い住宅金融公庫では、月々の負担額の軽減は可能ですが、支払いローン総額の減額には対応してもらうことができません。

住宅金融公庫では、債券がサービサーに譲渡されずにそのまま住宅金融公庫が回収業務を担うことになります。

月々の負担額は相談に応じてかなり安く抑えるように相談することも可能です。

任意売却後の残債の負担を無理のないものにするには不動産選びが重要!

任意売却によって生活を建て直すためには、以下の2点が必要です。

①任意売却により、スピーディに高く不動産を売却すること
②任意売却後に、無理のない返済プランを立てて生活の立て直しをすること

無理のないプランを立てるためには、前の章で紹介したように債権者との相談が大きな役割を果たします。
任意売却に成功するためには、任意売却だけではなく終了後の返済プランまで見越して売却の計画を立てることが大切です。

そのために重要なことは、実績が豊富な任意売却専門業者への相談です。

任意売却では、債権者である金融機関との交渉や任意売却後の返済計画についても専門的な知識・経験が必要です。
そのためには、不動産知識のほかに法律知識が必要とされる場面もあります。

任意売却を専門とする不動産業者では、法律の専門家である弁護士などと連携して、無理なく損をしないプランを相談してくれる業者があります。

任意売却専門業者については「任意売却を買取専門業者に依頼する6つのメリットとは?」 の記事にて解説しているので、ぜひ参考にしてください。

無理のない返済プランを立てるために知っておきたい4つのポイント

無理のない返済プランを立てるために、あらかじめ知っておきたいポイントが4つあります。

知識や実績の豊富な不動産業者に依頼できれば、注意点を踏まえた相談や債権者との交渉に応じてもらえることにはなりますが、業者選びに失敗しないためにも、売り主さん自身が注意点を把握しておくことがとても大切です。

任意売却後の残債にも金利がかかることに注意!

月々の負担を軽減するために、毎月の負担額を安く抑えて長い年月をかけてローンを返済していく方法を取ることがあります。

この時に注意したいのは、任意売却後の残債にも金利が発生することです。

負担額を安く抑えすぎると、毎年発生する利息の支払いが精一杯になってしまい、いつまで経っても残債が減らないという自体に陥ってしまうことがあります。

無理のないプランを計画することは重要ですが、状況が改善して収入があがったときに負担額を増やしたり、繰り上げ返済をしたりするなどの検討をしましょう。

任意売却額の配分にも注意!

生活を建て直すためには、住宅ローンをひと月でも早く0にして、きれいな状態に整えたいものです。

そのために「任意売却で少しでも高く売り、そこで得た金額を全部返済に充てたい」と考える方もいるでしょう。

しかし、任意売却によって得られた利益を全てローンの返済に充当できるわけではありません。
以下の項目にて当面の費用が必要だからです。

  • ■引っ越し代
  • ■不要な家財や設備の撤去費用
  • ■任意売却の際の不動産会社への仲介手数料
  • ■司法書士費用(抵当権の抹消手続きにかかる費用)
  • ■管理費や修繕積立金の滞納分
  • ■固定資産税などの滞納分

もちろん、これらの費用がご自身の手元で準備できれば、任意売却で得た利益を配分する必要はありません。

しかし、例えば引っ越し費用などはあらかじめ準備しておかないと、退去が出来ずせっかく任意売却に成功しても、スムーズな物件の引き渡しが難しくなってしまいます。

あるいは、引っ越し費用や不用品の処分費用が工面できずに、新たな借金を抱えてしまうリスクもあります。

このように必要な金額を手元に残すためには、任意売却の相談をするときに金融機関に対して、必要な金額を明示して相談することが大切です。

住宅ローン残債以外の借金やローンの有無もチェック

月々の収支を計算する際には、住宅ローン以外の借金やローンの有無、金額の把握も重要です。

住宅ローンの負担を無理のないものにできたとしても、その他のローンの負担が家計を圧迫してしまうことがあるからです。
また、その他のローンが負担しきれなくなってしまったり、滞納してしまった場合、負担が高額となってしまい、ブラックリストに記録されてしまったりすることになります。

収入と支出、現在のローンなどの状況を総合的に見て、生活を建て直すことが大切です。

どうしても生活の立て直しが困難な時は法的な債権整理も検討する

生活の立て直しが困難な時には、法的な解決策を取った方が良いケースもあります。

ローンの返済が厳しい時に取れる法的な対応策は、以下の通りです。

①任意整理
任意整理とは、残債の支払い金額や方法について、裁判所を通さずに債権者と直接交渉をすることです。
一般的には、金利部分の減額などが交渉できる可能性があります。

②個人再生
個人再生は、借金の返済が困難であることを裁判所に認めてもらい、借金やローン残債の減額を申請する方法です。
任意整理よりも減額幅が大きく、最大で10分の1程度にローンの減額を申請できる可能性があります。

住宅ローンについては個人再生が利用できないため、住宅ローン以外の借金の負担を軽減する方法として利用できます。

財産を手放す必要はありませんが、公務員などの特定の職業に就けなくなるというデメリットがあります。

③自己破産
自己破産は、裁判所に返済能力がないことを認めてもらうことにより、一切の借金やローンの負担を免除してもらう制度です。
自己破産をすると、任意整理後のローンやそのほかの全ての借金の返済義務がなくなります。

住宅の他に車などの高価な財産は全て没収されることになります。
しかし、自己破産後の給与は自分の収入とすることができるため、生活の再スタートを切ることができます。

専門家に依頼するためにも、実績や事例の豊富な不動産会社へ!

上述の通り、金融機関の相談の際にも任意整理後の返済計画を検討する際にも、法律や不動産の専門知識や経験が欠かせません。

繰り返しにはなりますが、任意売却を成功させるためには、実績の豊富な不動産会社に依頼できるか否かが重要なポイントになります。
法的な債務整理を行う際には、弁護士や司法書士などの法律の専門家に相談する方法もありますが、任意整理を専門としている不動産会社の中には、法律事務所と提携している事務所も少なくありません。

実績の豊富な不動産会社を確認するために参考にしたいのは、過去の事例です。

不動産業者のホームページをチェックしたり、問い合わせの際に相談したりするなどにより、ご自身の状況と似た事情での実績の有無を検討すると良いでしょう。

まとめ

任意売却の後に、残債が残ってしまう場合があります。

一般的には、債権者に相談をして月々の負担額を調整するか、残債の総額を調整するなどの対応が取れます。
具体的に、月々の負担をどの程度にするか、どの程度の減額が認められるかは、現在のご自身の経済状況や収入の見通しなどを踏まえて、債権者と相談をすることになります。

生活の立て直しをスムーズに行うためには、債権者との交渉が重要なポイントになります。

交渉を有利に進めるためには、実績と知識が豊富な不動産会社に相談することがカギとなります。
任意売却を専門としている不動産会社は、弁護士などの法律専門家と提携して、債権者との交渉や任意売却後の返済プランにのってくれる業者もあります。

任意売却の際には、物件を高く売ることに加えて、売却後の返済プランを踏まえて計画しましょう。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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