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任意売却の依頼手続き!売れるまでの流れを解説

「競売を避けるには、任意売却がおすすめって聞いたけど、どのような流れで手続きを進めればいいの?」

不動産の売却にはなかなかなじみのない方が多いと思いますが、任意売却はその中でも特殊な契約手続きです。
手続きの流れや方法について不安や疑問を持っている方も多いのではないでしょうか?

その他 物件種別

この記事では、任意売却の手続き方法の一般的な流れについて解説します。
記事を参考にしていただければ、スムーズに売却の手続きを進め、生活の再スタートのきっかけにしていただけます。

任意売却
任意売却とは、住宅ローンの返済が滞ってしまったときの住宅の売却方法の一つです。
通常は、住宅ローンの返済を滞納してしまうと一括でのローン返済を求められるか、不動産を競売にかけられるかのいずれかになりますが、任意売却なら一般的な不動産売却のような流れで、売却手続きを進めることができます。

ただし、任意売却は住宅ローンの返済を主な目的としているため、債権者の同意が不可欠である点など、一般的な売却とは異なる点もあります。

任意売却の手続きの流れ①不動産業者と契約を結ぶ

住宅ローンの支払いが困難になり、2か月以上の滞納をしてしまったときには、任意売却もしくは競売のいずれの方法を選択するかの判断を迫られます。

この時、債権者である金融機関から任意売却を進められるケースと、ご自身で任意売却を希望して金融機関に相談するケースの2通りがありますが、どちらの場合であっても手続きの流れは大きく変わりません。

まずは、不動産業者と媒介契約、あるいは買取手続きを依頼するまでの流れについて解説します。

任意売却専門の不動産業者を探す

任意売却をスタートするときに最初に行うのは、任意売却の専門業者を探すことです。

任意売却は、通常の不動産売却と異なる不動産売却手続きなので、一般的な不動産業者に依頼をしてもあまり理想的な手続きを進めることができません。

債権者である金融機関に交渉したり、任意売却後に法的な手段を含めて生活の立て直しプランを検討したりするなど、通常不動産業者が行わない業務を伴うため、任意売却の経験や知識が豊富な業者に依頼をすべきです。

任意売却専門業者と一般的な不動産業者との違いについては、「任意売却専門の不動産業者とは?一般の業者と比べて役に立つのはどっち? 」の記事にて詳しく解説しているので、気になる方はぜひ参考にしてください。

任意売却専門の不動産業者に相談

不動産業者の候補が決まったら、実際に連絡を取って相談を進めていきましょう。

一口に「任意売却」といっても、不動産の状態や債務の状況・物件のエリア・景況感などによって、取るべき対応は異なります。

とはいえ、実績・知識が豊富で親身になってくれる不動産業者への相談が、任意売却成功の大きなポイントとなるのは、任意売却すべてのケースに共通する項目です。

相談をしながら、信頼のおける業者であるか否かを見極めていきましょう。

不動産業者と契約を結ぶ

不動産業者が確定したら、媒介契約を結びます。

媒介契約に先立って、物件の状態や状況などを踏まえて見積もり査定や方向性の決定を進めていきます。
おおよその任意売却完了後の生活建て直しのプランについてもイメージして、不明な点は相談してクリアにするようにしましょう。

また、不動産業者によっては、買取に対応している業者もあります。
買取の場合、不動産業者が直接物件を買い取ってくれるため、契約手続きが完了すればすぐに物件を現金化することができます(ただし、金融機関の同意は必要です)。

買取業者の買取については「任意売却を買取専門業者に依頼する6つのメリットとは?」 にて解説しているので、詳しく知りたい方はぜひご覧ください。

任意売却の手続きの流れ②不動産の任意売却をスタート

不動産業者が決まったら、次は任意売却の手続きを実際に進めていきます。
任意売却の場合、売れない状況が続いてしまうと最終的には競売にかけられてしまうため、スピーディに手続きを進めていくことが重要です。

業者と相談して売却価格を決定

不動産業者と相談をして、物件の売却額を決定します。

一般的な不動産売却と異なるのは、売却の価格について債権者の同意が必要だということです。

従って、任意売却の場合は「少しでも早く売りたいから値段を下げて・・・」といった対応が取れないケースがあります。
債権者の判断次第ではありますが、不動産会社と相談をして、早く確実に売れる金額を設定することが大切です。

また、売却額の決定と同時に、価格の配分についても決定します。
例えば、引っ越し費用や不動産会社への手数料などが手元に残るようにしておかないと、生活の立て直しが出来なくなってしまうため、必要な金額を算出して債権者に交渉します。

※配分についても、債権者が必ず認めてくれるとは限りません。必要資金については認めてもらえる可能性が高いですが、確実に認めてもらうためには、不動産会社から交渉してもらうとスムーズです。

債権者(銀行など)に任意売却の許可を得る

任意売却の主な目的は、滞納になってしまった住宅ローンの返済です。
従って、上でも記載した通りですが、債権者の同意が必須です。

価格の根拠などを伝える必要があるため、不動産業者にも同席してもらったり、交渉を代行してもらったりするとスムーズです。

なお、任意売却の際には、債権者の他に連帯保証人の同意も必要です。

購入者と売買契約を結ぶ

一般的な不動産と同様に、物件を売りに出して購入希望者が現れたら、売買契約を結びます。

購入希望者の集客や、購入希望者からの価格交渉などは不動産会社が窓口になり、相談しながら調整していくことになります。
状況によって、価格の調整が可能なケースやスケジュールを優先したいケースなどがあるので、状況を踏まえながら手続きを進めていきます。

なお、価格の調整に関しても債権者の同意が必須です。

引っ越しと引き渡し

売買契約が成立したら、ご自身の引っ越しのスケジュールを決め、引き渡しを行います。

引き渡しは、契約の1か月後となるのが一般的なので、その間に引っ越し業者や転居先などを決定して引っ越しを進めましょう。

任意売却の手続きの流れ③売却後の生活の立て直し

任意売却は、売買契約が完了すれば完了というわけではありません。

住宅ローンを完済し、生活の立て直しに成功することが最終的な目標です。

生活の立て直しのために重要なことは、ローンの残債が残ってしまったときの返済プランを無理のないものにすることです。
本来は、住宅ローンを数か月滞納してしまった場合、残債は一括返済をしなくてはなりません。しかし、現実的に一括返済をすることは不可能なケースが大半です。

取れる対応策としては、月々の負担額の軽減、もしくは残債の減額です。
債権者との相談の結果で具体的な金額が決まるため、ここでも債権者との相談・交渉が重要になります。

親身になって対応してくれる不動産業者の場合は、生活の立て直しのプランも含めて相談に乗ってくれたり、専門家である弁護士を紹介してくれたりするケースがあります。

まとめ

この記事では、任意売却の流れを紹介しました。

売却の流れ全体を通じて、債権者との相談・交渉が非常に重要であることがイメージしていただけたと思います。
また、交渉が重要であることは同時に頼れる不動産会社が重要であるという点にも直結します。

スピーディかつ確実な取引が重要な、任意売却の不動産取引を確実に行うために、ぜひ今回の記事を参考にしてください。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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