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任意売却専門の不動産業者とは?一般の不動産と比べて役に立つのはどっち?

住宅ローンの支払いが苦しくなり滞納せざるを得なくなった時に、競売をさける手段の一つが任意売却です。
任意売却は、通常とは異なる特殊な事情の不動産売却手続きであるため、媒介の依頼をする不動産業者も任意売却に特化した不動産業者に依頼した方が、売却がスムーズに進みます。

では、任意売却に特化した専門の不動産業者とは、どのような業者でしょうか?

その他 物件種別

この記事では、任意売却がどのような点で一般の不動産売買と異なるのかを明らかにしたうえで、一般的な不動産と任意売却に特化した不動産会社との違いを解説します。

任意売却専門の不動産会社がどのような業者であるかを知ることで、どのような業者に依頼すると良いのかの参考にしていただけると思います。

任意売却と一般の不動産売却の違い

任意売却の専門業者と一般の不動産業者との違いを知る前に、任意売却と一般的な不動産売却の違いについて確認しておきましょう。

そもそも、任意売却とは住宅ローンが支払えなくなり滞納してしまったときに、競売を免れるための不動産売却方法です。
裁判所によって強制的に売却手続きが進められる競売とは異なり、一般的な売却に近い形で手続きを進められますが、一般的な不動産売買とは異なる点があります。

一般的な不動産売買との違いを4点紹介します。

任意売却は債権者の同意が重要

任意売却をするためには、銀行などの債権者の同意が不可欠です。

一般的な不動産売却は、売り主自身の利益や事情のみを考えるだけで良いのですが、任意売却は住宅ローンの返済が主な目的となっているためです。

同意してもらえるか否かは金融機関の考え方次第ですが、任意売却を希望する時には債権者に対して同意をしてもらえるように交渉が必要な場合もあります。

債権者に対する交渉も重要

任意売却では、一般的な不動産売却とは異なり、債権者に対して交渉が必要な場面がいくつかあります。
具体的には、以下の場面で交渉が必要です。

・任意売却の同意を得る場面

・不動産の売却額
(一般的には、不動産業者の査定に基づいて、不動産の売却額についての金融機関の同意を得ます。金融機関は不動産に関する専門家ではないため、不動産業者の的確な査定が重要です。)

・任意売却後に残った残債(残ったローン)の返却方法や減額の相談

・任意売却の際の配分
(売却額を誰にどの程度分配するかについて。引っ越し費用や不動産会社への仲介手数料など、必要な金額を手元に残せるように交渉することも必要です。)

特に、残債の返却方法や減額の相談については、その後の生活の立て直しに直結する為、非常に重要です。

任意売却にはタイムリミットがある

任意売却は、一般的な不動産売却とは異なり、タイムリミットが存在します。

住宅ローンを滞納しているという事情から、優良顧客が現れるまでゆっくりと顧客を待つことができないためです。
金融機関の対応によっては、競売と任意売却が同時進行で進められるケースもあります。

タイムリミットの期間は金融機関や状況によって異なりますが、目安としては4か月程度です。

期間内に確実に売却することが重要なポイントです。

不動産知識に加えて法律知識も重要

任意売却では、不動産知識だけではなく法律知識が必要になる場面が多々あります。

法律知識が必要になる場面は以下の通りです。

・金融機関や裁判所などに提出する書類の提案書・資料の作成
・住宅ローンの債権者(銀行など)と、他の債権者との間で争いが生じたときに間を取り持つ
・任意売却後に残債が残ってしまう際の返済計画や、返済方法を決定する場面

これらの場面では、不動産知識だけではなく法律知識を駆使して、不当に不動産を安く売ってしまったり、最終的に競売にかけられたりする事態を避けます。

任意売却専門業者が一般的な不動産業者と違う点

「任意売却専門」の業者の中でも、本当に頼りになる業者を見極めるためのポイントの参考にもなります。

この章では、、前章の内容を踏まえて、任意売却専門業者と一般的な不動産業者との違いを3点解説します。

任意売却の実績がある

一般的な不動産業者は、任意売却の経験を持たない業者が少なくありません。

従って、債権者である金融機関との交渉の進め方や、適切な価格設定、任意売却後の返済計画の立て方などを依頼することが出来ず、不動産自体の売却はできても、生活の立て直しに行き詰ってしまう可能性が考えられます。

任意売却は、前章で紹介した通り通常の不動産売却とは事情が大きく異なるため、豊富な実績に基づく知識・ノウハウがあるか否かがとても重要なポイントになります。

法律の専門家と連携している

多くの場面で法律の専門知識が必要とされる任意売却では、弁護士や司法書士などの法律の専門家の協力が必要な場面があります。

債権整理などについて、個別に弁護士事務所に相談することも可能ですが、弁護士事務所を探すのに手間がかかってしまいます。
また、弁護士事務所もそれぞれ得意とする分野があるため(債権の問題の他に、相続や離婚、労働問題など)、任意売却の問題の解決に効果的な弁護士を探すのはさらに大変です。

任意売却を専門に対応している不動産業者では、法律の専門家と連携している事務所もあり、そのような弁護士事務所に依頼すれば、ワンストップで不動産と法律の両方の専門家を頼ることができます。

一般的な不動産を取り扱っていない

任意売却の物件を専門に取り扱っている業者は、一般的な新築物件・中古物件の販売や賃貸の仲介を行っていない業者が多いです。

中には、一般的な不動産の販売・賃貸を取り扱っている業者もありますが、任意売却は特殊な不動産なので、専門的に特化している業者の方が安心して依頼できる可能性が高いでしょう。

一概にはいえませんが、任意売却に特化した業者と一般的な不動産とあり、扱っている業者が候補として挙がった場合には、任意売却に特化した業者がおすすめです。

債権者(銀行)から紹介された不動産業者はおすすめできない?

住宅ローンが滞ってしまった時には、債権者である金融機関から不動産会社を紹介され、任意売却をすすめられることがあります。

一から不動産業者を探すのは非常に大変なので、普段付き合いのある銀行から金融機関を進めてもらえるのは、とてもありがたいことに思えるかもしれません。

しかし、結論からいえば債権者がすすめる不動産業者は、おすすめできません。

なぜなら、債権者おすすめの不動産業者は、債権者にとってメリットが大きくなるような対応を取るケースが多いためです。

  • ■不動産の売却価格
  • ■任意売却時の配分
  • ■任意売却完了後の返済計画

などについて、債権者にメリットが大きな内容になってしまうと、結果的にはその後の生活の立て直しが困難になってしまいます。

自身にピッタリの不動産業者を探すことは手間に感じられるかもしれませんが、建て直しがスムーズに進むかどうかの大きな分かれ目になる可能性があるため、業者選びは慎重に行いましょう。

→ご自身にピッタリの不動産業者の選び方については「任意売却の「買い手がつかない」を回避!買取業者の選び方」 にて詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

なお、債権者がすすめる業者に依頼することはおすすめではありませんが、債権者との関係性を良好に保つことはとても大切です。

なぜなら、任意売却をするためには、債権者の同意が不可欠であり、生活の立て直しをスムーズにするためには債権者の協力姿勢が不可欠だからです。

そもそも、住宅ローンの返済に滞納が生じている状況においては、債権者は不動産を競売にかける権利を持っています。
競売を避けるために不動産の売却を依頼するという立場であることを理解して、良好な関係を継続したまま任意売却を進めることが重要です。

そのためにも、交渉力があり実績が豊富な不動産業者に間に入ってもらうことが重要であるということです。

まとめ

この記事では、任意売却専門の不動産業者と一般的な不動産業者との違いについて解説しました。

任意売却と一般的な不動産売買とでは、以下の点が異なります。

・債権者(金融機関)との交渉が重要
・売却にタイムリミットがある
・不動産業者だけではなく、法律の専門知識も必要

従って、任意売却で不動産を売却するには、通常の物件以上に不動産業者のサポートが重要な意味を持ちます。
また、生活の立て直しのためには、スピーディに売却をすることも大切です。

任意売却をする際に一般的な不動産業者に依頼することも可能ですが、頼りになる専門業者に依頼しなければ損をしてしまうのは売り主様です。

債権者から紹介される専門業者に関しても、債権者にとってメリットが大きくなるような対応をされる可能性があるため、おすすめではありません。

実績豊富で任意売却に特化した不動産業者に依頼して、生活の立て直しをスムーズに進められるようにしましょう。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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