共有持分とは何か？
不動産を複数名で所有し、それぞれの持っている所有権割合のことを「共有持分」と呼びます。一つの不動産を3人で平等に所有している場合、各共有持分は1/3となります。
共有持ち分にはどういった問題点が出てくるのかをご説明します。
共有持分となる原因及び理由
相続時などに多く見られますが、不動産を共有名義にして各々持分割合で１つの不動産を所有する事を不動産の共有と言います。
- ■何人かで資金を出し合って不動産を買い取りした
- ■相続などで兄弟姉妹複数名が不動産を相続した
- ■夫婦、兄弟姉妹などで資金を出し合って不動産を購入した
大まかに上記の理由が考えられます。共同で金銭を出し合っている場合、共同で不動産を所有・管理することも自然なことです。
共有持分の問題点
一番の問題となるのは、やはり所有不動産を売却しようとする時でしょう。共有持分不動産は持分を持つ全員の同意が必要となります。3人で所有している場合、その中の1人が売りたいと思っても勝手に売却することができません。3人全員の合意が必要となり、意見がまとまらない、連絡がつかないなどの問題が見受けられます。
流動性や換金性に乏しい点が資産としてのネックとなります。
共有持分の相続
自身が１/３の持分を持っていたとして、それをさらに妻１人子３人に相続する場合、１/３の持ち分をさらに相続する形となり、より細分化してしまいます。そうなると、さらに意見のとりまとめや相続人全員で行う遺産分割協議が難しくなってしまいますので、早い段階で共有関係を解消する取り組みが必要です。
不動産の共有には様々なリスクが・・・
なぜ、不動産の共有にリスクがあるのかと言いますと、共有不動産の売却や建て替えなどする場合には共有者の同意が必要となり共有者の同意が得られなければ行うことができません。
例1
AさんBさんで収益物件を所有していて毎月の賃料は2分の1ずつ共有者同士で分けていました。相談事などは当初は二人で相談していても月日が経つことによってAさんは忙しいからとBさんに決めといてと・・・
管理している不動産屋と連絡を取るのはいつもBさんでした。物件も年月が建てば設備も古くなり故障など頻繁に起こるようになり、Bさんも仕事をしているなかで賃貸業をしていくのも手が回らなくなり所有しているのが面倒だと思うようになってきました。そこでBさんはAさんに物件を売って売ったお金を折半しようと提案しました。
しかし、Aさんは賃料収入を目当てにしており売却には反対され、口論になり
例2
実家を兄弟二人で相続したが、弟が実家に暮らしていて兄はすでに家を他に持っていた。
こういった場合、不公平感が募っていきます。
弟は従前から実家としてそこに住み、家賃など支払ったことはありません。当然のように相続後もそのまま住み続け賃料も支払うつもりもありません。
兄としては共有で相続しているわけですから面白くなくなります。
出て行ってもらい人に貸すなりして賃料収入をと考えていますが、共有者が反対してしまえばそれまでとなってしまいます。
明渡請求は民法249条により困難と考えられます。
民法249条
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。とされています。
上記2例以外にも様々な理由がありますが、不動産の共有をすることによりトラブルが多く発生しているのは事実です。
では共有者と意見がぶつかってしまった場合、どうしたらいいのか？
共有を解消するしかない？
話し合いで解決できるのが一番ですが、そうも行かないときがあります。そういった場合には共有を解消するしかありません。
共有の解消とは、共有者に持ち分を売却するか、共有者の持ち分を買い取るかです。
どちらか一方が相手の持ち分を買い取る事が出来ればいいのですが、話し合いがこじれている場合には難しい事が多いようです。
こういった場合に、民法258条に裁判による分割請求というのが定められています。
民法258条
共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。
2. 前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。
このように、協議が整わない場合には裁判によって解決する方法もあります。
裁判によって共有分分割請求の訴訟を起こした場合は、下記３つの手法による解決が主となります。
①現物分割
１棟マンションや土地など現実的に分割できる場合に用いられます。
例えば、総戸数が10戸の1棟マンションなどを5戸ずつ所有や、広めの土地の場合で接道間口も十分に確保できる場合などに用いられます。
②価格賠償
共有者の一方が持ち分を取得し、持分喪失した者へ金銭で賠償させる方法となります。
③換価分割
現物分割ができない場合や分割により価格が著しく減少（例えば、共有者の一方が取得することによって、管理がずさんになり価値が落ちてしまいそうな場合など）する恐れがある場合は裁判所が共有物の競売を命じ、その売却金額を共有者で分割する方法です。
自身の持分だけでも売却可能
理想は、共有名義者全員の合意を得た上で売却を行い、公平に財産を分割することですがそう簡単に話が進まないことが多いのが現状です。この場合、ご自身の持分のみで売却することも可能です。また賃貸などで貸している場合も、賃借人がいる状態での売却も可能となっています。
しかし、例で記載したように不動産の共有では様々なトラブルがある事も事実で、一般的に買主側は敬遠しがちになり売却は難しいと言われています。
共有持分を買取業者に買い取ってもらう
上記で述べたようにエンドユーザーに買い取ってもらうのは難しいので、そういった場合には買取業者に買い取ってもらうのもいいのではないでしょうか？
買取業者だと価格が安いイメージがありますが、それを補うくらい買取業者さんによっては＋αがあります。
＋αの内容はその業者さんによってまちまちなので査定するときに聞いてみてください。
参考リンク：共有持分の売却は専門買取業者へ！買取の流れ・注意点を解説
不動産会社によって対応方法、解決方法も変わってくる部分ですので、一括査定で各不動産会社の提案を聞いてみることをお勧め致します。
監修者：ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介
