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リースバックの仕組みを完全解説!自宅を売却しても住み続けられる

「老後の資金に不安があるけど、愛着のある自宅を手放したくない」
「まとまった現金の捻出のために自宅を売却するしかないが、自宅以外にお金になる資産がない」

以上のような方を中心に最近多く利用されているのが、リースバックの仕組みです。

所有権 物件種別

リースバックとは、簡単にいえば売却した自宅に、賃貸物件として暮らすことを指します。

リースバックを利用すると、自宅を手放したり、他で借金をしたりすることなくまとまった現金を入手できます。
つまり、現状の生活を大きく変更することなく、手元にまとまったお金が手に入れられるということになります。

この記事では「錬金術」ともいわれるリースバックの仕組みについてていねいに解説します。
デメリットや注意点もしっかりと解説しているので、リースバックに興味のある方は是非参考にしてください。

リースバックとは?

近年、とても注目が集まっているリースバックとは、どのような制度・サービスなのかについて、簡単に概要を解説します。

リースバックの概要

リースバックとは、自宅をいったん不動産会社に売却して、賃貸契約として元々自宅だった住宅に住み続けられる制度のことです。

リースバック契約が成立すると、まとまった現金を得ることができる代わりに、毎月、家賃を不動産会社に納めなくてはならなくなります。
正式には「賃貸借契約付き売却」という名称で呼ばれています。

リースバックをした家は、賃料を支払って住み続けたり、代金を支払って買い戻したりすることが可能です。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは、自宅を事実上手放さずに(法律上の所有者は不動産会社に移ります)、まとまった現金が得られることです。
60代以上の高齢の方を中心に、近年、利用者が増え続けている制度です。

手元に現金を置いておきたい、という場面は年代・世代を問わずたくさんあり、具体的には次のような場面があります。

  • ■住宅ローンを早く完済したい
  • ■老後の資金として、早期にまとまったお金を手元に置いておきたい
  • ■相続の対策として
  • ■生活費の工面のため
  • ■終活のため

リースバックを利用する方の、売却金の主な使用用途は以上の通りです。

また、リースバックは、そのまま住宅に住み続けられるということから、次のメリットも想定されます。

  • ■愛着のある家に住み続けられる
  • ■愛着のある街に住み続けられる
  • ■子どもの転校や生活圏の変更の必要がない
  • ■引っ越しをしなくてもよいので、引っ越し費用がかからない
  • ■近所に自宅を売却したことを知られずに済む
  • ■固定資産税や都市計画税の負担がなくなる

また、リースバックの契約時には、以下の点もメリットとして考えられます。

  • ■買主を探さなくてもよいため、すぐに現金化できる
  • ■契約当事者が少人数なので、手続きがスムーズに行われる

リースバックのデメリット

では、リースバックには、どのようなデメリットが考えられるでしょうか?

想定される主なデメリットは、以下の点です。

  • ■リースバック物件として売却した際の売却額は、通常の物件よりも相場として安い傾向がある
  • ■リースバック物件の賃料は、同じエリアの賃貸物件相場よりもやや金額が高いことがある
  • ■リースバック物件を買い戻す場合、通常の物件を買い戻すよりも相場が高いことがある
  • 賃貸物件として住み続けるにせよ、買戻しをするにせよ、そのまま自分自身の物件として住み続けたり、スパッと売却したりするよりも損をしてしまう可能性がある、ということです。

    ただし、将来的に現金が入る見込みはあるものの一時的にまとまったお金が必要なケースや、どうしても手元の資産だけではやりくりが厳しい状況は往々にして考えられるため、状況によっては非常に便利な制度です。

    リースバックの仕組みとは?

    ここまでの内容で、リースバックがどのようなものなのかは大体イメージしていただくことができたのではないかと思います。

    この章では、リースバック契約を行う際の実際の契約の流れを踏まえながら、どのような仕組みになっているのかについて解説します。
    ※ここで紹介するのは、オーソドックスなケースでの契約の流れですが、細かな契約手続きの内容は不動産業者によって異なる点に注意が必要です。

    ステップ①自宅を現金化

    最初に、自宅を不動産会社に「リースバック」として売却します。

    事前の見積もり査定に基づいて、不動産会社からすぐに現金が一括で支払われます。

    ステップ②賃貸として自宅に住む

    契約が完了したら、次に賃貸契約を締結します。

    事前の契約に基づいて、毎月の家賃が決定されます。
    これらの手続きは、全て不動産会社とご自身との間のみで完結しますが、この契約の過程で所有者が不動産会社に移行するということになります。

    リースバックの注意点

    リースバックは、一般的な不動産取引と比較するとやや特殊な契約手続きです。
    従って、リースバックならではの注意点も把握しておかなくてはなりません。

    この記事では、リースバックならではの注意点を解説します。

    不動産の所有者が不動産会社に切り替わる

    既に記載した通りですが、リースバック契約を結ぶと不動産の所有権が不動産会社に切り替わってしまいます。
    リースバック契約を結べば、自宅を立ち退く必要はありませんが、自宅を手放すことには変わりありません。

    例えば、自宅を担保にしてお金を借りるなどの契約は結べなくなってしまいます。

    契約後にトラブルが生じてしまうことがある

    リース契約を結んだ後に、不動産会社との間でトラブルが発生してしまう可能性も0ではありません。

    具体的に起こりうるトラブル例としては、次のようなケースです。

    • ■リースバック契約から数年後に、不動産会社が賃料の値上げを要求してきた
    • ■不動産会社が物件の所有権を第三者に売却した(そして、新しく所有者となった第三者が、リースバックでの賃貸契約に難色を示している)
    • ■リースバック後に家を買い戻そうとしたら、相場よりもはるかに高い金額を要求された

    このような不動産会社との間でのトラブルを避けるためには、次の2点が重要なポイントになります。

    ①不動産会社の選定
    ②契約時に契約書を細かく読むこと

    不動産会社の選定に関しては、記事の後半にて詳しく解説します。

    契約時には家賃の他に諸経費も必要

    一般的に、リースバック契約を結ぶ際には一般的な賃貸契約と同様の諸経費が発生します。

    諸経費を具体的に記載すると、以下のようになります。

    ■敷金 ■礼金 ■火災保険 ■賃貸保証料 ■事務手数料

    詳細は、契約前に見積書で確認をとることができますが、売却額をそのまますぐにあてにしている場合、これらの諸経費分を勘定しておかないと手元の現金が不足してしまう事態にも陥ってしまいます。

    契約期間が指定されている場合がある

    一般的に、リースバックは契約期間があらかじめ指定されています。

    そこで、注意しておきたいことは、期間が満了したときに契約を延長できるか否かということです。

    延長が可能であることが明記されている不動産会社については、契約期間が設けられていても特に心配する必要はありません。
    ただし、契約の延長を認めている不動産会社であっても、家賃の滞納があったり、入居時に問題行動などがみられたりする場合には、不動産会社から契約の延長を拒否される可能性があります。

    また、契約期間の延長ができない不動産会社の場合には、後からトラブルになってしまう可能性もあるため、延長可能な不動産会社を探しなおした方がよいかもしれません。

    オーバーローンの場合にはリースバックが利用できない

    オーバーローン(住宅の売却額よりも、残っているローンの残債の方が多い状態)の場合には、リースバックが認められないのが一般的です。
    →ただし、オーバーローンの場合でも差額分の現金を用意できれば、リースバックで売却できる可能性があります。

    ローンが残っていると、物件の所有者が住宅ローンを設定している金融機関から動かせないためです。

    住宅ローンの方が多く残っている場合には取れる現実的な対策としては、任意売却・もしくは通常売却です。
    ただし、任意売却は、住宅ローンの返済を2回以上滞納しなければ選択できません。

    また、通常売却の場合は、売却時にローンの残債を0にしなければならないため、オーバーローンの場合には逆に現金を用意しなければならなくなります。
    従って、手元の現金を増やしたいリースバック利用を検討している方には、あまり選択肢の候補には上がりにくいといえるでしょう。

    リースバックとリバースモーゲージとの違い

    リースバックと混同されやすい不動産契約の一つにリバースモーゲージがあります。
    確かに、自宅を利用してまとまった収益を得るという点で共通していますし、名称も少し似ていますね。

    しかし、リースバックとリバースモーゲージとは明確に大きく異なります。

    この章では、リースバックとリバースモーゲージとの違いについて解説します。

    リバースモーゲージのサービス概要

    リバースモーゲージのサービスの特徴は、自宅を担保にお金を借りられる制度です。
    借りたお金は、死亡時などの契約満了時に一括して返済する仕組みとなっているケースが一般的です(利息分については、毎月返済する方法と、契約満了時に合算して返済する方法とがあります)

    売却して賃貸契約を結ぶリースバックとは異なり、リバースモーゲージでは所有権は変わりません。
    リバースモーゲージの場合には、所有権はそのまま本人に残り、債権者に対して借りたお金を返却していく形をとります。

    リバースモーゲージの特徴

    リースバックには独自の特徴がいくつか見られますが、リバースモーゲージにも独自の特徴がいくつかあります。
    これらの特徴は、リースバックとの違いを知るためにも効果的なので、一つずつ紹介していきます。

    年齢制限
    リバースモーゲージには、年齢制限が設けられています。
    具体的な年齢制限は金融機関ごとに異なりますが、おおむね50代・60代~のシニア向けサービスとして展開されています。

    (例)
    三菱東京UFJ銀行・・・60歳以上80歳未満
    三井住友銀行・・・満60歳以上
    大阪シティ信用金庫・・・55歳以上80歳未満

    収入条件
    リバースモーゲージの場合、給与所得や年金収入など、将来的に安定して返済できるという収入条件があります。
    リースバックでも、毎月の賃料を支払わなくてはならなくなるため、一定の収入は必要ですが、リバースモーゲージの方が条件として厳しく設定されています。

    使いみち
    リバースモーゲージは、使いみちが「高齢者とその配偶者の生活の安定」に限定されている場合が多いです。
    その他の要因でリバースモーゲージの制度を利用することは認められておらず、金融機関が使いみちのチェックを行うこともあります。

    上記の理由から、リバースモーゲージを利用した場合には、高齢者ご自身とその配偶者のみしか居住が認められていません。
    リースバックでは、本人や配偶者はもちろん、家族などと自由に同居をすることができます。

    リバースモーゲージが向いている人・向いていない人

    リバースモーゲージを利用する場合、制度に向いている人とそうでない人がいます。

    リバースモーゲージに向いている人

    ・手元の現金が少なく、老後の資金が不安な高齢者
    ・子どものために、自宅を残す必要がない方
    ・住宅ローンの返済が困難な方

    リバースモーゲージに向いていない人

    ・郊外や地方にお住まいの方
    (リバースモーゲージが利用できるのは都市部に限定されるため)
    ・長期的に見て損をしたくない方
    (リバースモーゲージでは、一般的な不動産売却で得られる金額よりも融資限度額が低いため)
    ・契約途中で限度額を超えてしまう可能性のある方
    (リバースモーゲージでは、返済額が融資限度額を超えた時点で、物件を手放さなくてはならなくなります。当初の見込みより長生きをした場合などは、契約途中で限度額を超えてしまう可能性があります。

    以上の向き・不向きを考えて、リバースモーゲージを選択するかリースバックを契約するか比較検討すると良いでしょう。

    リースバックを契約するには?

    リースバックの契約は、専門の不動産業者と契約します。
    一般的な不動産売買とは異なるリースバックは、通常の不動産業者では取り扱いをしていないことが多いためです。

    しかしながら、上述の通りリースバックの契約にはリスクもあります。
    不誠実な業者と契約をした場合には、契約者が大きく損をしてしまったり、売却後に当初聞いていた話と異なる内容が持ち上がってきたりすることがあるためです。

    対策として検討したいのは、以下の2点です。

    ①誠実な専門業者に依頼をすること
    親身になってくれる専門業者を見つけるのは非常に大変なことですが、以下のポイントを重視して専門業者を探すと良いでしょう。

    ・問い合わせに対するレスポンスが速い
    ・説明が的確でわかりやすい
    ・取引実績や経験が豊富
    ・地域密着型の経営方針をとっており、経営者の顔が分かる

    このような基準を満たした専門業者に依頼をすることで、後から「失敗した」という事態を防ぐことができます。

    また、複数の業者に見積もり・問い合わせを依頼して、業者ごとの比較をすることも大切です。

    ②契約書についてできるだけ細かくチェックすること
    残念なことですが、契約時に口頭で説明されていたことと実際に行われることとが異なってしまう可能性があります。
    そうした事態を避けるために大きなカギになるのが契約書です。

    口頭での説明に安心するのではなく、実際に契約書にどのようなことが書かれているのかを詳しくチェックしましょう。

    特に以下の点については、要注意項目です。

    ・リースバック契約後の賃貸契約の更新期間
    ・契約期間満了時に継続して居住し続けられるかどうか
    ・価格の変動や条件の変更に関する決定はどのようにされるか?
    ・第三者に不動産を売却されるケースはあるのか(もしある場合、契約条件が変更になる可能性はあるか?)

    以上の点などを重点的にチェックしましょう。

    まとめ

    リースバック契約は、売却した自宅を賃貸物件として契約する不動産契約の仕組みのことを指します。

    手続きの仕組みとしては、不動産会社に物件を売却したのちに、買主である不動産業者に対して賃貸契約を結ぶということになります。

    リースバック契約をすれば、売却しても自宅に住み続けることができるため、生活環境を変更したり、他で借金をしたりすることなく、現金を調達することができます。

    興味のある方は、この記事を参考に、不動産業者選びからぜひスタートしてください。

    監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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