信用情報機関での審査は不要

リースバック契約の際には、信用情報機関での審査はされません。
ですので、例えば過去に住宅ローンや返済の滞納などがあり、お金を借りようと思っても審査に落ちてしまってなかなか借りられない、という方もリースバック契約を結べるケースは珍しくありません。

信用情報機関での滞納の履歴は最短でも5年間残ってしまうため、数年間は経済的に安定している方であっても、審査が通らないというケースはあります。

「リースバックは審査がない」
といわれるのは、以上のような理由からです。

無条件に契約できるわけではない

審査がないからといって、無条件にリースバック契約ができるわけでありません。

売却後には、賃貸物件として毎月家賃を支払わっていかなくてはならないため、きちんと支払い能力があるか否かという点はチェックされます。
また、家賃を何か月も滞納してしまった場合には、退去を命じられてしまう危険性もあります。

・将来的な収入（給与・年金） ・手元の金額 ・リースバックの売却額

など、賃貸物件としての家賃を十分に支払える能力がないとみなされた場合には、不動産会社からリース契約を断られてしまうこともあります。
具体的なリース契約の条件は、不動産会社ごとに異なります。
しかし、多くの不動産会社で共通する項目が多いため、次の章にて詳しく解説します。

契約時に審査がないからと言って、後先考えずにリースバック契約を進めることは危険であることを理解しておきましょう。

家賃の支払い能力があるか？

リースバック契約は、将来の賃貸契約を前提とした契約手続きであるため、家賃の支払いが滞りなくできるかどうかという点が非常に重要なポイントです。
そして、支払い能力の有無に関しては不動産会社でも、独自の判断基準で審査を行います。

ただし、必ずしも給与所得などの安定収入が必須とされるわけではありません。
リースバック契約は、高齢者の契約者も多く、年金やリースバック物件の売却額など、家賃を支払うための資金が十分にあれば問題ありません。

また、併せて注意点として紹介したいのは、支出についても十分に把握しておくことです。
特に大きな問題となるのは、リースバック物件のローンの残債です。
上で紹介した通り、オーバーローンになってしまう場合に限らず、売却額の大半をローン残債の支払いに充てざるを得ない場合も考えられます。

オーバーローンになっていないか？

リースバックの前提条件として、オーバーローンの状態になっていないことが挙げられます。
オーバーローンとは、住宅の売却額よりも住宅ローンの残りの金額の方が高い状態のことです。

例えば、リースバックで1,000万円の買取査定額の物件について、住宅ローンの残債が1,500万円ある場合、住宅ローンの残債の方が500万円多い状態です。

このままではリースバックはできないため、取れる選択肢は以下の3つです。

また、そもそも物件自体がすでに金融機関に担保として取られ、抵当権を設定されてしまった場合、物件を売却することができなくなってしまいます。

名義人全員の同意があるか？

リースバック契約を結ぶ際には、名義人全員の同意が必要です。

不動産の名義人は世帯主1人に設定されるケースが大半ですが、まれに夫婦の共有になっていたり、相続の際に複数の相続人に所有権が相続されていたりするケースでは、名義人が一人ではありません。

特に相続が絡んだときには非常に厄介です。例えば、相続人が死亡した場合、権利者はその相続人に移ります。相続人同士面識がなかったり、なじみのない遠方の土地に住んでいたりすることもあります。

また、もし名義人に設定されていなかったりした場合でも、家族間でリースバックの方向性については詳しく話し合っておくことが必要です。
例えば、子や兄弟は現段階では名義人ではなくても、将来的には相続人の立場になることも考えられます。

「数年後に住もうと思っていた家なのに、勝手に売却の手続きを進めるなんて・・・」
といったように、お子様などから強い不満が生じたり、家族間でトラブルが生じてしまうのを防ぐためには、事前の話し合いが重要です。

「事故物件」ではないか？

ご自身ではあまり気にしていない場合であっても、一般的に「事故物件」といわれる物件の場合、リースバックでの買取をしてもらえる可能性は低いでしょう。
もし、買い取ってもらえたとしても、相場価格よりもずっと安い金額での買取になってしまうと予想されます。

ただし、だからといって事故物件であることを不動産会社に内緒にして売却するのは違法行為です。
もし、意図的に事故物件であることを内緒にして不動産を売却し、後から事実が発覚した場合には、契約の解除を求められたり、損害賠償を求められてしまったりする可能性があります。

リースバック後の買戻しの条件をチェック！

リースバック契約の大きな特徴の一つは、賃貸契約の後に買い戻しができるという点です。

ただし、買戻しの条件は不動産会社のプランによって異なるため、注意が必要です。

もし、リースバック契約後の買戻しの見込みがあれば、できるだけ好条件の不動産業者との契約をした方がよいことは言うまでもありません。

以上の条件をできるだけ満たす不動産会社を選択できれば、いったんリースバックとして物件を手放すことになっても安心です。

賃貸契約の更新の取り決めについて注意

リースバック契約後の賃貸契約は、一般的には２年程度の期間を設定した賃貸契約となります。

この時、更新期間についての考え方は不動産会社によってまちまちです。

住み慣れた家や住み慣れた街に長く住み、暮らしたいという希望を持つ方にとっては、まず契約更新の際にできる限り意向をくんでくれる不動産業者がおすすめです。

契約書・重要事項説明書にはしっかりと目を通す

契約書や重要事項説明書は、非常に重要なことがぎっしりと書かれています。
文字が小さく、法律的な専門用語などが多く記載されているため「そもそも読む気にならない」という方も多いのではないかと思います。

しかし、非常に重要な注意点として、不誠実な不動産業者の中には、口頭と書面とで説明の内容が一致していないケースもあります。

食い違いが生じた場面では、書面として紙に記録が残っていた方が有利です（口頭での説明の場合は、内容の証明が難しいため）。
そのために、契約書や重要事項説明書の内容が、ご自身が希望する内容の通りのものであるかが重要であるというわけです。

リースバック契約後の収支について慎重にチェック

手元にまとまったお金が必要な場合や、現金化の緊急性が高いときなどには、誰しもつい前のめりになってしまうものです。

しかし、実際に起こりがちなトラブル例として、次のケースがあります。

以上のような見込み違いがあると、毎月の賃料の支払いが困難になってしまう可能性があります。
そして、毎月の賃料が払えない場合には、退去をしなくてはならなくなります。

住宅を売っても自宅に住み続けるという希望を叶えるためにリースバックを選択したにも関わらず、最終的に物件を手放さざるを得なくなるのでは本末転倒です。
むしろ、通常の不動産として売却するよりも相場が安くなってしまう傾向があり、デメリットの方が大きくなってしまいます。