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リースバックの契約の流れと契約時に必要な準備物!失敗しないためのポイント

「リースバックの契約はどのように進めればいいの?」
「リースバックの契約時にはどのようなものが必要なの?」

自宅を売却して、再度賃貸契約を結びなおす形をとるリースバックを利用すれば、自宅から引っ越すことなくまとまったお金を手に入れることができます。
しかしながら、リースバックの手続き方法については詳しくわからない方が多いのではないでしょうか?

所有権 物件種別

実際に、契約の流れが分からないまま手続きを進めるのは、非常に不安なものです。

この記事ではリースバック契約の全体的な流れについて解説します。
また、契約の流れと合わせて、契約の際に必要な書類や準備物についても案内します。さらには、リースバック契約で失敗しないためのポイントもお伝えしています。

リース契約に興味はあるけど、何から進めればよいか分からない方には必見です。

リースバックとはどんなもの?

売却した自宅を賃貸物件としてそのまま住み続けるというリースバックの仕組みに、最近とても注目が集まっています。
リースバックという契約手法自体がそもそもこの数年内に登場した新しいサービスではあるのですが、

リースバックを利用した場合、自宅を売ったお金をすぐに得られることに加え、毎月の家賃を支払えば引っ越しをせずに自宅に住み続けることができます。

なぜ、人気が高まっているのかというと、リースバックには次のようなメリットがあるためです。

  • ■住み慣れた愛着のある自宅を離れなくても済む
  • ■住み慣れた街を離れなくても済む
  • ■引っ越しの手間・費用がかからない
  • ■子どもの学校や職場への通勤、近所でのショッピングなど生活圏を変更しなくてもよい
  • ■後から買戻しをすることもできる
  • ■一戸建て・マンション・アパート・店舗など住居の形にかかわらず仕組みを利用できる

このようなメリットは、次のような方々に特に利用されています。

まとまったお金が必要だが、現在は手元に十分なお金がなく、すぐに準備する手段のない方
老後の資金を早めに手にしておきたい高齢者

リースバックの契約は、主に不動産会社と契約を行います。
まずは不動産会社に物件を直接買い取ってもらい、そのあとで不動産会社と賃貸契約を結びます。

その結果、自宅を売却した分の売却益を得る代わりに、その後、毎月賃貸料金を支払い続けていくことになります。

リースバック契約の仕組みについては「リースバックの仕組みを完全解説!自宅を売却しても住み続けられる」 にて詳しく解説しています。
興味のある方は、是非参考にしてください。

リースバック契約の流れ

リースバックを行う際には、どのような契約手続きの流れになるのでしょか?

「リースバックという言葉自体初めて聞いたから、どこに頼んで良いのか分からない」
「リースバックは、なんだかすごくややこしそう・・・」

などなど、様々な疑問や不安があると思いますが、リースバック契約の流れ自体はそれほど複雑ではありません。

ステップ①不動産会社を探す

リースバック契約の出発点は、不動産会社を探すことです。

リースバック契約は、まだ契約の仕組みが一般化してからそれほど年数が経過していないため、参入している業者も限られています。そこで、

ご自身の物件が存在するエリアでどの業者が対応しているのか?
候補の業者の中で、最も理想的な業者はどこなのか?

といった点を見極めていく必要があります。

もし気になる業者が見つかったら、メールや電話などで問い合わせてみましょう。

ステップ②売却価格の査定見積もりを受ける

業者に問い合わせをしたら、まずは物件の売却価格の査定見積もりを受けることになります。

不動産業者、あるいはご自宅にて物件についての詳細を確認し打ち合わせしましょう。この時に、契約に関する質問事項や不安なポイントなどを相談していくと後の契約がスムーズに進みます。

また、リースバック契約後の賃貸契約時の賃料がだいたいどの程度になるのかも、この時確認できることが多いので、目安として確認しておきましょう。

一般的に、不動産契約などの重要な契約は、一社ではなく複数の業者に問い合わせをした方が安心です。
従って、少なくとも2~3社は上記の流れを踏んで、打ち合わせを進めるようにしましょう。

なお、物件の条件の提示がされるまでの期間は業者によって異なりますが、概ね3日~10日間程度です。
現金化を急いでいる方はスピードも重要なポイントですので、できるだけ滞りがないように、気になる業者があったら時間をおかずに早め早めに確認をした方がスムーズです。

ステップ③リースバック契約をする

問い合わせをした不動産業者の中で、最も信頼のできる不動産会社とリースバック契約を結びます。

リースバック契約は、後々にトラブルが発生してしまうケースも考えられるため、査定額だけではなく契約内容を慎重に判断する必要があります。
具体的に注意したいポイントは、以下の点です。

賃貸の契約期間が満了したときに、継続的に更新ができるかどうか?
(リースバック契約の賃貸契約は「2年間」など期間が定まっている契約が少なくないため、契約期間満了後も住み続けられるか否かは非常に重要)

第三者に売却される可能性はあるのか?
(不動産の所有者が変わってしまうと、当初のリースバックの契約時と考え方や運用の仕方が変わってしまう可能性があるため)

リースバック後に買い戻しをした場合、金額はいくらになるのか?
(稀に、買戻しの際の金額が相場よりもずっと高くなってしまうことがあるため)

後のトラブルを避けるためにも、気になる不安点や質問事項を解消したうえで、手続きを進めるようにしましょう。
一般的な不動産売却の際にも注意をしなければならないことは同様ですが、リースバックの場合は契約後に住み続ける家の契約もセットになっているため、なおさら慎重な対応が求められます。

ステップ④売却額を受け取る

手続きが完了したら、査定額通り売却額を受け取ります。
契約がスムーズに進んだ場合、最初の問い合わせから約1か月後には売却額を受け取ることができます。

リースバック契約の場合、ご自身と不動産会社の二者間で大体の契約手続きができるため、現金化までの期間が非常に短いという特徴があります。

リースバック契約を行う際に必要な書類

続いて、リースバック契約を行う際には、どのような書類手続きが必要なのかについて解説します。

「不動産契約の書類」といえば、耳にするだけでも大変そうなイメージがありますよね?
リースバックの場合には、物件の売却と賃貸契約という2種類の契約を行うことになるので、2種類の手続きを行う必要があります。

ただし、実際の契約の場面では、不動産会社の担当者の案内に沿って進めていけば、それほどややこしいことはありません。

物件売却に必要な書類

リースバック契約を行う際には、まず不動産会社への売却契約書を記載します。

主な必要記載事項は以下の通りです。

  • ■物件の詳細(住所、面積など)
  • ■売却額(手付金の金額)
  • ■代金の支払い方法
  • ■設備や備品など(駐車場・エアコン・キッチンや洗面台・床暖房など住居内の設備の概要)
  • ■リースバック後の買取を予定する場合には買い取り代金

また、これらの手続きを行うために前提条件となるのが抵当権の抹消登記です。
抵当権とは、簡単に言えば担保のことです。

例えば、自宅を購入した時にほとんどの方が金融機関で住宅ローンを借りていると思います。自宅を担保にお金を借りた場合、抵当権者が金融機関になっているため、末梢の手続きを行ってもらう必要があります。
→抵当権の抹消のために、司法書士などの法律専門家に作業を依頼しなくてはならないケースもあります。

また、隣地との境界線が明確になっていない場合、境界線を明確にすることも必要です。

これらの手続きを行うために準備しておきたい主な準備物は以下の通りです。

■本人確認書類(免許証・パスポートなど) ■印鑑証明書 ■実印 ■登記簿謄本(および土地測量図・境界確認書) ■固定資産税納税通知書

できるだけご自身や物件の情報が詳しくわかるものを用意しておくとスムーズです。

物件の賃貸契約に必要な書類

続いて、物件の賃貸契約を行います。

賃貸契約書への主な記入事項は以下の通りです。

  • ■物件情報(住所や面積など)
  • ■契約期間(元々自宅であったとはいえ、賃貸契約を新たに結ぶことになるため、2年程度の契約期間が設けられるケースが一般的です)
  • ■賃料
  • ■敷金・礼金(不動産会社によって敷金・礼金の考え方は異なります。中には敷金・礼金がかからないケースもあります)
  • ■貸主および管理業者
  • また、賃貸契約を結ぶ際には、重要事項説明書を受け取ることになります。
    重要事項説明書にて、賃貸契約に関する具体的なこまごまとした内容が記載されているため、契約後の食い違いを防ぐために最も重要なポイントになります。

    あってはならないことですが、不動産契約の場合には口頭で聞いていた説明と書面に書かれている内容とが食い違っていたり、説明の内容を誤解してしまっていたりすることがあります。
    そのようなトラブルを防ぐため、契約時には不動産業者と重要事項説明書の内容を一つひとつ照らし合わせながら確認しましょう。

    物件の賃貸契約にあたって必要なものは以下の通りです。

    ■本人確認書類 ■住民票 ■印鑑 ■印鑑証明 ■現金(敷金・礼金・不動産会社への手数料など) ■所得を証明する書類(源泉徴収票など) ■ローンの残高を証明する書類(金融機関の返済計画書など)

    また、連帯保証人の設定と、保証人になる人の本人確認書類も併せて必要です。

    リースバック契約の場合、引っ越し作業をしないので書面上だけのやり取りにはなりますが、売却契約に伴って所有者が不動産会社に移っています。
    従って、物件の家賃をしっかりと支払う能力があることを示すことも重要です。
    また、オーバーローン(売却額よりもローンの残高が多い状態)であれば、リースバック契約をすることはできません。

    リースバック契約の時には複数の業者に問い合わせよう

    リースバック契約をご自身にとって有利な条件で進めるために最低限しておきたいことは複数の不動産業者に問い合わせることです。

    なぜなら、リースバック契約については不動産業者によって条件が色々と異なるためです。

    売却時の査定額や入居後の賃料の違いだけでなく、さまざまな条件が不動産業者によって異なります。

    ・敷金・礼金が必要かどうか?
    ・契約期間満了時に優先的に契約更改できるか(希望すれば済み続けられるかどうか?)
    ・更新時に更新料がかかるかどうか?
    ・さまざまな相談に乗ってくれるかどうか?(例えば、売却後の生活費のシミュレーションなど)

    もちろん、すべてが希望どおりにかなうとは限りませんが、できるだけ良い条件で契約をし、安心して暮らし続けられるようにするためには複数の不動産業者のプランを比較して、良いものを選ぶのが一番です。
    不動産業者の担当者との相性や信頼感の高さもあるでしょう。

    また、複数の業者に話を聞くことで、質問しておきたいことや確認しておきたいことも明確になるため、複数業者に問い合わせをすることは非常におすすめです。

    まとめ

    売却した自宅を賃貸物件として住み続ける形をとるリースバック契約では、物件の売却手続きと賃貸契約との2種類の手続きを行います。

    手続きの流れとしては、契約の相手方となる不動産業者を探すところからスタートし、査定見積もりや打ち合わせを経て、契約手続きを交わすことになります。

    契約の際には、2種類の申込書の記入が必要である他、本人確認書類や住民票・登記簿謄本など必要な準備物も少なくありません。

    準備物が多いのは大変なことではありますが、チェックしながら進めれば間違いないので、一つひとつ進めていきましょう。
    また、リースバック契約をする不動産業者を探す際に重要なことは、複数業者に条件を確認することです。少なくとも2~3社の条件を聞いて比較することで、ご自身にとって満足のいく契約を進めることができるでしょう。

    監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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