共有持分権ってどんなもの？

共有持分権とは、不動産に関連する用語です。

一般的に、土地や家には「所有権」があり、その不動産の「持ち主」が存在します。持ち主は、1人あるいは法人（会社など）であることが多いのですが、2人～3人と複数の個人が持ち主となる場合もあります。

例えば、家を2人で所有する際に「1つの家を仕切って二つに分ける」といったことは現実的にできないため、所有権を2人で分けることになります。この分け前分のことを、共有持分権といいます。

ただし、1つの不動産を複数の人数で所有する時には、権利がぶつかり合うこともあるので、1人で所有権を持っている場合と比較すると以下のように制約がいろいろとあり、できないこともあります。

以上のように、共有持分権は1人単独での所有権と比べると「いろいろと制約のある」所有権ということになります。

共有持分権と区分持分権との違いとは？

共有持分権と少し似ているのは「区分持分権」です。

「区分持分権」については、マンションの例を考えるととてもイメージしやすくなります。
1つのマンションを兄弟で賃貸経営しているとします。

この時
・1階と2階部分を兄
・3階と4階部分を弟

上記のように、区分わけすることが区分所有です。

兄と弟は、それぞれ自分が管理する部屋の賃料を回収して収益とし、管理する部屋の総面積などに応じて固定資産税を負担します。

この賃貸マンションにおいて、廊下やエントランス・非常階段などは、兄・弟のどちらも使用する共用部となります。
共用部に関しては、区分所有ではなく共有持分として、維持費を負担するのが一般的です。

この例でいえば、兄と弟で共有持分を50％ずつにすれば、維持費の負担は半々ということになります。

両者の違いを改めて解説すると

という違いになります。

共有持分権が問題になるのはどんなとき？

共有持分権が生じるのは、遺産相続の際や夫婦共同で住宅を購入するときなどですが、トラブルを招きやすいので注意が必要です。

共有持分権が問題になる具体的な場面は、以下のケースが想定されます。

共有持分権は、権利や成約が少しややこしいため、トラブルになりうる状況がたくさんあるということです。

割合に応じて権利が変わるため

共有持分の割合が多ければ多いほど、権利の面ではメリットがあります。
そのポイントは2点です。

割合が多いほど高く売れる見込みが高い

共有持分権を売却する際には、持分権の割合が多いほど高く売れる見込みが高くなります。
※比率に応じた売却額になるので、比率が多いほど高く売れるのは当然ですが、割合が多いほど値崩れがしづらいという意味です。

その理由は、上で紹介したように、共有持分権の割合が多くなると有利な点が増えるためです。
また、残りの共有権利者に対しての権利の買取などの交渉を、しやすくなることも重要なポイントです。

（※ただし、当事者同士の場合には、感情的な部分やまとまった現金が用意しにくいことなどから、スムーズにいかないケースもあります）

割合が多いと負担も増えてしまう

注意しておきたいのは、共有持分権の割合が多いと、負担も増えてしまうことです。
例えば、固定資産税の負担は、共有持分権の割合に応じた分担になります。賃貸経営などで十分な利益が出ている場合はともかく、特に使用していない場合や、空室状態になってしまっているときは、負担のみが大きくなってしまいます。