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共有持分の売却トラブル4事例!リスクが分かれば、失敗しない

共有持分の売却や運用にはトラブルが多いと言われますが、いったいどのようなトラブルが多いのでしょうか?

起こりやすいトラブルを把握しておけば、起こる前にトラブルを防ぐことができます。

この記事では、共有持分の売却に関して起こりうるトラブル事例の、4つのケースを紹介しています。
さらに、トラブルを踏まえて未然に防ぐためのポイントと、トラブルが起こってしまった場合の対処法について解説します。

その他 物件種別

共有持分の売却について不安を感じている方は、ぜひ参考にしていただけたら幸いです。

共有持分は売却前からトラブルに・・・

そもそも共有持分は、トラブルが起こりやすい物件です。

購入時や遺産を相続した時点では、全く何の問題もなかったにもかかわらず、時間の経過とともに様々なトラブルの要因が発生します。

この記事のメインテーマは、共有持分の売却時に起こるトラブルについてですが、実は売却を考える前からトラブルが生じてしまっているケースも珍しくありません。

〇売却前からトラブルが生じているパターン

・支払う約束になっているはずの家賃が支払われない
家族間や兄弟間で不動産を共有していて、実際にはそのうちの1人が不動産を使用しているケース。
不動産を使用する代わりに賃料として、その他の共有権利者に代金を支払うことになっていたが、生活環境の変化などにより、家賃が支払われなくなってしまった。

その他の共有権利者からすれば、実際に住んでいないのに税金の負担のみ生じてしまい、家族間の仲が一気に険悪に。

・共有権利者の1人が、勝手に物件に居座り続けているパターン
共有権利者は、不動産を使用する権利があるので、居住すること自体は問題ありませんが、他の共有権利者の権利を害している場合には、トラブルになることがあります。
例えば、共有権利者の同意なしに、家賃も払わずに居座り続けているようなケースです。
このようなケースでは、期間を遡って家賃相当分を請求するといった、解決方法を目指すことになりますが、家賃相当分の支払いに対応できないケースなど、様々なトラブルに発展してしまう可能性があります。

・不動産の利用に関する考えが家族間で一致しないパターン
遺産相続により、家族で不動産を共有して引き継いだパターンです。
1人は取り壊しをして、新たに賃貸アパートを建てて運用したいという意向。もう一人は、思い入れがある家なのでリフォームをして暮らし続けたいという意向。
このようなケースでは、共有持分とせずに暮らし続けたい人が単独相続をできればスムーズですが、そのためにはまとまった共有持分相当の現金を、その他の共有権利者に支払わなくてはいけません。
また、複数人の相続人がいる状況下で「単独相続したい」というのは、勇気を要することでもあります。

・共有権利者の連絡先が分からないパターン
共有権利者の連絡先が分からなくなってしまっているパターンも、珍しいことではありません。
具体的なケースを紹介すると
①家族から共有持分を相続したケース
②共有権利者がすでに死亡しているケース(→この場合、遺産相続により相続人に権利が引き継がれています)
③共有不動産が非常に古く、一部の共有権利者と音信不通になっているケース

不動産全体の売却やリフォームをしたいときには、共有権利者の同意が必要ですが、連絡がつかないことにはどうしようもありません。
住民票や戸籍謄本を取り寄せて、なんとか居場所を突き止める必要があります。それでも見つからない時には、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申請しなくてはいけません。

連絡先がわからないことによって、非常に大きな手間がかかってしまいます。

上記の事例のように、共有持分の不動産に関して、権利者の考えや希望が一致していないときや、連絡がとれないときにトラブルが起こる原因になってしまいます。

不動産の売却や運用は費用が高額になることも多く、一旦トラブルが生じてしまうと、解決方法が見出しづらいという傾向があります。

また、権利者同士は法律や不動産に関しての専門家ではないため、なおさら解決を図るのが難しくなります。

そこに売却が絡んでくると、より一層複雑になってしまいます。

次の章からは、不動産売却の際にどのようなトラブルが生じる可能性があるのかについて、1つずつ事例を検証していきましょう。

トラブルの事例①共有権利者の1人が勝手に不動産全体を売却しようとした

共有持分であるにもかかわらず、不動産全体が売りに出されてしまうことはよくある話です。

〇事例1
AとCが共同所有している不動産を、Aが勝手に第三者のBに売却してしまった。
AはBに対して「単独所有権」(共有持分ではなくA単独の財産)として不動産を売却していた。

共有持分の売買は、自分自身の持分の範囲内であれば、他の共有権利者の同意がなくても単独で売却できますが、不動産全体の売却は認められません。

このような事例では、どのような結果になったとしても、円満に解決することが難しい状況に陥ってしまいます。

そもそもAは、共有不動産を勝手に売ること自体出来ないことなのですが、勝手に売却手続きを進めてしまったときの結論は、次のようになります。

〇Aと購入者Bとの契約手続きは有効
〇共有物全体の所有権はBに移転しない(Bは購入したにも関わらず、住んだり賃貸物件として運営したりすることができない)
〇AはCの持分を取得して、Bに引き渡さなくてはならない

参考:判例 最高裁・昭43・4.4
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/625/066625_hanrei.pdf

共有者Cの立場からすれば、売却の意思がないにもかかわらず、Aが勝手に売却を進めてしまったために、明け渡しの協力をしなければならなくなります。

購入者Bにしても、せっかく物件を購入したのに、すぐに家に住むことができません。

さらに、以下のトラブルや手間が発生する可能性があります。

・トラブルが生じた段階で、弁護士の依頼費用などの費用負担や手間が生じてしまう

・Aに「横領罪」の刑事処罰が下る可能性がある

刑法第252条
自己の占有する他人の物を横領した者は、5年以下の懲役に処する。

トラブルの事例②共有持分の売却をきっかけに他の権利者との関係が悪化した

上のケースを見てもわかると思いますが、元々良好な関係であっても、共有持分の売却をきっかけに、関係が悪化してしまう可能性は大いにあります。

トラブル①の事例は、そもそも違法行為(勝手に不動産全体を売却していたため)なので、トラブルになることは目に見えていますが、本来正当な行為である共有持分の範囲内での売却の場合であっても、関係悪化のリスクはあります。

「共有権利者と協力して、一緒に不動産を売ろうと考えていたのに、勝手に売却されてしまった」
「長く住もうと思っていたのに、共有持分を売却されてしまったため、全く知らない人と共有関係になってしまった」

法律上、正当な行為であったとしても、トラブルが全く起こらないとは限らないということです。

トラブルを未然に防ぐ方法は2つあります。

①共有持分の売却の前に、共有権利者に意思を伝えておく
共有持分売却についての同意が得られなかったとしても、意思を伝えておくことで食い違いを防ぐことができます。

②共有持分を売却する際には、専門の買取業者に売却する
共有持分を売却すると、買主と他の共有権利者とで不動産を共有することになります。
買主と共有権利者との間でも、新たなトラブルが生じてしまう可能性がありますが、共有持分専門の買取業者なら、共有持分に関する知識やノウハウを持っています。

※共有持分専門の買取業者
共有持ち分専門の買取業者は、不動産会社の1種です。
一般的な不動産業者と異なり、共有持分などの訳ありの不動産に特化しています。
また、仲介ではなく買取にて対応を行っています。

一旦関係が悪化してしまうと、状況の改善が非常に難しくなってしまうため、できるだけ早めの対応が必須です。

トラブルの事例③共有者同士の話し合いがもつれて余計な費用がかかる

共有持分の運用・売却の方向性にズレが生じているときには、話し合いがもつれてしまうことにより、デメリットが生じてしまうこともあります。

ポイントは2点あります。

①当事者同士で解決できないほど話し合いがもつれてしまったときには、弁護士費用がかかる
共有財産の分割や運用方法についての、当人同士の思惑が正反対の場合、当人同士での問題解決が困難になります。
そんな時に頼りになるのは弁護士ですが、弁護士費用は決して安いとはいえません。

②共有持分が売れ残ってしまうと、使っていなくても維持費がかかる
共有持分には、固定資産税・都市計画税といった税金が毎年かかります。

このように、使用する用途がないのに共有持分を持ち続けていると、負担が大きくなってしまうことがあるため、要注意です。

トラブルの事例④共同で売却したのに、代金を独り占めされてしまった

他の共有権者と一緒に不動産を売却したにもかかわらず、代金を独り占めされてしまったというケースもあります。

共有の不動産を売却する際は、共有持分に応じて売上金を分配するのが一般的です。

この場合、法律的な判断としては事例①の「共有権利者の1人が、勝手に不動産を売却してしまった」ケースと非常に近いものとなります。

①代金を独り占めした共有者は、他の権利者が得るはずだった代金を返還しなければならない
②代金を独り占めした共有者には、横領罪が成立する

トラブルを防ぐための3つのポイント

この章では、トラブルを防ぐためのポイントを解説します。
トラブルを防ぐためのポイントは3点あります。

①共有状態は望ましくないため、早めに解消を試みる
仲の良い家族同士であっても、不動産の共有関係はトラブルの発生要因になります。
ましてや他人であったり、元配偶者であったりする場合にはなおさら、トラブルは起こりやすいでしょう。

トラブルを発生させないための最も基本的な考え方は、早めに共有関係を解消することです。

共有状態が長く続くと、以下のリスクがあります。
・他の共有権利者が勝手に単独で、売却やリフォームを進めようとしてしまう可能性がある
・毎年、税金がかかってしまう
・他の共有権利者と連絡が取れなくなってしまうリスクが高くなる(他の共有権利者が死亡してしまったり、引っ越しなどにより連絡先が変わってしまったりする恐れがあるため)

共有関係を解消するためのベストな対応策は、当人同士の話し合いですが、必ずしも話し合いがスムーズに進むとは限りません。
その場合は、弁護士に相談をして法律的な解決を試みるか、自らの共有持分を売却するかのいずれかです。

②共有状態の解消や共有持分売却の意思を、他の共有権利者に伝える
共有持分の売却は、法律上は他の共有権者の同意を得ることなく、単独で実行することが可能です。
ただし、勝手に共有持分の売却を進めてしまった場合には、あとでトラブルに発展してしまう可能性があります。
そこで、同意が得られるか得られないかに関わらず、共有持分を売却する意思を示しておくことが大切です。

また可能であれば、トラブルが生じにくくなるように、日ごろから良好な関係を築いておくことや、こまめに連絡を取り合うことも効果的です。
連絡をこまめに取り合うことは、将来的な音信不通を防ぐためにも効果的です。

③共有持分の売却は共有持分専門の不動産買取業者に
共有持分を売却しようとしても、一般の不動産業者ではなかなかスムーズに手続きが進みません。
なぜなら、共有持分を第三者が購入しようとしてもメリットが非常に乏しく、逆に、使用に関しては様々な制約が設定されています。
一言にまとめると、購入者にとって共有持分は「非常にリスクが大きく、見返りの少ない物件」です。

これらを購入できるのは、共有持分を専門に扱っている買取専門業者です。
買取専門業者は、共有持分の物件を他の不動産業者よりも、スピーディーに高く買い取ってくれるという利点に加えて、共有持分についての、知識やノウハウを持っているという利点もあります。

買取専門業者が共有持分を購入した後は、買取業者と他の共有権者との共有物件ということになりますが、法律や不動産に関しての専門的な知識を持った専門業者なら、新たなトラブルが生じる可能性も小さくなります。

もしもトラブルに発展してしまったら・・・

残念なことに、すでにトラブルにまで発展してしまった場合には、対応はとても厄介です。

というのも、共有持分の問題の場合、不動産という財産が絡むことと、解決のために専門的な法律知識が要求されることから、なかなか当事者同士での話し合いが難しいためです。

不動産の共有相手は多くのケースが、家族や(元)配偶者なので、トラブルをそのままにしておくより、解消しておいた方が良いことは言うまでもないことです。

考えられる対策は2通りあります。

①専門の買取業者に、対応を依頼する
買取の専門業者に対応を依頼できる場合もあります。
当人同士でのやり取りの場合には、敵対関係になってしまい、話し合いが困難になりがちですが、ノウハウや知識を持った第三者である、専門業者が対応することにより、話し合いがスムーズに進む可能性があります。
また、買取業者の中には、弁護士事務所と提携している業者もあり、専門的な対応を依頼することができます。

②弁護士に対応を依頼する
法律の専門家である弁護士に、対応を依頼するパターンもあります。
弁護士費用がかかるため、あらかじめ料金を確認したうえで、依頼すべきかどうかを判断しましょう。

まとめ

共有持分を売却する際のトラブル事例を4件解説しました。

①共有権利者の1人が、勝手に不動産全体を売却しようとした
②共有持分の売却をきっかけに、他の権利者との関係が悪化した
③税金や弁護士費用などに、多くの費用が掛かってしまった
④共同で売却したのに、代金を独り占めされてしまった

これらのケースは、他の共有権者と物件の方向性が一致しなかったり、売却・運用方法について、合意が出来なかったりすることによって起こるケースが多いです。

未然に防ぐためには、良好な関係性を築いておくことが大切ですが、不動産は金額が大きいこともあり、関係が良好であってもトラブルに発展してしまいがちであることが、共有持分の厄介なところです。

一つの解決策として、共有持分専門の買取業者に依頼するという方法もあります。
専門の業者に依頼すれば、後の手間や話し合いから離脱することができ、専門知識のある業者に全てを一任できます。

また、専門の買取業者に依頼することのメリットは、手間や面倒を一任できることだけではありません。
・共有持分をスピーディーかつ確実に現金化できる
・固定資産税など、維持費の負担がなくなる

共有持分の売却でトラブルが心配な方は、ぜひ専門業者への買取依頼をご検討ください。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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