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共有持分を売却するための最もスムーズな方法!注意点や相場も解説

共有持分を売却。注意点や相場も解説

共有持分の不動産の売却は、一般的な不動産とは異なるのでポイントを押さえる必要があります。

「どんなポイントを押さえればいいの?」
「そもそも、共有持分ってどうしてなかなか売れないの?」
「共有持分が売れ残ってしまったらどんなデメリットがあるの?」

共有持分に関しては、疑問が尽きないかもしれません。

その他 物件種別

そこでこの記事では、共有持分とはどのようなものかを分かりやすく紹介したうえで、確実に売るための手順や売却の際の注意点を解説します。

共有持分を売却した場合の、一般的な相場についての解説もしているので、相続で共有持分として不動産を引き継いだ方や、共有権利者との考え方の違いなどにより、物件を手放そうと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

共有持分とは?

共有持分の売却を考える前に、まず「共有持分とは何か?」を明らかにしておきましょう。
共有持分がどのようなものかを知ることで、どのように売却すべきかのイメージがつかみやすくなります。

共有持分の概要

共有持分とは、不動産を複数の人数で所有しているときの、一人ひとりの持つ権利の割合のことを指します。

不動産は1人が単独の権利者となるのが一般的ですが、次のようなケースで共有財産になることがあります。

・相続によって、兄弟で不動産を相続した場合
・夫婦で1つの不動産を2分の1ずつ共有している場合
・第三者と一緒に不動産を共同購入した場合

→後ほど詳しく解説しますが、不動産が共有状態になっているとデメリットがあるため、相続時には遺産分割協議を行い、相続人の中から1人の相続人を決定するのが一般的です。

共有持分で出来ること・出来ないこと

普段、法律や不動産になじみのない方にとっては「共有持分」や「権利」などの話はとてもややこしいものです。

そこで、共有持分を持っている時にできることとできないことについて、具体的に見ていくことにしましょう。

◆出来ること

●リフォームやメンテナンス
不動産を「保存」(維持すること)するための、リフォームやメンテナンスのことです。

●居住すること
共有持分であっても、不動産に居住することができます。
「持ち分の範囲でしか利用できないのでは?」と迷うかもしれませんが、夫婦で家を共有財産にしている場面をイメージすれば、共有持分でも家全体を使用できることがイメージしやすいのではないでしょうか?

ただし注意したいのは、元々の共有持分の権利者が、第三者に売却したり譲渡したりした場面では、第三者は共有持分を持っていても居住できない可能性が高いです。

その理由は、他の共有権利者の権利を害してしまうためです。
(共有権利者から見て、家に家族や一緒に家を購入した人が住んでいるのと、全く知らない第三者が住んでいるのとでは、状況が全く異なります)

●放棄すること
自分の持ち分を放棄することもできます。
放棄については「共有持分は放棄よりも売却の方がお得で手間なし⁉理由を解説 」で詳しく解説しているので、興味のある方はぜひご覧ください。

◆過半数の共有権利者の同意があれば出来ること

●賃貸物件として貸し出しすること
●リフォームやリノベーション・・・不動産物件の価値や用途を変更するような改築など

◆共有権利者全員の合意がないと出来ないこと

●不動産全体の売却
→共有持分の不動産すべてを、共有権利者全員の合意なしに勝手に売却することはできません。
強引に売却しようとしても、売却手続きが無効になってしまったり、大きなトラブルに発展してしまったりする可能性があります。

以上のように設定されています。
共有権利者の合意が得られる場合には様々な選択肢がとれますが、現実的にはなかなか合意が得られにくいので、トラブルに発展してしまったり、話し合いの期間が長期化してしまったりするケースが多々あります。

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共有持分は売却できるの?

共有持分の売却は可能です。
共有持分を売却する際には、他の権利者の同意も必要ありません。

ただし、共有持分の売却には制約があるので、把握しておく必要があります。

①共有持分の範囲内でしか売却できない

共有持分の売却ができるのは、自身の共有持分についてのみです。
「出来ないこと」で紹介した通り、不動産すべてを売却するには全員の同意が必要です。

例えば、持ち分が3分の1しかないときに、不動産を全部売却したり、2分の1など、自分が持っている持ち分を超えた分の売却をしたりすることはできないということです。

②第三者が共有持分を購入しても自由に住めない

第三者が共有持分を購入しても、住んだり賃貸で貸し出したりすることは、現実的にはできないケースが大半です。
「共有持分には、居住する権利があるのでは?」
と不思議に思うかもしれませんが、もし、共有持分を購入した第三者が居住できてしまうと、他の共有権利者が住めなくなってしまいます。

例えば、元々夫婦で共有の家に生活していたケースで、離婚をきっかけに元妻が家を出たとします。
この後、元妻から共有持分を購入した見ず知らずの人が入ってきたら・・・やはりどちらかが居住を諦めるしかありませんよね。

以上のような問題を生まないために、日本の法律では共有持分を第三者が購入しても、現実的には住めないということになっています。

③売却相場は通常の不動産よりも安くなる

制約が生じてしまうことから、不動産の共有持分は一般的な不動産よりも、どうしても安くなってしまいます。
例えば、3,000万円の価値のある物件のうち、3分の1の権利を持っていたとしても、その共有持分を1,000万円で売れる可能性は低いということです。

これらの3つの制約があるため「共有持分の売却は可能」ではあるものの、一般の不動産と同じように売却できるわけではない、ということを把握しておく必要があります。

共有持分の売却相場は?

「共有持分が一般の不動産よりも安くなるのは分かったけど、実際にどのくらいの金額で売れるの?」

という点を心配されている方も少なくないのではないでしょうか?

不動産の売却相場は、立地条件や不動産の状態(築年数や設備・家のグレードなど)によって、かなり金額が左右されてしまいます。

また、仲介で売却をする場合には、必ずしも売却がスムーズに進行するとは限らず、購入希望者が現れない場合にはいつまで経っても売れない、という状況が続いてしまうこともあります。

従って、相場はあくまでも「目安」として考えて、いかに確実に不動産を売却するかを考えるかが重要なポイントとなります。

確実に不動産を売却するための手順については次の章で詳しく解説します。

共有持分の確実な売却方法と注意点

共有持分は「売りにくそう・・・」という印象を持ったかもしれません。
実際、一般の不動産に比べて共有持分は、売れにくいのは確かです。

しかし、共有持分は売り方さえ知れば、スムーズに売却できます。この章では、共有持分のスムーズな売却方法と注意点について解説します。

共有持分をスムーズに売却する方法

共有持分の売却は、一般的な不動産のように不動産業者での仲介で、そのまま売却をしようとしてもなかなかスムーズにいきません。

共有持分をスムーズに売却するためには、いくつか方法があるのでここでは、代表的なものを4点紹介します。

①共有持分を譲渡して、単独所有者1人にする

→この時、単独所有者となる人は共有権利者に対して、持ち分相当額を支払うのが一般的です。
イメージ的には「譲渡」というより「共有権利者から売ってもらう」といった方が、分かりやすいかもしれません。

②不動産を分割する

→土地が広いときや、不動産が複数あるときなどは共有持分とせずに、不動産を分割してそれぞれの単独権利者とする方法もあります。
土地が狭いときや、一軒家が建っていて分割しようがないときなどは、現実的には取れない手段です。

③他の共有権利者と一緒に不動産を売却する

④専用の不動産業者に買取依頼をする

※専用の買取業者とは・・・
一般の不動産業者と異なり、共有持分の買取や運用を専門に行っている不動産業者のことです。
不動産を売却する際には、不動産会社と媒介契約を結んで、購入を希望する第三者を紹介してもらう形が一般的ですが、専門業者は不動産を買い取ってくれます。

業者が直接買い取ってくれるので、査定額が出た時点で、ほぼ確実に売却できるということです。

上記の①~③は、不動産価値を下げずに売却したり利用したりできる可能性が高いですが、共有権利者の協力が必要です。

共有持分を売りたくても売れない方の多くは、共有権利者からの協力が得られなかったり、遺産分割協議がスムーズに進まなかったりする方が多いのではないでしょうか?

中には、共有権利者との話し合いがこじれてしまい、話し合うこと自体がすごく負担になっている方もいるでしょう。

だからこそ、共有持分の売却が難しいともいえます。

共有持分が売れ残ってしまうデメリット

「面倒なことはつい先延ばししたい・・・」
ということはよくあることです。

共有持分の売却について(特に共有権利者との話し合いや調整など)は、一人ではどうしようもないことも多く、まさに先延ばししてしまいたくなるパターンですね。

しかし、共有持分をそのままの状態で放置してしまったり、売れ残ってしまったりする状態には、大きなデメリットがあります。

①共有持分にも税金(固定資産税など)がかかってしまうこと

共有持分であっても、毎年固定資産税・都市計画税がかかります。
使い道のない物件を持ったままにしていても、毎年維持費がかかってしまいます。

②共有の状態が長引けば長引くほど、権利関係がややこしくなってしまうこと

万が一、共有権利者の1人が亡くなってしまった場合、その権利は亡くなった共有権利者の相続人に引き継がれます。
この時、相続人が複数人いる場合、相続人が増えてしまいます。さらに、その相続人が面識のない人(一緒に不動産を購入した人の兄弟や子どもなど)だったり、遠方に住んでいる人だったりする可能性があります。

共有の状況を早めに解消しなければ、どんどん権利関係がややこしくなってしまう可能性が高いです。
権利関係がややこしくなってしまった場合でも、売却やリフォームを行う際に共同権利者の同意が必要になるため、ますます管理や運用が面倒になってしまいます。

売りたくても売れない状況の中、持ち続けることにもリスクがあるのは非常にもどかしいものですよね。

共有持分は専門の買取業者にて売却を!

紹介した4つの方法の中で唯一、他の共同権利者の協力が必要ないのが④の専門の買取業者で売却する方法です。

専用の買取業者に依頼すると、次のメリットがあります。

・査定通りの金額で買取をしてくれる
・ノウハウや実績のある業者との手続きになるため、トラブルが発生する可能性が低い
・すぐに現金化できる
・他の共有権利者との話し合いや、いざこざから解放される

専門業者に依頼をすれば、このように共有持分を持ち続けることの、デメリットを回避することができるというわけです。

デメリットとしては、一般的な不動産として売却する場合と比較すると、売却額が安くなってしまうという面がありますが、特殊の事情が大きい共有持分については、持ち続けるデメリットの方が大きいため、とても魅力的な選択肢の一つではないかと思います。

専門業者に依頼する際に失敗しないための注意点

専門業者は、共有持分の売却や運用についてノウハウや実績を持っています。
従って、他のどんな方法よりも任せられる安心感は高いものです。

とはいえ、専門業者に依頼すれば絶対に失敗しないというわけではありません。

考えられるリスクとして最も大きなものは、安く買いたたかれてしまうリスクです。
持ち続けることにデメリットがあるのは確かですが、本来得られるはずの価格よりもはるかに安く買いたたかれてしまうのは、納得いかないことですよね?

買いたたかれるリスクを避けるためのベストな方法は、複数の業者に査定依頼をすることです。
2社~3社で見積もりを取り、その中で最も高い価格を提示された業者に買取を依頼すれば、買いたたかれてしまうリスクを大きく軽減することができます。

「そもそも、共有持分の専門業者はどこに存在するの?」

といった疑問を持つ方もいらっしゃるかと思いますが、共有持分の専門業者は、インターネット上で探すと比較的たくさん見つかります。

複数の業者を探す方にお勧めしたいのは、共有持分のような訳ありの物件を、一括査定できるサイトです。
複数の業者に依頼するときのデメリットといえば、手続きが非常に面倒になってしまったり、電話やメールのやり取りに時間が取られてしまったりしてしまうことがあります。

しかし、一括査定サイトを利用すれば、基本的な情報を入力するだけで、まとめて査定を依頼できるので、手続きがとても簡単です。

まとめ

共有持分の売却は、以下の事情があるため一般的な不動産の売却よりも「売れにくい」です。

・自由に不動産全体を売却できないこと
・購入した第三者が自由に住めない可能性が高いこと
・リフォームや賃貸での運用をするためには、共有権利者過半数の同意が必要なこと

これらの方向性が一致して、共有権利者と一緒に不動産売却の手続きが進められたり、うまく財産の分配が出来たりするときには、比較的スムーズに売却できるものですが、なかなかそうはいかないものです。

そのようなときに最もスムーズな方法として考えられるのが、共有持分のみを専門業者に買取依頼する方法です。

一般の第三者や専門以外の不動産業者は、共有持分を買い取っても自由に運用できないので、なかなか買い取ってくれません。
しかし専門業者は、共有持分の運用についての専門的な知識や実績を持っているので、すぐに査定をしてくれるというわけです。

売却手続きが完了すれば、現金を手にできるだけでなく、共有持分について他の共有権利者との話し合いなどをすることもなくなります。

万が一の、安く手放してしまうリスクを軽減するために、複数の業者に一括査定見積もりをすれば、失敗をしてしまうリスクも大きく軽減できます。

「共有持分が売れない」
「共有権利者の協力が得られない」

と、悩んでいる方は、専門業者の売却を検討されてみてはいかがでしょうか?

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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