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底地が国有地の場合は売れるの?手続きや流れなどを解説します。

不動産売買契約書

国から借りている土地の場合、借地権者は底地を購入し所有権化することが可能です。

しかし、国の底地を購入しようとする場合には手続きが必要で時間や手間暇がかかってしまいます。

手続きの流れや購入できるまでの期間など解説いたします。

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底地を持っている地主さんが個人の方・企業・お寺などのケースが大半となりますが、国(大蔵省・財務省)や地方公共団体(東京都等)などが底地権者となっているケースがございます。有名な例で「森友学園」の問題が昨今国会などで審議されておりますが、これも国有地を学園側が借地として借り上げ、将来的に買い取る事を目指していたとされています。

相続時に地主側が底地を物納した例(相続税の納税による物納)などでは、国や地方公共団体が底地権者となっているケースが多々あるようです。

底地を買えるかは地主によって変わる

底地を持っている地主さんが個人の方・企業・お寺などのケースと国や地方公共団体などのケースでは大きく異なる点がございます。

底地を持っている地主が個人の方・企業・お寺などのケース

  • ■借地権者側が底地を買い取る事が場合によっては可能(協議が必要)
  • →それによって所有権化することができる

  • ■借地権を地主(底地権者側)に売却する事が場合によっては可能(協議が必要)
  • →それによって所有権化することができる

底地を持っている地主が国や地方公共団体などのケース

  • ■借地権者側が底地を買い取る事が可能
  • →それによって所有権化することができる

  • ■借地権を地主(底地権者側)に売却する事ができない
  • →国や自治体が借地権を買い取ることはありません

    国有地(公有地)国や自治体などが底地権者となっている場合の借地権は、第三者に売却するしか手段がないので注意が必要です。一方で、譲渡承諾料を国や自治体などに支払うことで第三者への譲渡を認めてもらえます。※地主さんが特に個人などの場合では、第三者への売却・譲渡を認めないと言ってこられるケースがございますので、それと比べると売却は容易にできるでしょう。

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    底地・借地の同時売却とは?

    同時売却とは、借地権と底地権を同時に第三者へ売却してしまう方法です。国は底地を第三者へ譲渡することがありませんし、相続などで代替わりする事もありませんが、借地権を買い戻してくれない為、国有地の借地権売却は基本的に「底地・借地同時売却」となります。借地権を単独で第三者へ売却するよりも、底借(そこしゃく)同時売却をする事により次の買主は借地と底地を同時に取得することが可能となり、所有権化することができます。所有権となることで不動産としての流通もしやすくなり、地代なども生ずる事がなく、不動産としての価値が大幅に上がります
    借地権と底地の同時売却
    この「底地・借地同時売却」は国有地以外の場合でも可能です。しかし、借地権者側が借地権を売却したいと思っている同タイミングで底地権者(地主)側も底地の売却を考えている必要があり、売却価格の按分(借地・底地の価格按分)の交渉や、地主さんは借地も自分の土地なので無償で返して欲しいと思われている場合などもあり国有地以外のケースでは話がすんなりとまとまらない事が多いのが現状です。
    その分、国有地の場合では売却にあたって地主(国)との交渉で揉める心配がなく、同時売却を国に申し込んで所定の審査を通過すれば底地も同じタイミングで第三者へ売却してくれるのでスムーズに話をまとめる事ができます。

    簡単そうで難しい国有地の借地権売却手続き

    国有地の底地の場合、ご自身がお持ちでいらっしゃる借地権を少しでも楽にそして高く売却する為には、「底地・借地同時売却」をまず視野に入れておくべきですが、手続きが非常に面倒です。

    売却手続きをする為には、財務省や地方財務局まで直接出向く必要があり、書類関連だけでも5回程度通うこととなります。また記述ミスがあれば修正して出し直す必要があり、売買締結から決済に至るまでの一連の流れを借地人さんの方で行うのは非常に困難です。

    底地・借地同時売却における一連の流れ

    1. ①借地権付き建物の売買契約を行います
    2. ②底地の国有財産の買受申請を国へ提出
    3. ③国から国有財産の買受条件が通知されます
    4. ④借地権者が国有財産買受承認通知を国に提出
    5. ⑤買受条件決定後、底地の一括決済及び借地権の決済となります。
    6. ※底地の買受申し込みから決済まで数ヶ月程度かかります。

    これだけの複雑かつ面倒な手続きは専門会社に依頼した方が楽にそしてスムーズに話が進みます。中でも底地や借地権の事を熟知した不動産会社や国有地・公有地の買い取り実績を持っている不動産会社が良いでしょう。

    お困り不動産どうする?では、借地権の取引実績豊富な不動産会社や国有地・公有地の買い取り実績を多数持っていらっしゃる不動産会社が多数掲載されております。是非一度査定依頼をされてみてはいかがでしょうか。

    個人や法人が底地を所有している場合の同時売却

    監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

    よくある質問

    国が底地を所有していた場合、借地権の売却は可能でしょうか?
    国が借地権を買い取ることはありませんが、第三者への売却は可能です。
    国が地主の場合、借地権売却にかかわる譲渡承諾料はいくらでしょうか?
    借地権価格の10%程度です。
    国が所有している底地を買わないかと手紙が来るのですが価格はいくらぐらいなのでしょうか?また、必ず買わないといけないのでしょうか?
    国が評価する底地の金額になります。一般的には路線価の底地割合金額が目安とされております。必ず買わなければいけないということはありません。
    国が底地を所有している場合、借地権と同時に売却できると聞いたのですが可能でしょうか?また期間などはどれぐらいかかりますか。
    同時に売却は可能です。手続きは少し複雑ですが、同時売却を熟知している不動産屋にお願いすれば手続きをサポートしていただけます。
    期間に関しては3か月~6か月程度が目安です。
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