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事故物件の土地は売れるの?更地にするメリット・デメリット

事故物件の土地は売れる?

「事故物件はいったん土地(更地)にしてから、売却した方がいいの?」
というように事故物件を更地にして、土地として売却する方法を考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

購入者にとって、敬遠すべき事情が存在する事故物件は
一般の物件よりも売れにくい物件です。

「できるだけ早く、高く売るにはどうしたらよいだろう・・・?」

物件種別 その他

そのような方のために、この記事では

・「更地にすることで事故物件が売れやすくなるのか?(高く売れるのか?)」
・「事故物件を土地として売却・運用することに、どのようなメリット・デメリットがあるのか?」

といった点について解説します。

事故物件の土地は売れるの?

事故物件の売却は、一般的な不動産に比べて売れにくいことは確かですが、事故物件の土地部分については、どのように扱われるでしょうか?

例えば、事故の生じた建物を取り壊して更地にすれば、相場に近い価格で売ることも可能なのでしょうか?

まずは、事故物件の土地についての概要について解説します。

※事故物件とは・・・

事故物件とは、買主が購入を敬遠する理由のある不動産のことを指します。一般的には、自殺や殺人事件などが発生した物件を指すケースが多いですが、他にも、暴力団事務所の隣に位置する物件や、シロアリ被害が発生している物件も事故物件にあたります。事故物件は、相場価格ではなかなかニーズがないことが多く、一般的な不動産価格よりも安い価格で売買されます。

土地(更地)であっても「事故物件」であることに変わりはない

大前提として、事故物件の建物を取り壊して更地にしたとしても、その土地が「事故物件」であることに変わりはありません。

事故物件を売却する際には、「事故物件」であることを告知する義務がありますが、建物を取り壊したからといって、告知義務がなくなるわけではありません

したがって、土地(更地)であっても、事故物件として売却の手続きを進めなければなりません。

事故物件の土地は売れるの?

「事故物件の土地は売れるの?それとも売れないの?」

事故物件を売りたいと考えている方にとって、気になるポイントは

・事故物件の土地が売れるのかどうか?

・売れるとしたら、どのくらいの価格で売れるのか?

の2点だと思います。

事故物件の建物の場合でも同様なのですが、結局売れるか売れないかは、物件の状況や立地などによって変わるため、一概にはいえません。

一般論としては、以下のように説明できます。

・通常の不動産に比べると価値は下がるものの、値段を下げれば売れる可能性が高い

・一般的な不動産仲介業者では売れにくいが、事故物件専門の買取業者なら買取を依頼できる可能性が高い

満足できる価格帯で売却できるかどうかはさておき、売れる可能性は高いので、あとは更地にするメリット・デメリットを考える必要があります。

事故物件を更地にするメリット・デメリット

事故物件を更地にして土地として運用・売却することには、メリットとデメリットがあります。

「事故物件を売却したいけど、更地にしてからの方が売りやすいのかな?」
と迷われている方は、更地にすることのメリットとデメリットについて考えてみましょう。

事故物件を更地にするメリット

事故物件を更地にして土地のみにした場合に考えられるメリットを、3点案内します。

◆売却しやすくなる可能性がある

更地にしても事故物件であることに変わりはなく、告知義務も消滅しませんが
購入者の立場で考えると、事故が発生した部屋よりは更地の方が心理的な負担は小さくなります。

「事故が起こってしまった部屋にそのまま住むのは嫌だ」

という方であっても

「事故が起こった建物が取り壊されているなら、その場所に住むくらいは問題ない」と考えられる場合があるというわけです。

感じ方は人それぞれではありますが、敬遠されにくくなる可能性があることは確かです。

◆駐車場や賃貸物件などの異なる方法での運用がしやすくなる

駐車場や賃貸物件は、事故物件の影響を比較的受けにくい運用方法です。

事故物件の立地状況にもよりますが、駐車場や賃貸物件としてのニーズがある場所であれば十分に運用の見込みがあります。

例えば、コインパーキングを利用する際、一般的に人はその場所が事故物件だったかどうかを気にしませんし、賃貸物件に関しても、住居の購入に比べると細かなチェックをしないものです。

◆周辺住民の記憶に残りにくくなる

「事故物件」の扱いは非常にあいまいなものですが、同じ建物がそのまま残っていると、周辺住民の記憶に残りやすく、いつまで経っても「事故物件」として記憶され続けます。

しかし、更地にして土地として活用したり、新たな建物を建てたりすることにより、周辺住民の記憶も消え、将来的に「事故物件」としての記憶がはがされやすくなります。

事故物件を更地にするデメリット

事故物件を更地にするときのデメリットについても考えておく必要があります。

◆建物の解体に費用がかかる

建物を取り壊して更地にするには、当然ですが費用がかかります。
売却や運用によって十分に利益が出せれば問題ありませんが、そうでない場合は赤字になってしまいます。

一時的にまとまった額の出費になってしまうのも、経済状況によっては痛い部分です。

◆固定資産税の負担が高くなる

住居の場合、固定資産税の優遇施策(減税措置)が受けられますが、土地(更地)の場合には受けられません。
すぐに売却できる場合や建て替えを進める場合には問題ありませんが、土地として保有し続ける場合には、結果的に毎年の税金負担が重くなってしまいます。

◆法律的要件を満たしていない場合、建て替えができない

接道義務を果たしていない再建築不可物件の場合、先に取り壊しをしてしまうと建て替えが出来ません。
その場合、取れる選択肢が大幅に減ってしまい、対策が困難になってしまいます。

※再建築不可物件

再建築不可物件とは、不動産が現在の建築基準を満たしていないため、建て替えが許可されていない物件のことです。
代表的な例としては、接道義務(「幅4m以上の道路に2m以上面していなければならない」などの安全を守る目的で定められた規定)を満たしていない不動産。

「再建築不可物件を売るなら買取専門業者で!一括査定ならさらに効率的 」にて詳しく解説しているので興味のある方はぜひ参考にしてください。

事故物件の判断は専門業者に相談を!

事故物件のメリット・デメリットの判断の方法を紹介しましたが、土地として売却・運用すべきなのか?建物付きのまま売却手続きを進めるべきなのか?の判断はとても難しく感じられるのではないでしょうか?

実際のところ、これらの判断はとても専門的なので簡単にはできないものです。
そこでおすすめしたいのが、事故物件を専門に取り扱っている、不動産業者への相談・買取依頼です。

事故物件の専門業者は、一般の不動産業差と異なり、事故物件を専門的に取り扱っているので、事故物件の売却や運用に関しての、実績や専門知識を豊富に持っています。

実績や知識が豊富にあるからこそ、一般の不動産業者が買取対応していない事故物件であっても直接、業者が買取をしてくれるというわけです。

その際ポイントとしては、複数の業者に見積もり依頼をすることをおすすめします。

事故物件の価格は不動産業者によって価格が変動しやすく、業者の選び方によって、成功するかしないかが大きく影響するからです。

まとめ

事故物件を更地にして土地として売却しようとしても
「事故物件」という事実が消えるわけではなく、告知義務も継続します。

とはいえ、購入者心理の面から考えて、事故が起こった建物がそのまま残っているよりは、売れやすくなる可能性もあります。

メリット・デメリットを比較してベストな方法を探すのが理想ですが、その際には非常に専門的で、高度な判断が求められます。

迷われた場合は、事故物件の専門業者に相談していただく方法をおすすめします。

事故物件を専門に取り扱っている一括査定サイトなどで業者を探して、できれば、複数の業者に相談をしてください。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介


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