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事故物件の定義とは?事故物件の相場や売るためのコツを徹底解説!

事故物件の定義

「所有している物件が事故物件になってしまった」「事故物件を相続することになった」

など、急に「事故物件」と呼ばれる不動産を手にしまった方はどのように物件を整理・売却すればよいのか迷われていることでしょう。

そもそも「事故物件」の定義そのものが、あいまいなのですが建物内で自殺や殺人事件が起こった物件が、最も代表的です。

その他 物件種別

他に物件の隣地が墓地やゴミ屋敷といった、気分的に望ましくない物件やシロアリ被害や排水管のつまりが生じているなど、物理的に欠陥がある物件も「事故物件」です。

これらの事故物件は、一般的な物件と同じように売却しようと思っても、なかなかスムーズに売却することはできず、相場としては安い売却額になってしまいます。

とはいえ、手順をしっかり踏まえれば売却することは可能です。

この記事では、事故物件の専門家である「どうする不動産株式会社」が、事故物件をスムーズに売却・整理する方法について解説します。

売却に失敗しないためのポイントについても紹介しているので、事故物件を相続して不安に思っている方や、売却手続きが進まずに悩んでいる方はぜひ参考にしてください。

事故物件の定義とは?

実は「自己物件」について明確な定義が決まっているわけではありませんが、不動産業界での「事故物件」は、以下のような意味で用いられます。

事故物件:購入者や賃貸契約する方が、敬遠すべき事情がある物件

しかし、世間一般的には

事故物件:部屋の中で自殺者が出たり、殺人事件が起こってしまった物件

という認識が一般的であり、おのずと事故物件の言葉もインパクトを持つものとなっていますが、「事故物件」の事情や状況はマチマチで、事情によって売却時の相場なども大きく変化します。

「事故物件」を売りたいと考えている方も、ご自身の物件の状況を改めて知ることで、対策の考え方などが変わってくるため、まずは事故物件とは何かについて考えてみましょう。

事故物件の種類は3つ|心理的瑕疵・物理的瑕疵・法律的瑕疵

不動産が「事故物件」となるのは、大きく分けて三種類の要因があります。

【事故物件の種類】

  • ・心理的瑕疵(かし)
  • ・物理的瑕疵
  • ・法律的瑕疵

瑕疵は日常生活でほとんど見かけない漢字だとおもいますが、「キズ」や「欠陥」を意味する言葉です。

三種類の概要を分かりやすく解説すると、以下のようになります。

  • ◆心理的瑕疵=気持ちの面で「好ましくない」とされる物件
  • 具体例としては、自殺者や殺人事件が起こってしまった不動産を指します。
    また、隣室に反社会勢力の事務所や宗教施設・ゴミ屋敷が存在しているケースも、心理的瑕疵のある事故物件です。

    しかし、自然死や病死は「事故物件」にはあたりません。
    孤独死についてはケースバイケースで、早期に発見され部屋の状態がきれいな場合には、事故物件に該当しませんが、状況によっては「事故物件」扱いになります。

  • ◆物理的瑕疵=物件に物理的に欠陥がある物件
  • シロアリが発生している・雨漏りがする・排水管のつまりが生じているなどが、物理的瑕疵のある事故物件です。

  • ◆法律的瑕疵=違法状態にある物件
  • 都市計画法や消防法などの基準を満たしていない物件のことを、法律的瑕疵のある事故物件といいいます。
    (耐震基準を満たしていない・建ぺい率をオーバーしているなど)

事故物件に時効や範囲の定義はないの?

「たとえ事故物件であっても、数年もすれば時効になるのでは?」

「事故物件の理由があっても、マンション隣室なら問題ないのでは?」

との考えもあるかもしれませんね。

告知義務の期間(時効)と範囲について解説していきます。

◆告知義務の時効について

事故物件には、特に時効が設けられていないので、何年経っても告知義務は発生します。

不動産売買の世界では、転売が繰り返されて所有者が変わるうちに事故物件であることが引き継がれなくなる、といったことはよくありますが

事故物件の売主が物件を高く売るために意図的に「隠す」ことはNGです。

しかしながら「事故」から一定の期間が経過することにより、買い手側の「敬遠したい気持ち」が少し弱まり、売れやすくなる効果が見られることはあります。

数年間待つ間の固定資産税を負担しなければならないことを考えると、ご自身での使い道がない場合は、できるだけ早く売却を考えた方が良いですが

どうしても売れない時に「時間が解決してくれる」という可能性も0ではありません。

◆告知義務の範囲について

マンションやアパートの事故物件の告知義務の範囲ですが「事故」の要因の部屋だけではなく、隣室や同じ位置にある上下のフロアについても、告知が必要です。

告知義務の範囲についても、明確に基準が定められているわけではありませんが、常識的に考えて、やはり上下左右に面している部屋は敬遠される可能性が高く

告知をしない場合に、トラブルに発展する可能性が高いためです。

同じマンションであっても、部屋同士が離れている場合は告知義務はないとされています。

事故物件でも売れるの?

事故物件を「売りたい」と考えている方にとって一番の問題は

「物件が売れるのか?売れないのか?」

「もし売れるなら、いくらで売れるのか?」

これに尽きるのではないでしょうか?

結論からいえば、事故物件であっても売却することは可能です。

ただし、心理的瑕疵・物理的瑕疵・法律的瑕疵の全てに共通することとして、購入者・入居者の立場から見れば、これらは「避けたい」要因となるため、相場としては一般的な不動産よりも安くなります。

どのくらい安くなってしまうかについては、ケースバイケースですが「事故物件」と言われる物件は、予想以上に多く、
中には、事故物件であることをそれほど強く気にしない方もいるので、売却の進め方によっては大きな値崩れを防ぐことができます。

売主が必ず知っておかなくてはならない「告知義務」

紹介した通り、事故物件は全く売れない物件というわけではありません。
ですが、事故物件を売却する際に絶対に忘れてはならないことが一つあります。

それは「告知義務」です。

告知義務とは

「事故物件の瑕疵に関する情報を、ありのままに不動産業者や買い主、借り手に説明することです」
(※一般的には、買い主や借り手に不動産業者から説明してもらえるので、売主は不動産業者に対して告知する義務を負うことになります)

告知義務に違反した場合、つまり事故物件であることを隠して売却してしまった場合には、後から買い主に損害賠償を請求されてしまったり、契約の取り消しを求められてしまったりなどの、大きなトラブルに発展してしまう可能性があります。

中には、訴訟に発展してしまうこともあります。

正直に告知をして価格が下がってしまうのは、非常に惜しいことですが、告知義務は、必ず怠らないようにしましょう。

告知義務の方法やタイミングは、一般の方には難しいポイントですので、不動産業者の担当者に相談すると良いでしょう。
(※不動産業者に売却する場合には、不動産業者にそのまま伝えればOKです)

事故物件の売却方法は?相場はどのくらい?

事故物件は売却できますが、一般的な物件に比べるとやはり、買取価格は安くなってしまいます。

そもそも、事故物件の用語の定義が「相手方にとって好ましくない物件」ということなので、一般的な物件と比べると、敬遠されてしまう傾向にあるためです。

その一方で、事故物件とはいっても「一般的な物件よりも安く買えるから嬉しい」といったニーズもあります!

ではそのような事情を踏まえて、事故物件の相場は大体どの程度なのか?

という点を、仲介のケースと業者買取のケースとの違いとあわせて紹介します。

事故物件の売却相場

事故物件の売却相場は、事情や状況によっても変わるため、一概に言えない部分もありますが概ね以下の通りとなります。

他殺事件が起こってしまった物件・・・同等の一般的な物件の5割程度

自殺者が生じた物件・・・同等の一般的な物件の7~8割程度

孤独死が発生した物件・・・同等の一般的な物件の8~9割程度

これらの相場は、物件の状態や状況によっても大きく変動しますし、売り方や不動産業者によっても、また大きく異なります。
※上記の相場は、仲介でスムーズに売却が進んだ場合の価格です。

売却方法は仲介or買取?

不動産の売り方は大きく分けて「仲介」と「買取」の二種類があります。

先に結論をお伝えすると、事故物件のような訳あり物件の場合には、なかなか「仲介」での売却は難しいのですが
物件の状況や条件によって、整理方法は異なります。

まずは「仲介」と「買取」のそれぞれの特徴について紹介します。

◆「仲介」

仲介は、不動産業者に間に入ってもらい、第三者に売却の手続きを進めることです。
一般的な不動産の売却や賃貸は、仲介の形を取っているケースが多いですね。

仲介のメリット・デメリットをまとめると以下のようになります。

★【仲介のメリット】
・契約が成立した場合、高値で売れる可能性がある

★【仲介のデメリット】
・売却までに時間がかかってしまったり、買い手が現れなかったりするケースがある
・クリーニングやリフォームなど、売却するための処理業務の手配や、費用を負担しなければならない
・不動産業者を通じてではあるものの、個人の第三者相手の契約になるため、契約のトラブルリスクがある
・業者によって、売却価格の査定額が大きく異なる場合がある

◆「不動産業者買取」

買取は不動産業者が直接買主となるため、様々なメリットがあります。

買取のメリット・デメリットをまとめると以下のようになります。

★【業者買取のメリット】
・売却手続きが完了すれば、即現金化される
・不動産業者が直接買取をしてくれるので、トラブルのリスクが少ない
・リフォームやクリーニングをしなくても、現況のまま売却できる
・戸建てや土地の場合、瑕疵担保責任や測量など売主負担が免除されることが多い

★【業者買取のデメリット】
・すべての不動産業者が買取に対応しているわけではないので、不動産業者を探すのが大変
・業者によって、買取価格の査定額が大きく異なる場合がある

業者での買取のメリット・デメリットについてですが、業者の選び方次第ではデメリットをかなり解消できます。
それほど、買取業者の選び方は重要ということです。

なぜそれほどまでに業者の選び方が重要なのか?
について、次の見出しにて解説します。

買取業者の選び方が重要!事故物件は専門業者に

事故物件を買い取ってもらおうと思っても、一般的な不動産業者は、積極的に買い取りをしてくれません。

買い取ってくれたとしても、相場よりも大きく値崩れした額を提示される可能性が高いです。

なぜなら、事故物件は「特殊な事情のある物件」だからです。

通常、不動産業者は買取した物件を第三者に転売したり、賃貸物件として貸し出しをしたりすることで、収益を確保しますが事故物件でうまく収益を上げる手段を持っていない不動産業者はやはり買取額を安くするしかない、ということです。

では、事故物件を売却するにはどうすればよいか?

その答えが、専門業者への売却です。

専門業者とは、事故物件などの訳あり物件を専門に取り扱っている業者のことです。

事故物件専門の買取業者は、買取後の物件の取り扱いについてノウハウを持っているため、他の業者よりも、高値で積極的に買い取りをしてくれるというわけです。

事故物件を売るための秘訣

「事故物件」は、敬遠されてしまう要因のある物件ではありますが、売り方の秘訣を知っているか、知らないかで売値が大きく変わってきます。

この場合も、専門業者に売却を試みる場合と仲介を依頼する場合とで、取るべき方法が異なってくるので、両方のパターンを紹介します。

この記事で、おすすめしている買取の専門業者への売却方法であれば、やるべきことは非常にシンプルですが、仲介の場合にはやるべきことがかなり多いので

一つひとつ内容を把握しながら紹介していきます。

専門業者に高く買い取ってもらうための秘訣

専門業者に高く買い取ってもらうために行うべきことはたった一つ。

・高く買い取ってくれる専門業者を探すこと!

これに尽きます。

買取専門業者に売却する場合、物件の詳細な状況をできるだけ丁寧に説明するだけで、買取をしてもらうことができます。

ただし、業者によって得意な物件のタイプや、強みとする地域・営業方針などが異なるため、同じ物件でも、査定が大きく異なるケースが珍しくありません。

複数の業者に見積もりを取ったり、一括査定を利用したりするなどして、それぞれの業者の見積額を確認し、少しでも高く売れる業者を選定することが重要です。

買取の場合は仲介と異なり、査定額がそのまま売却額となるので、希望の価格に近い額の査定額さえ出れば、ヤキモキする必要もありません。

現況のまま売却することができ、仲介手数料やリフォーム費用などの費用を費やす必要もないため、やるべきことはとってもシンプルで、結果も分かりやすいというのが売却の良いところです。

対応する業者にもよりますが、売却依頼から3日程度で契約手続きが完了し、銀行口座に代金が支払われることもあります。

相続や突発的な事故など、事故物件取得のきっかけは様々ですが、事故物件の整理をするときというのは、その他の手続きや精神的負担も相当重いケースが多いです。

信頼して一任できる専門業者が見つけられれば、少なくとも不動産の整理という点では安心ですね。

仲介で高く買い取ってもらうための秘訣

仲介で高く買ってもらうための秘訣ですが「事故」の内容や状況によって、やれることがたくさんあります。
基本的には、部屋のリフォームや建て替えなどにより、心理的・物理的な瑕疵(欠陥)要因を、少しでも和らげることが重要です。

◆物件で自殺や殺人事件が起こってしまった場合

建物の改築や大規模な部屋の改装をするなど「事故」が起こった部屋をそのままの形で使用しない、といった対応を行います。

集合住宅の場合、部屋番号を変更するといった対策も効果的です。
(ただし、他の部屋との番号の並び順が不自然になるといったリスクもあります)

また物件を取り壊して更地にする、もしくは数年間、時間が経過してから売却するといった方法もあります。
これらの方法をとっても「事故物件」であることに変わりはありませんが
購入者の心理的な敬遠が少し和らぐため、若干売り手が付きやすくなるかもしれません。

◆孤独死のあった物件

部屋の改装や全面リニューアル・クリーニングにより
孤独死があったことを連想できない部屋にすることが重要です。

◆シロアリや配管のつまりなどの物理的な欠陥

物理的な欠陥が生じている場合は、いわゆる「欠陥住宅」なので「欠陥」の要因に対する処置を施します。
ただしこの場合、リフォーム費用を負担しなければなりません。

◆近所に暴力団や、過激な宗教団体などの事務所がある物件

近所に暴力団や過激な宗教団体の事務所があったら、やはり住むのは怖いですよね?

従って高く売るための秘訣は、不安を取り除くこと・和らげることです。
最も良いのは、問題視している団体が退去してくれることなんですが、なかなかそう簡単に話が進むことはありません。

物件の持ち主として対応可能なことは、以下の対策を取ることができます。

・玄関をオートロックにしたり塀を作ったりするなど、セキュリティ対策を高める

・賃貸用物件や、駐車場などの用途での売却を目指す

賃貸用物件やコインパーキングの場合は、一軒家ほどはシビアに条件をチェックされないため、近くに望ましくない団体の事務所が立っていても、売却できる可能性が高まります。

賃貸物件は一軒家と異なり、投資目的で購入する個人や会社も多いため、利回りが良ければ、売却がしやすいといった事情もあります。

事故物件の売却で損をしないためのポイント

ここまでの流れで、事故物件売却の手続き方法については、理解していただけたかと思います。

あとは売却する上で、失敗しないためのポイントを押さえておけば完璧です!

「失敗」にもいろいろあると思いますが、長期間売れ残ってしまったり、手元にお金が残らなかったりといった事態が、失敗の典型な例ですね。

この章では、事故物件売却の際に起こりうる、失敗の対処ポイントについて解説します。

複数の見積もりを依頼する

事故物件の売却の際に、最初に心配されるのは、不動産会社に安い金額で買いたたかれてしまうリスクです。

「事故物件だから早く処分したい」

「なかなか売れないから、買い取ってもらえるなら金額は気にしない」

と考える方も少なくありませんが、本来はもっと価値があるのに、わざわざ不当に安く売却するのはもったいないことです。

優良な不動産業者であっても、事故物件を運用するノウハウを持っていない業者なら、安い価格で査定するしかないのです。

(※相場よりもずっと安い査定額を出すのが、悪徳不動産業者とは限りません。)

従って、特に不動産業者に買取を依頼する場合には、複数の不動産業者、それも事故物件を専門的に取り扱っている業者に対して査定見積もりの依頼をすることが不可欠です。

1社のみでの見積もりの場合、相場感がつかみにくいことからも損をしてしまうリスクがあるので、3社以上に見積もりを取ってリスクケアしましょう。

繰り返しになりますが、事故物件を専門業者に買い取ってもらう場合には業者の選定が最大のポイントです。

業者選びに成功さえすれば、売却に成功したようなもの、といっても過言ではありません。

ぜひ慎重かつ、入念に業者を選定するようにしてください。

→なお、この時に便利なサービスが、不動産買取の一括査定サービスです。

複数の不動産業者の査定をまとめてチェックできるので
不当に安く売却してしまう辞退を避けて、効率よく事故物件を売却できます。

瑕疵の伝え方や伝えるタイミングは不動産業者と事前に打ち合わせすべし

事故物件は、買い主に対する告知義務がありますが、瑕疵を告知するタイミングや伝え方について、明確な決まりがあるわけではありません。

例えば、売却物件をインターネットの不動産サイトに掲載する際の広告に、事故物件であることを掲載しなければならない、という訳ではありません。

とはいっても、契約直前になって事故物件であることを伝えたのでは、買い主さんから不信感を抱かれてしまい、契約自体が取り消しになってしまうことも考えられます。

仲介を依頼する場合、買い主さんとのやり取りは不動産業者が仲介することになるので、どのようなタイミングで、どのように告知をするのかについて、事前に不動産業者と綿密な打ち合わせをしておきましょう。

金額はトータルで考える!スピード売却のメリットも考慮

単純に売却額を比較すると、専門業者に買い取ってもらうより、仲介で売却した方が高額になることが多いです。

ただし損をしないためには、かかるコストを総合的に判断する必要があります。

コストを踏まえれば、専門業者に買い取ってもらった方が安いことは言うまでもなく、下手をすれば売却をすることで、大赤字になってしまうこともあるためです。

コストの要因となる項目について具体的に紹介します。

◆リフォーム・クリーニング・改築費用

特に心理的瑕疵要因のある事故物件の際には、買主が事故を連想しないようにするためのリフォームやメンテナンスを行います。
さらに、荷物や家具などの処分・引っ越し費用・測量費用などが生じる可能性もあります。

大掛かりなフルリフォームや改築の場合には、新築物件を購入するよりも高額な費用が発生してしまうケースもあり、たとえ売却できたとしても、トータルでマイナスになってしまっている可能性が高いでしょう。

一方の専門業者での買取の場合には、双方が価格面で一致していれば、これらの事前作業が必要なく、売却手続きを進めることができます。

その結果、査定額のほぼ全額を手元に残すことがでます。

◆仲介手数料

不動産業者に仲介を依頼する際には、仲介手数料が発生します。

仲介手数料の計算式(上限)は以下の通り。
売買価格×3%+6万円

例えば、不動産が1,000万円で売却できた場合の仲介手数料の目安は
36万円ということになります。

(上記の計算式は仲介手数料の「上限」なので、若干の割引がある可能性もあります)

買取の場合には、仲介手数料は発生しません。

仲介手数料に関して「不動産売却時の手数料解説|事前に把握して手元に残る金額を把握」にて詳しく説明しています。

◆固定資産税・都市計画税など

物件が売却できずに売れ残っている場合、納税義務も継続します。

早く売れればこれらの義務は新たな買主に移行しますが、売れ残ってしまうと義務が継続してしまうため、早めの売却が理想的です。

仲介の場合、不動産業者の査定額はあくまでも「見込み」なので、買い手がつかないことには、収支がどのようになるか分かりません。

また、買取希望者が現れても、値下げ交渉をしてくる可能性も考えられます。

→売却に失敗しないためには、ある程度値下げに応じても損をしないよう、価格の設定や、リフォーム・メンテナンス費用の調整などが必要になります。

まとめ

この記事では、事故物件の売却を考えている方向けに事故物件の売却に関する概要を解説しました。

「事故物件」といえば全く売り物にはならない、といったイメージを抱かれている方もいらっしゃるかもしれませんが決してそのようなことはありません。

一般的な不動産よりは相場は下がってしまうものの、売却方法さえ工夫すれば、スムーズな売却も夢ではありません。

事故物件だからといって、不当に安い金額で手放してしまったり、リフォームやクリーニング費用などの出費の方が、売却額よりも大きくなってしまったりする事態に気を付けましょう。

そのために重要なポイントとしては以下の通り。

【売却の場合】
・高く買い取ってくれる事故物件専門業者を探す

【仲介の場合】
・できるだけマイナスイメージを抱かれない状況で売りに出す(ハウスクリーニング・建て替えなど)
・費用とコストをトータルで考える

また、いずれの場合においても告知義務は絶対です。
告知義務を怠った場合には、買主のトラブルは必至で、民事上の訴訟トラブルにも発展する可能性があります。

以上を踏まえて、ぜひスムーズにそして満足のいく不動産売却を進めてください。

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