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事故物件の不動産は安くしなければならないの?売却の3つの極意

訳有り事故物件

「事故物件」といえば、いわくつきの「訳あり物件」ということで、売却がスムーズには進まないイメージがあるのではないでしょうか?
だからといって不当に価格を安く設定したり、購入希望者の言いなりになってしまったりするのは非常にもったいないことです。
今回は事故物件の概要について改めて紹介し、売主の方が満足のいく売却手続きを進められるための方法について解説します。

物件種別 その他

事故物件とは?事故物件はそもそもどのくらいの価格なら売れるの?

「なかなか売れない」と言われる事故物件ですが、そもそも事故物件とはどのようなものでしょうか?もし売れるとしたら、通常の物件と比較してどの程度の価格で売却することができるのでしょうか?

所有している不動産が事故物件なのではないか?と考えている方にとって最も気になる部分である、事故物件不動産の基本について紹介します。

事故物件の3つの種類

「事故物件」についての明確な定義はありませんが、一般的には以下の3つのパターンに大別されます。

  • ■心理的瑕疵(かし)のある物件
    物件内にて自殺や殺人事件や火事による死亡事故が起こった物件のことです。物件内で人が死亡した場合でも、病気や老衰による死亡の場合には事故物件にはなりません。ただし、孤独死については事故物件扱いになります。他に、物件の目の前がお墓、すぐ近くに暴力団や過激な宗教団体の施設が存在する場合なども含まれます。
  • ■物理的瑕疵のある物件
    シロアリ被害が生じている、雨漏りが発生している、床上浸水した履歴がある、といった物件のことです。購入者が物件に居住したり運用したりする際に、機能的にネックになる要素を指します。
  • ■法律的瑕疵のある物件
    現行の法律に合致していない物件、数年後に道路の設置が予定されているなどの問題が生じている物件です。

事故物件は、売却や賃貸物件としての貸し出しの際に相手方に告知義務があり、万が一、告知をしなかった場合には契約手続きが成立しても、後から契約解除や損害賠償請求を求められる可能性が高いです。

※瑕疵(かし)とは
瑕疵とは、キズや欠陥のことです。例えば、心理的瑕疵のある事故物件の場合「そのような事実・背景を相手方が知っていたら(心理的に)購入をためらう要素が存在する物件」ということです。

事故物件の価格相場はケースバイケース

実際の不動産売却において、事故物件がどの程度の価格帯で取引されているかについてですが、結論からいえば価格帯はケースバイケースです。

「事故」の内容や、元々の不動産の条件・(仲介の場合)買い手の方が感じる印象・(買取の場合)不動産業者の査定額などによって、同じ物件でも価格が大きく変動するためです。

逆にいえば、事故物件を高く売りたい方は、どのような方法でどのような相手に売却するかが大きなポイントになるといえます。

事故物件の告知義務に時効はない(売却の場合)

事故物件を売却する場合には、事故物件の告知義務に時効はありません。

例えば、死亡事故が発生した物件を売却する際には、事故から何年たっても相手方に対して告知をしなければならないということです。相手方が自分から質問してこなかった場合でも、万が一、後から事故物件であることが発覚した場合に、損害賠償や契約解除を請求されてしまう可能性が非常に高いです。

賃貸物件の場合には、2~3年で告知義務がなくなるケースもありますが、売却の場合には時間が経過しても告知義務はなくならないので「事故物件」であることを告知したうえで、スムーズな売却ができる方法を検討する必要があります。

事故物件をスムーズに売却するにはどうする?3つの極意とは

「事故物件」をスムーズに売却するためには、どのように手続きを進めればよいのでしょうか?「事故物件」というのは、確かに特に何の工夫もせずに売却しようとすると通常の物件よりも売れにくく相場が大きく下がってしまうことがありますが、適切な方法を取ることによりデメリットの多くを解消することができます。

事故物件の売却手続きをおこない、早く高額での売却を成功するための3つの極意を紹介します。

告知義務違反はリスクが甚大!必ず順守すべし!

あえて価格が下がってしまう要因を自ら告知するのは損をする気分になるものですが、上述の通り告知義務を違反した場合のリスクは甚大です。

契約解除や損害賠償を請求されてしまった場合には、売却の手続きに費やした費用や期間が無駄になってしまうどころか、賠償額の方が大きくなってしまうケースや、裁判沙汰になってしまうケースもあるため、告知義務は絶対であることを肝に銘じてください。

不当に安い価格での売却はできるだけ避けるべし!

「事故物件だから買い手が見つかる見込みが少ない」「一刻も早く事故物件を手放してしまいたい」といった事情から、不当に安い価格で物件を売却してしまう方も珍しくありません。

しかし、通常のケースよりも相場が下がる傾向にあるとはいえ、事故物件が「売れない」物件とも断定できません。不当に安い価格で売却をしてしまわないためには、ご自身の不動産の価格相場を理解することが重要です。

相場を理解するために大事なポイントは、複数の業者に査定依頼をすることです。査定額は業者によって変動が大きいので、比較しながら冷静に判断しましょう。

事故物件に強い不動産業者に依頼すべし!

事故物件を売却する場合には、買取と仲介の二種類の方法があります。買取は不動産業者に直接買取をしてもらう方法、仲介は不動産業者に買い手との間に入ってもらい契約手続きを進める方法です。そして、不動産買取業者の中には、事故物件の扱いに長けた業者も存在します。

従って、スムーズに「事故物件」を売却するためのコツは、事故物件に強い不動産業者に売却することです。買取での売却の場合、手続きスタートから引き渡しまでの期間が仲介よりも短期で完了する点も、売主の方にとってはメリットとして感じていただけるかと思います。

仲介にて事故物件を売却する場合に売主がおこなうべきこと

不動産業者に買取ではなく仲介依頼をする場合、買い手の方が「購入したい」と自然に思えるようにするための準備や手続きを売主側でおこなわないと、売却が困難になりがちです。事故の内容によって異なりますが、具体的には以下の通りです。

  • ■室内や共用部のクリーニング・リフォームをする
  • ■更地にする
  • ■オートロック対応など周辺環境の不安要因を和らげるための対応をおこなう

ただし、更地や建て替えをおこなった場合でも告知義務が消失するわけではありません。

まとめ

事故物件は一般的に「売れない」と言われがちですが、売主側が必要以上に意識するのもあまり得策とはいえません。

必要なことは、告知義務を必ず果たすことと、最初から安くしか売れなくても仕方がないと諦めの姿勢を取らないこと、事故物件の扱いに長けた信頼できる不動産業者を探すことです。特に不動産買取業者に希望通りの価格で売却ができた場合には、物件を早く現金化できるという点でも大きなメリットが感じられます。

事故物件のように、やや特殊な事情があるケースでも、的確な手順を踏んで進めればスムーズに手続きを進めていただけます。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介


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