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不動産買取のすべて!買取金額は本当に安くなる?

不動産会社に不動産買取をしてもらうと、不動産仲介会社に依頼して不動産売却するより安くなると思っていませんか?実は、そうとも限らないのです。

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不動産会社の種類

不動産会社の種類について、おさらいしましょう。不動産会社は2つの種類に区分されます。それが、不動産“仲介”会社と不動産“買取”会社です。中には、その両方を兼ねている不動産会社も存在します。

不動産仲介会社とは?

不動産仲介会社は、不動産を売りたい人と不動産を買いたい人を繋げる(仲介する)ことをしています。不動産仲介会社は、成約報酬体系となっており、無事に不動産売買が成立(成約)に至った場合に仲介手数料が発生します。つまり、手数料を得ることを目的として営業をしています。

不動産買取会社とは?

不動産買取会社は、不動産を売りたい人から不動産を買取り、自社にて不動産市場に流通しやすい形に事業(建替えやリフォームなど)を行い、再度不動産販売を行っています。不動産買取会社は、買取りした金額に事業経費を加えた金額と再度販売する販売価格との差益を得ています。つまり、転売益を目的として事業を行っています。

同じ不動産会社であっても営業目的が異なるため、注意が必要です。不動産売却において、仲介して欲しいのであれば不動産仲介会社に、買取して欲しいのであれば不動産買取会社にご相談することが必要です。

買取会社の買取金額は安くなる?

不動産買取会社に買取りを依頼すると、安くなるんでしょ?買い叩かれるのでは?と思い方もいらっしゃると思います。
実際に色々なサイトを見ても、不動産買取会社に買取金額は、仲介で不動産を売却した場合の1~3割程度減額される。なんて断定するような記事もあります。
実際には、不動産買取会社に買取依頼をする場合、安価になる場合がある。という表現が正しいでしょう。
しかし、不動産買取会社の方が仲介で売却する金額よりも高く売却できる(買取できる)なんてケースもあるのです。
また、不動産買取会社に依頼した方が良いケースもあるのです。不動産買取会社=安くなるという一概に決めつける考え方は、むしろ選択肢を狭めていることになるのです。売却を検討している不動産に合った売却方法を模索することが大切です。

不動産買取会社の方が高く売却できる(買取できる)ケースとは?

不動産仲介会社に仲介を依頼し、一般の方に売却するよりも、不動産買取会社の方が高く買取ができるケースをご紹介します。

ケース①土地の敷地面積が広く、敷地分割が可能なケース
土地が広く、敷地分割が可能な場合です。例えば、活発に取引される土地の大きさが20坪前後、取引相場が1坪あたり100万円の住宅地エリアで、60坪の土地を売却したいとします。
取引相場が坪100万円なので、仲介会社に依頼して6,000万円で売れるでしょうか?答えは、6,000万円で売却することは困難です。
住宅地の不動産の場合、土地の大きさが大きければ大きいほど、成約する1坪あたりの単価は下がる傾向にあります。これは、取引されるエリアの総額の相場観から大きくかけ離れてしまうと、いわゆる取引相場での売却することが困難となり、取引相場に比べて安くしないと売却できません。
このようなケースの場合、不動産買取会社は、この土地を買取り後、3宅地に分譲することができるので、相場に近い金額で買取することができます。

ケース②商業性があるエリアなど
商業性があるエリアや高度利用(容積率が高い)可能なエリアの場合です。例えば、賃貸マンションや分譲マンション、ビルが建築可能な土地です。
この様な土地については、専門の不動産買取会社やディベロッパーが得意としており、一般の方が購入しにくいと言っても過言ではありません。
不動産の価値はその最有効利用用途によって変わります。潤沢な資金力をもつ不動産買取会社の開発事業が最有効利用の土地であれば、不動産買取会社が一番高く買い取れると言えるでしょう。

不動産買取会社に依頼した方が良いケースとは?

不動産買取会社に依頼することをお勧めするケースをご紹介します。

ケース①事情により、早く現金化したいケース
不動産買取会社に最大のメリットと言えることは、現金化までのスピードが速いことです。不動産仲介会社の場合、買いたい人を探す時間が必要ですが、不動産買取会社は直接買主となりますので、圧倒的に現金化までのスピードが速いです。

ケース②秘密裡に売却したいケース
周り近所の方に不動産を売却しようとしていることを知られたくない、その他の事情で秘密裡に不動産売却を進めたいなどの場合、不動産買取会社にご相談されることをお勧めします。不動産仲介会社の場合、不動産売却情報を広く公開し、買いたい人を探します。不動産買取会社の場合、直接の買主となりますので、売却情報が公開されることはありません。

ケース③何度も内見等の対応ができないケース
現在住まわれている不動産の売却を行う場合、購入検討者が内見を希望した場合、その対応が必要となります。一度の内見で済めばいいですが、何人も購入検討者がいる場合、その都度対応が必要となります。度重なる内見等の対応が煩わしいと感じる方は、不動産買取会社にご相談させることをお勧めします。

ケース④不動産の瑕疵担保責任を負いたくないケース
不動産の売主には、買主に対して瑕疵担保責任を負います。瑕疵担保責任とは、目に見えない問題で後々に判明した不具合やトラブルのことを指します。例えば、雨漏りやシロアリ問題や地中障害物など多岐にわたります。不動産買取会社に買取依頼する場合、不動産のプロである不動産買取会社が買主となり、売主が瑕疵担保責任を負わない(瑕疵担保免責)条件にて売買することが多いです。

ケース⑤訳あり不動産のケース
借地権や底地、再建築不可・事故物件・共有持分など、一般的な不動産市場において、需要が大きくない物件については、専門の不動産買取会社に依頼された方が良いです。不動産仲介会社に依頼しても、専門外の物件を取り扱ってもらえないなど、具体的に売却相談に至るまで時間を要する可能性があります。

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そもそも不動産買取りって意外と安くならないかも?

不動産買取会社に買取りを依頼した場合、どれくらいお手残りの金額に差が出るのか、具体的に不動産仲介会社に依頼した場合と不動産買取会社に依頼した場合のお手残りの金額を比較してみましょう。前述しているケースを除き、不動産仲介会社に依頼した方が高く売却でき、不動産買取会社の買取り金額が安くなっているケースを想定します。

お手残り金額の検証

(例:中古住宅売却)

不動産仲介会社に依頼 不動産買取会社に依頼
売却金額 3,000万円 買取金額 2,400万円
※3,000万円の
8割相当額と想定
仲介手数料 105.6万円 仲介手数料 なし
解体費 180万円 解体費 買取業者負担
測量費 80万円 測量費 買取業者負担
手残り金額 2634.4万円 手残り金額 2,400万円

売却金額と買取金額に600万円も差がある!と思いがちですが、不動産仲介会社に仲介を依頼し、売却した金額と不動産買取会社に買取ってもらった金額の売主の手残り金額を比較すると、約230万円の違いしかありません。この約230万円の差が大きいか、小さいかは人それぞれの価値観だと思いますが、仲介か買取か、それぞれのメリット・デメリットを比較した上で判断されるのがよいと思います。また、上記例はあくまで例ですので、ケース毎にその差が大きくなったり、小さくなったりします。

不動産買取会社も競争社会!

よく、不動産所有者(売主)と不動産買取会社は、利益相反の関係にあると言われます。

確かに、不動産を売却しようとしている所有者は少しでも“高く”売りたいと考えており、不動産買取会社は前述したとおり、転売益を目的として不動産買取りを行っているため、本当は少しでも“安く”買いたいと考えています。これは事実でしょう。
しかし、不動産買取会社の世界も群雄割拠の世です。不動産業界において、生き残りをかけて不動産買取会社の中で競争が生まれているのです。
例えば、A社よりB社の方が、常に高く不動産を買い取るのであれば、A社は倒産してしまいます。転売益を目的としている不動産買取会社は、不動産買取りが出来なければ、売上・利益にならない為、潰れていく道しかないのです。
つまり、不動産買取会社はライバル他社より高く買取りしなければ、生き残っていくことができません。ですから、真実としては、不動産買取会社は、本当は少しでも“安く”買取りたいんだが、業界に生き残るためにはライバル他社より少しでも“高く”買取らなければいけないと考えています。
不動産買取り業界において生き残っていくために、不動産を“高く”買取ることを掲げている会社さんもあれば、借地権や底地・再建築不可・事故物件など訳あり不動産に特化することで、ライバル他社と差別化を図っている会社さんも存在します。このため、不動産買取会社に依頼すると、買い叩かれるという心配は意外と無用なのかもしれません。

まとめ

不動産買取会社に買取りを依頼すると、単に安くなると思いがちですが、不動産買取会社に買い取って貰う方が良いケースもあれば、不動産仲介会社に依頼して売却できる金額とお手残りの金額はそれほど大きく変わらないケースもある。不動産買取りのメリット・デメリットを比較したうえで、ご自身の不動産を売却するにあたり、最も適している売却方法を選択されることをお勧めします。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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