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不動産の立地や権利状態まとめ

不動産の価値というのは不動産の立地やその権利状態によって大きく変わります。
権利状態というのは、分譲マンションにお住いの方には聞き慣れない言葉かもしれませんが、一戸建てに住んでいらっしゃる方は、所有権・借地権・底地権といった権利が存在しその権利によって売却時の対応なども変わってきますので不動産の価値を可視化しやすいように具体的な立地や権利状態をまとめていきます。

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不動産の立地

不動産の立地は、主に「最寄り駅からの距離」「公共交通機関の利便性」を指していることが多いです。特に都市部にいくにつれてこの重要度は高くなり、逆に地方部では車での移動が中心となる為、都市部ほどは重要視されない場合もあります。

他にもスーパーやコンビニからの距離・日常的な買い物や飲食店などのアクセスの良さ、学校や教育施設が充実している環境・騒音、振動などが少ない環境なども重要視されています。

逆に過疎化が進んでいる地域や近隣に嫌悪施設がある地区・再建築不可などの再建築できない物件などは不動産価値が下がる傾向にあります。

専有面積(広さ)、築年数や建物の構造

立地はその場所にまで行ってみないと分からない部分も多いですが、専有面積や築年数・建物の構造は、誰もが確認できる数値的データとなりますので、立地と同じく重要視されています。

不動産の方位・位置

マンション・一戸建て関係なく日当たりの良い南向きを好まれる場合が多く、またマンションなどでは眺望の関係から低層階よりも高層階が人気の為、不動産の価値もそれに応じて高くなる傾向にあります。方位はそれぞれメリットデメリットがありますが、一般的には「南→東→西→北」の順で人気となっており、同じ階・広さのマンションであったとしても南向きと北向きでは数十万単位の差が出てくる可能性があります。

築年数と建物の構造

築年数は、古いものほど資産価値は下がります。築年数が古くなるほど、場合によってはリフォーム等も必要になってくるのでその経費分を考えておけねばいけません。また、建物の耐用年数も決まっており、木造で22年、鉄筋コンクリート造が47年となっております。このため、耐用年数が長い鉄筋コンクリート造の方が、不動産評価は高くなる傾向にあります。

土地の形について

主にアパートや一戸建て住宅での話となりますが、土地の形にも様々なものがあります。

  • ■不整形地一般的な土地の形(四角形)ではなく、複雑な土地の形
  • ■狭小地主に都心部で多く、30 坪以下の小さな面積を有する土地
  • ■旗竿地(路地状敷地)こちらも主に都市部に多い形状の土地であり、接道の間口が狭い通路部分(敷地延長部分・路地状部分)の奥に、有効宅地部分(建物が建てられるスペース)があり、竿につけた旗のような形状をしている土地のこと
  • ■再建築不可建築基準法上の道路(原則として公道などの幅員4m以上)に接していない、建築基準法上の道路に間口が2m以上接していないなどの理由で再建築できない物件

■詳しくはこちら→再建築不可とは
こういった土地や建物の場合、不動産価値が安くなります。
また買取自体を断られてしまう場合もありますので、取り扱いをしている不動産会社を選ぶことが重要です。

権利状態

土地の権利はすべて同じというわけではありません。住宅を建てる際、売る際はそれぞれの土地の権利の違いについて知っておく必要があります。土地の権利には主に「所有権」「借地権」「底地権」の3つがあり、この権利がどういうものなのか、そして違いについ詳しくみていきます。

  • ■所有権土地、そしてその上に立てる建物の権利も自己所有となる土地の権利
  • ■借地権土地の所有者(地主)から土地を借り、その上に建物を建築することができる権利
  • ■底地権土地の所有のみをしており、建物の権利については有していない状態

簡単にまとめましたが、それぞれこのような違いがあります。

不動産価格としては「所有権→借地権→底地権」となっており、特に借地権の場合は、所有権と比べ土地の利用に関しての自由度が制限されることとなります。

借地権の場合の利用制限

  • ■第三者へ売却する際に地主の承諾が必要
  • ■地主の承諾なしに賃貸に出すことができない
  • ■建物の構造(木造から鉄筋コンクリート造)の変更、改築などにも地主の承諾が必要となる
  • ■地代の支払いが必要となり、契約更新時には更新料が必要となる

借地権の場合、所有権価格の60%~70%程度の評価になるとされており、購入時には割安に思えますが、さまざまな費用が将来的にかかる可能性があります。

また売却の際に譲渡承諾をめぐり、地主と揉める可能性などがあり、専門的な知識と経験を必要とするため、所有権に比べ売却しずらいところもネックとなります。

まとめ

他にも軟弱地盤、土壌汚染、高圧線下地など不動産の価格を形成する様々な要因が関係しており、どれとして同じ不動産は存在しません。また不動産価格というのも日々変動しており、今日の査定と1年後の査定では大きく違ってくることも考えられます。無計画に売却をしてしまうと損をしてしまう可能性もあるので、周辺の不動産の価格をチェックしたりして売却するタイミングを見極めること、自身の住んでいる家・土地の特徴をよく理解しておくことが重要です。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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