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不動産売却時の手数料解説|事前に把握して手元に残る金額を把握

不動産売却時の手数料解説

不動産を売却する際には、売却の方法や手続きの内容に応じて手数料が発生します。中でも金額の割合として大きいのが、買い手の仲介を不動産業者に依頼した際に発生する仲介手数料です。

今回の記事では、不動産売却の際の手数料について、特に仲介手数料を中心に解説します。手数料の額によって、ご自身の手元に最終的に入るお金も変化するので、不動産売却の際にはどれだけの手数料がかかるのかを知ることは非常に重要です。

その他 物件種別

不動産売却時にかかる仲介手数料とは?

不動産売却時にかかる手数料の中で、最も代表的なものは「仲介手数料」です。最初に仲介手数料の概要について紹介します。

不動産仲介手数料の概要

仲介手数料とは、売主と買主が不動産業者に支払う手数料のことです。不動産業者の仲介により売買契約が成立した際に、売主、買主とも不動産業者に対して支払う義務があります(慣習的には、契約開始時に手数料の50%、売買手続き完了時に残りの50%を支払う形式が取られています)。

※不動産売買は、契約をスタートしても契約手続きが完了しないケースも珍しくないので、上記のような慣習が取られています。

仲介手数料の意味

売主・買主が仲介手数料を支払う意味・理由は、仲介手数料が不動産業者にとっての収益源となっているからです。不動産の募集や資料の作成、内覧の対応など、不動産の買い手を見つけるために不動産業者がおこなうサポートには、費用や手間の負担が生じますが、不動産業者はこれらの業務をおこなう際に、発生した費用を請求できない決まりになっています。

その代わりに「仲介手数料」という形で、成功報酬として売主・買主から手数料を得るという仕組みになっています。

仲介手数料の上限

仲介手数料には以下のように上限額が設定されています(以下の表は、仲介手数料の計算を簡略化した式です)。

不動産取引額 仲介手数料上限額
200万円以下 5%
200万円超400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

例えば、不動産業者の仲介によってご自身の物件が3,000万円で売却できた場合の仲介手数料は以下の通りです。

3,000万円×3%+6万円=96万円+消費税

しかしながら、この計算式によって算出されるのはあくまで上限額であり、不動産業者によって(あるいは不動産売買の状況によって)仲介手数料の設定は異なります。また、不動産業者との交渉などによって仲介手数料が割引されるケースもあります。

※上限を上回る仲介手数料を請求されたり、仲介手数料以外の項目(「広告費」「書類作成費」など)を請求されたりした場合には違法な請求ですので、応じる必要はありません。ですが、前もって承諾をしていた場合にはこの限りではありません。

不動産売却時にかかる費用とは

一戸建てや土地、マンションなど様々な不動産がありますが、その不動産を売却する際は手数料や税金といった問題が常に付きまといます。どんな費用がかかるのか説明をしていきます。

売却にかかる費用の内訳は

一般的に不動産の売却を行う際は、仲介手数料(不動産を仲介に出した場合)、印紙税、登記費用などが掛かります。特に大きな金額となるのは仲介手数料です。不動産の買取会社に直接買取をお願いした場合は、基本的に仲介手数料はゼロ(0円)となります。ここが仲介会社と買取会社の大きな違いです。

不動産の仲介手数料とは

仲介手数料は売買価格の3%+6万円+消費税10%(2019年10月1日より)
不動産を仲介として売買が成立した場合、成功報酬として仲介手数料が発生します。
■仲介手数料の計算方法(売買価格が400万円を超える場合)
売買価格が3000万円で計算
仲介手数料=(3000万円×3%+6万)×消費税10%=105万6000円

仲介手数料の上限額
売買金額 仲介手数料
200万円以下 取得額の5%以内
200万円超え400万円以下 取得額の4%以内
400万円超え 取得額の3%以内

こう見てくると、仲介手数料がいかに高いものかが分かると思いますが、だからといって仲介手数料がかからない買取会社が勝っているということではありません。一般的には買取会社へ不動産を売却するより、不動産を仲介した方が時間がかかっても高値で売れるケースが多いので、仲介手数料部分を計算した上でも時間にゆとりがあるようなら仲介に出した方が良いケースもございます。即現金化やスピーディーな売却を希望される場合は、不動産や物件の状態にもよりますが、買取会社の方がニーズに合っているケースもあるのでご自身でよく検討の上で査定に出されることをお勧め致します。

400万円以下の場合、売主側の仲介手数料の改正がある!?(空家等の売買又は交換の売買における特例)

上記に記載している通り、通常の不動産売買おける仲介手数料は、売買価格が400万円超えで「物件価格の3%+6万円+消費税」が上限でした。これは国土交通省により定めていましたが、平成30年1月1日に、この400万円以下部分の仲介手数料の率が改正されました。改正で変更となった部分は、400万円以下の売買価格の場合には、売主側から最大で18万円受け取ることができるようになったということです。つまり仲介を受け取る側がさらに最大で18万円受け取ることができるようになったということですので、一般の売り主さんから見てみるとおもしろくない特例となります。

なぜこんな特例が施工されたのか?

この問題の背景にあるのは「空き家」問題です。一般的に空き家は利用促進がなされず、誰しもが敬遠する問題となっていました。そこでその空き家の利用促進とどうしても売値が低くなってしまい、不動産仲介会社が積極的に取り扱おうとしない背景を変えるべく、空家の不動産流通を増やすこと等を目的として、国土交通省が仲介手数料の上限緩和に動きました。その目的はもちろん仲介手数料をあげることで、不動産仲介会社が積極的に介入することを目指した法令となります。
現在国内にはおよそ800万戸以上の空き家があると言われており、この数値は今後も伸び続けることが予想されます。空き家は景観を損なうだけでなく、犯罪の温床や崩れて周辺住民とのトラブル、異臭などの原因ともなりますので、現在国や地方自治体が積極的に動いてこの空き家をなくそうとしているわけです。

上記仲介手数料の上限という部分でも説明を行いましたが、この特例が特に関わってくるのは、物件価格400万円以下の場合です。
物件価格が300万円の場合で考えて見ると、「12万円(物件価格300万円×4%)+2万円」ですので、仲介手数料は14万円になりますが、今回の改正により最大で18万円受け取ることができますので、さらに4万円を上乗せして仲介会社は受け取ることが可能となりました。

物件価格が100万円の場合は、仲介手数料5万円だったのがさらに13万円上乗せできるということです。物件価格が低ければ低いほど、改正による恩恵が大きくなります。

売買金額 従来の仲介手数料 新仲介手数料 差額
50万円 27,500円
(5%+消費税)
198,000円
(上限180,000円+消費税)
170,500円
100万円 55,000円
(5%+消費税)
143,000円
150万円 82,500円
(5%+消費税)
115,500円
250万円 132,000円
(4%+2万+消費税)
66,000円
350万円 176,000円
(4%+2万+消費税)
22,000円

※あくまでも空き家でかつ物件価格400万円以下の場合に限り、売主側に対してあらかじめ説明を行い、両者間で合意を得た上でなければ請求することはできません。仲介会社を決める際はこの辺の話し合いがしっかり丁寧にできるのかなども選ぶポイントとなるでしょう。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、売買契約時に半額、そして不動産の引き渡し時にもう半額ずつ払うのが一般的です。仲介会社によっては、手数料半額を謳っている会社もあるので、手数料部分や支払いのタイミングは必ず確認するようにしましょう。

売却金額がいくら高くても、売るときの経費が多くかかり利益が少なければ、支払う税金も少なくなります。

手数料は安ければ良いとは限らない

仲介手数料は安いに越したことはありませんが、単純に安ければ良いというものでもありません。

手数料を元に、きちんと広告活動や営業活動、購入希望者に対する的確な説明や営業活動がおこなわれなければ意味がないためです。もちろん、手数料の金額が営業力の高さと直結するわけではありませんが、いつまでも売れ残ってしまうことも大きなリスクなので、総合的にコストパフォーマンスを判断しましょう。

不動産買取の場合には仲介手数料はかからない

不動産業者に仲介ではなく買取を依頼した場合、仲介手数料は請求されません。買取不動産業者は買取価格以上の値段で売却して収益を確保するためです。

一般的な不動産売買では、額面上は仲介での売却の方が不動産業者の買取よりも高い価格が付くことが多いですが、買取の場合には手数料が発生しないことや、売却金をスムーズに回収しやすいことなどの違いがあります。

また、買取を依頼した場合に必ずしも仲介よりも価格が安くなるわけではありません。特に、抵当権や借地権のついている不動産、事故物件などの訳あり不動産については、仲介での売却を目指すよりも、訳あり物件の扱いに長けた不動産業者に買い取ってもらう方が高い価格が付くケースが多いです。

不動産売却時の仲介手数料以外の手数料や諸費用

不動産売却時にかかる手数料は仲介手数料だけではありません。状況によって、仲介・売却のいずれのケースでも発生するので、どのような項目で手数料が発生するのかについて確認しておきましょう。

売却時の譲渡費用

そもそも「譲渡費用」と何なのか、どんな費用が掛かるのかを確認しましょう。
国税庁によると、譲渡費用とは土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。
譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算をします。

譲渡費用の主なものは次のとおりです。

  • ■土地や建物を売るために支払った仲介手数料
  • ■印紙税で売主が負担したもの
  • ■貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
  • ■土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
  • ■既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
    これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
  • ■借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

参考リンク:国税庁 No.3225 譲渡費用となるもの <平成31年4月1日現在法令等>

司法書士に支払う手数料(抵当権抹消などの手数料)

不動産を売却した場合、所有権が売主から買主に移転するため、登記簿上の移転手続きをしなければなりません。この登記簿の移転手続きを司法書士に依頼することになりますが、その費用負担は一般的に売主が負担します。

司法書士に支払う費用相場は司法書士によって違います。また、土地や建物の大きさ、土地の筆数などにもよって違ってきます。
だいたいは、不動産を売却購入するときにお願いした不動産業者の抱えている司法書士にお願いすることになります。不動産売却や購入を何度もされている方であればお抱えの司法書士さんに頼んで手数料を安くして頂くのもいいと思います。

繰り上げ返済の手数料

売却する不動産について住宅ローン返済中の場合には、売却に伴って繰り上げ返済をおこなう必要があります。その際に、金融機関の規定に沿って一括返済の手数料が発生します。

具体的な手数料額は金融機関によって異なりますのでお借入れしている金融機関に前もって確認されたほうが良いかと思います。

不動産売却時の諸費用

不動産売却の際には、手数料以外にもいくつかの項目で費用が発生します。

(税金関係)
・不動産譲渡費用・・・所得税・住民税
・印紙税

※印紙税は不動産の売却額によって変わりますが、具体的には以下の通りです(軽減税率適用時)。

不動産価格 印紙税額(軽減前) 印紙税額(軽減適用)
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円

※一部抜粋

印紙税
※契約書に必要額の印紙が貼られていない場合は、3倍の金額が追加で請求されます。

税金関係については不動産売却に関する税金や手数料についてにて詳しく解説しているので、具体的に細かく内容を知りたい方はぜひチェックしてください。

(不動産にかかる費用)
・リフォーム費用
・測量費用・・・売却する不動産に関して測量がされていない場合や、隣地との境界が明確になっていない場合には、売主側で測量作業を依頼する必要があります。測量の費用は30万円以上するケースが多いです。

(引っ越し費用)
居住していた住居を販売する際には、ご自身の引っ越し費用が掛かります。

まとめ

不動産を売却した時に、ご自身の手元にどれだけの費用が入るかを計算するには、手数料や諸費用などをあらかじめ想定しておく必要があります。

中でも、不動産業者に依頼をした場合の仲介手数料は、金額として大きな割合を占めることが多いので、仲介で不動産を売却する場合には、概算としてあらかじめ想定しておくようにしましょう。不動産業者に買取を依頼する場合には、仲介手数料がかからないので、併せて検討しておくことも大切です。

これらの計算を一つひとつ実際に手作業でおこなうのは非常に骨の折れる作業です。信頼できる不動産業者が見つかったら、手数料や必要となる費用についても併せて案内してもらうなど、確認漏れや勘違いのないように工夫すると良いでしょう。

監修者:ドウスル株式会社 代表取締役 村田 大介

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